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北京：上半年二手房各典型区域有涨有跌
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http://www.cnestate.com 北京晚报 2004/9/17
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市建委不久前公布了《北京市2004年上半年已购公房和经济适用住房指导价格》，数据显示北京二手房平均价格仍处于上升趋势。同时经济适用房也有75％以上的项目价格轻微上涨（以去年同期的典型经济适用房项目的价格作为参考），涨幅不超过5％。而链家、我爱我家、鑫尊、大成正嘉等经纪公司的成交数据也显示，在交易量不断增涨的同时，二手房总体交易价格仍呈稳步上升趋势。
各典型区域有涨有跌
从总体涨幅的集中区域来看，与去年同期相比，上涨每平方米100至300元的典型区域占到156个典型区域总数的66．67％；而与上期相比，上涨每平方米100至200元的典型区域占到41．04％，该速度的涨幅是二手房市场的普遍状况。而八大城区的大部分典型区域上涨额度与总体趋势相当，如将去年同期作为参照，朝阳80．7％的典型区域上涨幅度在每平方米100至300元之间，而海淀、丰台两大区域的该比例分别在72．2％和86．6％。然而郊区的状况有所下调，与去年同期和上期相比其上涨幅度都集中在下调一个档位的位置，可以由此看出郊区二手房的价格上涨幅度较平缓，如昌平、大兴、通州三区域的典型区域占其上涨总区域的比例分别为100％、81．8％、62．5％。同时下跌的区域占典型区域总数的10％左右，且基本出现在郊区（县），其中尤以昌平区下跌的典型区域数量最多，其下跌区域占到其典型区域总数的80％左右，这与昌平区经济适用房占其总二手房量较多不无关系，因为经济适用房（如回龙观和天通苑）的持续和大量进入市场会分流部分二手房需求者，且经济适用房的价格也会抑制区域整体价格的提升。因此昌平区成为北京二手房市场典型的走跌区域。
交易量急剧上升
从2002年的8000余套，到2003年的19300套，再到今年上半年已突破25000套的二手房成交数量来看，交易量与价格呈同步趋势。而从区域上看，朝阳、海淀还是二手房交易的热点区域，其成交数量分别占到总数的38％和25％。随着2003年10月央产房允许上市的政策出台，东西城的交易数量开始有所上升，从以前的6％至7％上升到15％，而郊区的二手房也随着北京市基础设施的改善令交易量逐渐抬头，从以前的不被关注到现在有了典型区域的指导价格就可以窥见一斑。即在去年同期郊区还只有昌平、大兴和通州三区，而到上期同时增加了房山、门头沟、平谷、延庆等四个区县，到了今年上半年更是增加了顺义、密云和亦庄的指导价格。从此可以看出二手房的交易面正变得越来越广泛，选择余地也更加广阔。
经济适用房典型项目增多
去年经济适用房的再上市买卖指导价格的参考项目只有有限的4至6个，因此对于指导区域经济适用房整体的再上市价格没有较准确的代表性。而到2004年上半年的指导价格经济适用房的参考项目已达到了51个，因此可以推断出各城区的经济适用房再上市的平均价格：在每平方米3000元以下的是房山区，在每平方米3000元到4000元之间的是昌平、大兴、石景山，而每平方米4000元以上的城区是海淀、朝阳、丰台、宣武。与去年相比经济适用房的价格有微升，基本保持在5％以内。而受到4月30日出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》和5月9日出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》两项政策影响，对已购经济适用住房上市出售的年限、买卖价格以及成交后土地出让金缴纳等问题做了明确规定，保障了经济适用房作为政策性商品住房的性质，提高了利用经济适用房进行投机的门槛，降低了投机的收益，增大了投机的成本，狙击了经济适用房的投机行为。这一政策使得二手经济适用房的放量出现骤增后的骤减，即今年6月份达到最高峰后一路下滑。
从《北京市2004年上半年已购公房和经济适用住房指导价格》公布的数据可以看出，北京城区的二手房价格仍有上升的空间，但涨幅较为平缓，而交易量会进一步放大，且二手房市场中不同性质的房屋所占的比例正发生着明显的变化——已购公房成交量逐渐增多，而经济适用房比例大幅缩减。 |
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