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    天津高档房市场虚火有多大？

    http://www.cnestate.com　 北方网　 2004/9/20
    　　似乎就在不经意间，天津高档住宅市场开始了一轮爆发式增长：各种概念的豪宅纷纷粉墨登场，700平方米超大户型、电梯直接入户、中央空调、独立工人房等一系列近乎奢侈的设计让人目不暇接；价格随之一路狂飙，100万元的总价已成为下限；消费者热情高涨，几乎每个高档项目开盘都能带来旺盛的客流和巨大的成交额；市场的火爆又吸引着更多开发商摩拳擦掌，跃跃欲试。天津高档房市场的前景到底如何？旺盛的市场需求量背后是否潜藏着危机？
    　　
    　　价位：6000元毛坯最底线
    　　区分商品房档次最直观的标准就是价格。虽然目前市场中对高档住宅还没有一个具体的价格定位，但业内人士普遍观点是，毛坯房起价至少要在6000元以上才有资格称为高档房。
    　　
    　　“两年前，5000元/平方米的房子绝对可以算得上是高档房了。但现在，这一价位只能算是中档出点头。”浩天集团策划部的尉小姐说，“高档房价格的上升实际上也是随着天津市整个房地产市场价格的抬升而进行的。特别是去年下半年开始，市场增幅明显，房价迅速上涨，市场中高、中、低档商品房的标准也水涨船高。过去天津市6000元/平方米以上的房子凤毛麟角，而现在则比比皆是。”
    　　
    　　融创奥城策划部经理刘涛则认为，除了单价以外，还应从总价、总面积上进一步对高档住宅进行定义。高档房总面积起码应该在150平方米以上，只有这样才能保证必要的舒适度；总价至少应该在100万元以上，因为对于普通购房者来讲，100万元是一个心理分界线，超出这一标准就会在消费者的思想中产生微妙变化。
    　　
    　　虽然高档住宅的价格已经被拉升到相对高位，但仍有开发商认为和北京、上海等城市相比，天津高档住宅价格还有上涨空间。
    　　
    　　刘涛认为：“上海陆家嘴金融区的盛大金磐，每平方米价格在25000元至48000元；北京的棕榈泉，每平方米的价格在18000元以上。和外地这些项目相比，天津很多高档住宅在品质上并不差多少，但价格上差距却很大。因此我认为天津的一些高档房价位迟早也会突破万元大关，但应该是一个缓慢爬升的过程，短期内不会实现。”
    　　
    　　而很多开发商也在用实际行动对这一观点进行着验证，从8月开始，天津市几个高档项目楼盘价格均有所上调。天骄源8月上旬均价由6200元/平方米提升至6500元/平方米；时代奥城均价由7500元/平方米上调至目前的8200元/平方米；汐岸国际双拼别墅的价格已超过10000元/平方米；海逸长洲也计划在下一阶段进行调价。
    　　
    　　供应：新高档盘增量明显
    　　天津楼市中高档房集中放量是从去年开始的。特别是梅江、梅江南区域的逐渐成熟，该地块项目档次提升明显。以汐岸国际为代表的低密度别墅项目以及以蓝水假期Ⅱ为代表的高层公寓等项目相继开盘，使大梅江地区迅速成为天津高档住宅最集中的大型居住区。紧接着，市区繁华地段的高档公寓供应量也开始增加，总建筑面积55万平方米的时代奥城和24万平方米的浩天天骄源是此类高档住宅的代表。另据介绍，下一阶段本市还将有一个综合项目以及等一批高档房地产产品上市，如亚资置业将在和平区开发一个定位于高端市场的综合项目，包含写字楼、酒店、商业地产和高档公寓；泰升地产在河西区刘庄桥旁的一个高档住宅项目目前正在前期运作当中；三岔河口的泰达城也将包含有部分高档产品。
    　　
    　　在销售上，各高档项目自开盘后都取得了不错的业绩。据了解，汐岸国际一期目前已接近清盘，其中临湖的双拼别墅已经全部售磬；浩天天骄源8月共销售房屋60余套，户型多为170平方米至260平方米的大面积单元；时代奥城8月成交量较上月增长近100%，190平方米至250平方米的大户型和120平方米至150平方米的小户型各占销售的50%；8月22日开盘的海逸长洲，截止到上市当天累计成交已接近全部开盘面积的三分之二，多数为170平方米至200平方米的大户型。
    　　
