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南京：楼市结构存在七不平衡
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http://www.cnestate.com 2004/9/15
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南京市许多房产业内人士表示，同为长三角中心城市，上海与杭州的本地购买力明显强于南京，同时，两城还吸引了大量国内外买主，房价与空置率均高于南京。与上海和杭州相比，南京楼市结构的不平衡较为突出，表现在七个方面：
——市场价格与消费者心理预期严重偏离。南京大学房地产信息中心秘书长葛扬表示，今年以来，南京房地产市场供求比由去年的０.８９：１逆转为目前的１.１６：１，总量供求的转变在客观上推动市场逐渐向更健康的方向发展。实际上，南京主城区住宅目前依然供不应求，供求比大约为１：１.６。
调查表明，南京市八成购房者希望选购每平方米在３５００元－５０００元之间，位于主城区及近郊的房源。然而，南京主城区５０００元以下的房源已很罕见，河西新区、城东南房价基本在６０００元以上。
——品种不平衡。多数居民希望住多层，而实际开发的小高层居多。
——套型与面积不平衡。开发商在做客户分析的时候，对市场把握不准，多数楼盘的主力户型偏大，目前南京平均商品房面积在１２０平方米，大户型在市场上始终供过于求。
——销售与租赁不平衡。发达国家的商品房自有率一直比较低，比如２００３年美国商品房购买率为６６％，租赁率为３４％。价格与月租比，南京目前为２５０：１，按照国际通行的标准，这个比率为１００－１５０：１才算合理。
——住宅与商用不平衡。住宅腿硬，商用腿软。南京市中心城区商品房价格普遍高于写字楼，新城区的商务楼有许多还停留在纸上规划阶段。
——房地产一级、二级、三级市场失衡。土地供应与增量房、存量房之间有着紧密的联系。而实际情况是土地的供应、规划及房产管理等部门缺乏必要的联系，导致土地使用上的盲目性。
——基础设施建设与房地产发展失衡。江宁新区、江北新区基础设施建设严重落后于房地产发展。由于交通瓶颈等因素，江宁住宅的闲置率居高不下，平均入住率仅２０％，出现购房者返城现象。
葛扬认为，由于上述不平衡现象的存在，房价并未由需求导向型向成本导向型转变。好路段、中低价格、中小户型的商品房供不应求，８０平方米以下的商品房的供应面积一直小于预售面积，而其它大户型供应量一直超过预售面积。 |
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