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    青岛土地变中求发展

    http://www.cnestate.com　 中国房地产报　 2004/9/16
    　　青岛市是我国较早建立土地储备制度的城市。经过多年的实践，初步实现了建设用地管理方式上的转变，走上了土地资产经营的道路。
    　　
    　　成果：
    　　土地经营成果丰硕
    　　
    　　青岛市土地储备制度自１９９９年建立以来，不断加大征用、收回、收购土地的力度，并大力加强土地使用权招标拍卖工作。截至目前，全市通过招标拍卖挂牌出让土地３００多宗，面积１０００多公顷，出让总价款近７０亿元人民币，取得了可喜的成绩。该市的具体做法为：
    　　
    　　一是“成批收地、统一操作、逐步变现”，实现企业用地的“退二进三”。推进国有企业改革，加快企业用地的变现，特别是关闭企业、停产整顿企业及实行政府救助的困难企业，由市企业改革与组织结构调整领导小组确定名单后，统一进行规划、立项，统一收地、纳入储备，统一评估、核算补偿费用，统一签订收地协议、进行企业补偿，最后根据规定以招标、拍卖或挂牌方式统一出让。
    　　
    　　二是坚持“五统一”，加快城市发展用地的开发和建设。政府对土地一级市场实行垄断，强化对土地市场管理的集中统一领导，对城市建设用地实行“五统一”，即：统一规划、统一征地（收地）、统一开发、统一出让、统一管理。在集中统一管理土地的基础上，按照“规划先行、配套先行、环境先行”的原则，对城市建设发展用地提前进行规划，并通过统一的前期开发建设，完善基础设施配套，提升土地价值后，再按规定进行土地供应。
    　　
    　　三是“统一调控、统一出让、统一管理”，建立城乡土地经营联动机制获得成功。从２００２年开始，青岛市中心区和各郊区市（区）通过市区两级机构的密切配合，联合举办了城乡储备土地拍卖会，获得良好的效果，这种形式有力地推动了全市土地统一运作、统一调控的“大储备”机制形成。
    　　
    　　城乡土地联合拍卖，有利于形成统一的土地市场，扩大了土地拍卖的宣传力度，提升了土地资产价值。
    　　
    　　问题：
    　　土地供求矛盾突出
    　　
    　　尽管青岛土地资产经营取得了令人瞩目的成绩，但在土地资产经营刚从计划经济向市场经济过渡中，仍然有不少矛盾亟待解决。
    　　
    　　近年来青岛房地产市场高速发展，而土地供应力度却相对不足，从而导致土地供求矛盾的不断加大，进而导致了土地价格的高涨。２００３年８月２８日拍卖的四宗市区土地，平均增值率达２２２％，四方区土地楼面地价平均达到２０００元／平方米左右。
    　　
    　　土地供求失衡，特别是普通商品住宅用地的供求失衡，必将导致房地产价格的上涨，影响房地产市场的持续健康发展。今年以来，市内四区大量拟储备“招拍挂”的增量土地被划为经济适用住房建设用地，如李沧区李村河南１３００亩土地、下王埠２００亩土地、十梅庵３００亩土地，在储备前期工作将完成的时候，都被规划定为经济适用房用地，无法作为商品房用地供应。经济适用住房用地以划拨方式供应，不产生土地收益，影响了土地收益。
    　　
    　　而协议出让土地的比重依然过大，收益偏低。去年１～８月份，协议出让土地面积３１７８公顷 占出让总面积的８９．７２％ 纯收益７８７７２．７２万元，占出让总收益的３３．４８％；招拍挂出让面积３６４公顷，占出让总面积的１０．２８％，纯收益１４４９８７．６４万元，占出让总收益的６６．５２％。
    　　
    　　方向：
    　　突破土地经营瓶颈
    　　
    　　这两年青岛根据土地市场新的变化和国家产业政策，努力在变中求发展，以取得土地资产经营的新突破，他们的主要做法是一是建立“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的新型土地管理体制。通过这一体制，政府切实将土地管理和土地市场的控制权掌握在手中，实现政府宏观调控与市场配置相结合的土地资源配置方式，推进土地集约利用，实现城市结构和土地资源优化配置，真正发挥房地产市场宏观调控的作用。
    　　
    　　实现“三个一”的管理体制，必须做到一个局管地，依法行政，统一管理；一支笔批地，科学决策，统一指令；一个口供地，政务公开，统一运作。
    　　
    　　二是推进“规划超前、计划超前、资金超前、开发超前”的土地经营机制。通过规划的先导作用，将控制性详细规划的编制覆盖到全市城市总体规划范围，并对特定区域做好修建性详细规划，使土地储备和供应做到依据规划，用好规划，落实规划。对“退二进三”的企业存量土地，一次性纳入储备计划，储备中心分批次收回或收购。对纳入储备的土地，坚持配套先行，通过基础设施配套开发，将土地进行熟化，提高升值率，实现土地收益最大化。
    　　
    　　三是理顺“规划储备、计划储备、实物储备”三个层次 。改变现在土地储备运作中“即收即卖”的状况，通过“规划储备”、“计划储备”、“实物储备”的三个层次，提升土地储备价值，实现土地储备战略调整。
    　　
    　　规划储备。根据城市社会经济发展目标和城市总体规划要求，把城市发展规划用地全部纳入“规划储备”范围，规划主管部门对“规划”储备范围内的土地，提前进行控制性详细规划的编制。
    　　
    　　计划储备。根据国民经济和社会发展“五年计划”和城市发展近期目标，对“规划储备”范围内的土地，制定土地储备发展计划，纳入土地“计划储备”范围，土地储备机构可以根据土地储备发展计划提前预征用或预收回（收购）。
    　　
    　　实物储备。土地储备机构应根据土地储备发展计划，制定土地储备年度计划，并根据年度计划，通过征用、收回、收购或置换，进行土地储备实质性运作。
    　　
    　　四是加强国有土地使用权出让的招标拍卖工作，形成土地使用权招标拍卖的制度化和程序化。大力推行国有土地使用权招标、拍卖，严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的通知》（国土资源部令第１１号），《山东省国有土地使用权招标拍卖办法》，除涉及国家安全和保密要求外，要事先向社会公开城市建设用地供应计划，明确供地位置、面积、用途等，商业、金融、旅游、娱乐、经营性房地产开发用地，以及同一地块有两个以上意向用地者的，原则上都必须以招标、拍卖方式提供。
    　　
    　　土地使用权招标拍卖制度要形成制度化、程序化，市区土地行政管理部门联合举办公开出让活动，应争取每两个月至少举行一次土地招标拍卖会。