    　　业内人士指出，虽然天津目前高档项目的供应量正在加大，但实际上大多只是中高档住宅项目中包含有一部分豪宅，而且这些项目大多为分组团投放市场，投放时间和销售档期也在尽力避免撞车现象。天津房地产市场在接受这些项目进入的时候，市场购买力可以根据不同时期的市场状况自行选择、自行调节，积极的消化中高档产品的上市量。而随着类似于时代奥城、浩天天骄源之类纯高档住宅项目的上市，未来相类似产品肯定会增加。
    　　
    　　类型：两极分化泾渭分明
    　　除了供应量在增加外，天津房地产市场中高档住宅的另一大特点，是开始出现越来越明显的两极分化趋势。一派坚持走传统的郊区低密度豪华别墅路线，而且距市中心越来越远；另一派则开始重新回归市区，走上高档酒店公寓的道路。
    　　
    　　低密度别墅依然是高档住宅市场的主力。据不完全统计，本市已有的别墅项目总建筑面积近250万平方米，主要分布于城市西南、正南、东南城区以及滨海新区，每单元总价从90至600万元不等。这些别墅项目大都位于城市近郊，周边环境优美、交通便利。如汐岸国际位于天津上风口梅江南，主打水概念，西面紧邻卫南洼风景区；仁爱濠景庄园紧靠南半环快速路，与正在修建当中的2008年北京奥运会天津分赛场近在咫尺；城市别墅依托复兴河与郁江道，是踞市区距离最近的纯别墅项目。同时，目前很多开发商还开始了天津远郊一些别墅项目的运作，如万科东丽湖项目、合生创展的京津新干线以及永泰的领世郡别墅项目等，这些项目突破外环线的限制，远离市区的喧嚣，定位于高收入阶层的第二居所。
    　　
    　　另一方面，市区内的高档公寓正成为高档住宅市场的新兴力量，如天骄源、时代奥城等，这些项目更接近繁华城区，并依托水上公园、奥运等概念，在产品形态上以高层公寓为主，主力户型在170平方米至300平方米之间，总价在80万至200万之间。
    　　
    　　开发商介绍，高档住宅这种泾渭分明的走势是从去年下半年开始的，今年上半年逐渐趋于明显。两种高档住宅区分目标客户并非以收入的高低而是以消费习惯不同为标准，郊区低密度别墅强调的是乡村的宁静与闲适，市区高档公寓则更强调城市的繁华与便捷。
    　　
    　　前景：大势看好也有隐忧
    　　多数开发商依然看好高档住宅的前景，天津近些年来强劲的发展势头给了他们以信心。据统计，截至2003年，天津市的经济已经连续十一年保持两位数增长，2003年天津人均GDP已经达到3100美元，人均居民可支配收入达到10290元，比上年增长10.2%。
    　　
    　　天津万科营销中心总经理宗文杰认为，整体经济向好也使得居民们对未来生活的预期也有所提高，人们买房子更加追求居住的舒适性，对中高档产品的市场需求会越来越大，这也刺激了开发商努力提升自身项目的品质和档次，以便在竞争中夺得主动，因此今后一段时间天津中高档地产市场还会有一定的上升空间。
    　　
    　　“天津人一般不习惯露富，所以有些购房者出手的大方程度连我们都有些吃惊。奥城就曾遇上过一个购房者，穿的普普通通，可一下子就拎来一旅行包现金，一共100多万，把我们的售楼员都看傻了。”融创奥城的刘经理介绍说，“从目前的销售状况看，天津高档住宅市场还有一定的潜力可挖。而且据我所知，到今年年底之前，天津高档房供应量并没有太大幅度增加，因此现在还不好说市场会饱和。”
    　　
    　　不过，一些学者却对目前的豪宅热表示出了一些担心。天津城建学院经济管理系主任董肇君认为，天津目前的购房主力仍然以拆迁和改善型居民为主，可承受房价也主要在20到50万元，高档住宅永远不可能成为市场主流。从上海等城市的发展轨迹看，豪宅开发量过大，目前已经出现控制率上升的现象。所以，业内外一定要关注高档房数量激增而可能带来的风险。现在政府有关部门已开始采取措施进行控制，比如严控高档住宅土地供应、紧缩高档房开发贷款等，这都是非常必要的。
    　　
    　　同时，品质雷同，档期集中，盲目跟风正成为高档住宅的通病。单纯的模仿、甚至照搬其他城市的优秀产品，已经不能满足本地消费者的需求。大量的高档产品投放市场，也使得消费者在进行改善性消费时产生较强的观望意识。面对市场需求档次的提升和同档次产品的横向竞争，房地产开发企业的压力将逐渐加大。