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    房价普涨时代行将结束 上海楼市还会牛多久？

    http://www.cnestate.com　 理财周刊 　 2004/9/21
    　　有人盼涨，有人盼跌，正如这个夏秋季节交替的时期，上海的楼市也显得冷暖交替，演绎着不同的人不同的心情。

    　　在刚刚过去的三年多里，上海的房地产市场“怎一个涨字了得”！尽管其间不时地有人跳出来说，“涨得太快了，楼市要出现拐点了”，可是踏上了高速列车的房价就是一涨不回头，想拉也拉不住。即使在政府的宏观调控措施频频出台的今年上半年，上涨似乎有着强大的惯性，上海的房价仍然在爬坡。

    　　在这个爬坡的过程中，人们的心态复杂。这些年赚得笑不动的开发商们自然希望它继续向上，最好还爬得快些，那样还能赚得更多些；那些收入不高的工薪阶层尤其是低收入家庭，因为只能“望房兴叹”，所以急切地盼望房价掉头向下，最好让他们立刻就能买上一套像样的房子。而处在当中的政府部门，因为必须顾及多方面的利益，他们最希望达到各方利益的均衡，因此希望房价“不要大起大落”。

    　　然而，诚如股市的走势乃各方博弈的结果，早已市场化的楼市也很难如你所愿地涨，如你所愿地跌。它的未来必将在各方力量的博弈中展开。

    　　看多看空者势均力敌
    　　翻看最近报纸有关房产的报道，“涨”和“跌”这两个字出现的频率之高让人惊叹，房产开发商、房产专家、房产中介、咨询机构和普通百姓们都卷入了这场热烈的讨论之中。

    　　由于不同的人代表着不同的利益群体，最响的声音也未必就代表着最正确的结论，所以在这里，我们撇开讨论者的身份，将各方看多和看空的理由做一番梳理，以便大家可以从当前略显混乱的市场迷雾中理出一点头绪。

    　　仔细研究看多者们的声音来源，他们大多来自房产开发商和一些房产专家，尤其是前段时间关于“8.31”土地大限将提高土地开发成本从而推高房价的声音，几乎振聋发聩地充斥着媒体。暂不论发出这种声音的“动力”何在，权且也算作一条看多的理由吧。另外的一些看涨者则更多地从基本面的因素来考虑，比如上海将建设成为现代化的国际大都市，这个总体目标决定了房地产市场长期的需求是良好的；上海的房地产市场是放大的市场，有很多的过内外投资到上海，这方面的需求会被长期看好。将于2010年在上海举行的世博会更是为房地产的向上树立了一根“标杆”，在2010年之前上海的房地产市场不会出现大恙的。

    　　而在看空者中，声音最响的无疑是那些收入不高的普通百姓，此外还有一些深感日子开始难过的房产中介，以及部分的房产专家。他们看跌的理由大多来自政策面和技术面，最重要的原因是今年上半年开始的宏观调控，不仅收紧了土地，收紧了开发商，也收紧了房产贷款，收紧了市场需求，这无疑将会抑制房地产市场的快速发展势头。尤其是持续不断的升息预期近来进一步加重，一旦升息，开发商的融资成本进一步提高，而买房人的贷款利息负担也会加重，购房的需求自然会减弱，这将直接影响到供求关系的变化。另外，根据有关部门提供的数据，今年全年上海的房产需求约为2600万平方米，而可供上市销售的楼盘在3000万平方米，供大于求的格局已经在所难免。特别是每年300万平方米中低价房的集中上市，势必会拉低房价的总体水平。

    　　看多者和看空者如今可以说势均力敌，最近的一项调查颇能说明这点。调查结果显示，对上海房价的未来趋势，持各种观点的人数相差不大，其中认为房价将会下跌的人数占到46％，有35％的被调查者认为房价会依然上涨，另有19％的人认为形势不明朗，说不清。

    　　有意思的是，这两类持截然相反观点的力量，都不约而同地将政府部门作为支持自己的观点的“撑腰”。看多者认为，有关部门的态度十分明确，希望上海的房价稳步小幅上涨，不希望大起大落；而看空者则提出，今年以来市政府的期房限转、网上登记备案、降低预售门槛以及扩大中低价房等接连举措，不就是在打压房价吗？

    　　“价格的发现者”最有发言权
    　　多空两种力量正在博弈，表现在现今的房地产市场上是“冷暖”大不同。这边厢，排队购房乐此不疲，摇号公证不亦乐乎；那边厢，高挂牌价无人问津，打折降价此起彼伏――而在这样的情况下，人们更加迫切地希望看清市场未来的脉络。

    　　那么，谁会对市场的价格最敏感？谁最能察觉到市场上丝丝的变化？谁最能提前预知市场的未来走势？是那些坐而论道的专家，还是空盼甘霖的普通百姓？都不是。倒是那些摸爬滚打在房地产市场“第一线”、以灵敏的触觉来获得生存空间的房产投资者们更有发言权。他们用自己的实践和经历捕捉着来自市场的最真切的声音，而市场上的风吹草动也会为他们提示下一步可预见的走势。
    事实上，本刊也一直关注着房地产市场上这样的一批投资者。许多的事实都证明，他们才是真正的价格的发现者。

    　　最近，本刊记者采访了在美国生活过十几年的俞先生、同济大学博士毕业的尹先生、21世纪不动产上海区域总经理王皓和曾有房产中介供职经历的张峻，他们无一例外地都是很有经验的房产投资人，本人有过成功的投资经历，也正密切地关注着房地产市场的走势。

    　　从对他们的采访结果来看，对于目前上海高涨的房价，俞先生是位“坚定看空派”。他认为，目前上海房地产规划中的利好大部分已经提前消化，很多地区的房价已经透支，投资空间大大地减少，而他本人也已经暂时收手了。身为房地产业内人士的王皓最近经历的一次“切肤之痛”让他见识了楼市的“变脸”，因而成为“局部看空派”，目前他只看好中低档物业；尹先生曾有过以50万元的本金拿下9套房子并成功脱手的骄人战绩，但现在他却成为一名“持房观望派”，正从“多看多动”向“多看少动”转变；而仍对后市看好的只有张峻，今年夏天还出手买了3套房产，细心挑选着被低估的物业，属于“谨慎看多派”。

    　　“普涨时代”行将结束
    　　尽管各派对后市的观点有着差异，但显而易见的是，房地产市场的大牛市行将结束了，那个“只要是房子就会涨”的普涨时代正在离我们远去，取而代之的将是一部分楼盘的紧俏和一部分楼盘的滞销。楼盘的差异化开始显现，局部地区的个别楼盘出现缓涨或者缓跌，而各个楼盘的地段差异、配套差异、房型差异和设施差异等都将成为区分房价高低的重要因素。

    　　有一点可以肯定，现在已经不是房产投资的最佳时机了。除了房价的涨跌因素让你难以获得像以往那样的舒心利润，各种新政策、新规定也不断抬高了房产投资的成本，短线投资显然风险较大。而如果要进行长期投资，最需要的不仅是耐心，更要有强大的资金实力。你得先盘算一下，自己耗得起吗？

    　　当然，如同股市中即使大盘走弱依然也会有个股逞强，有智慧的人无论顺境困境都能发现赚钱的机会。但这时，要能准确地发现“个股”，就要看你的眼光到底行不行了。