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    涨势未减 增速放缓——从南京房交会反观楼价走向

    http://www.cnestate.com　 中国房地产报　　 2004/9/21
    　　９月５日，为期４天的南京秋季房展会落下帷幕。以“韵味南京，别致生活”为主题的此次房展会共有７７家相关企业参展，６７个楼盘集中亮相，参展的可销售房屋面积高达１３００多万平方米，基本上以住宅为主、商住为辅。在４天里，达成意向性成交的有近１２３０套，实际成交接近２４０套，成交总面积近２．６万平方米，总金额为１．３亿元，每平方米成交价为５０３０元左右。

    　　这一成交均价比由江苏省统计局公布的“前７个月南京每平方米３９７０元”的统计数字高出近１１６０元，但和组委会按全部参展楼盘统计的每平方米均价为５３７２元相比，每平方米又落下了３４０元。专家认为，房价出现这样矛盾的现象一方面是成本提升、需求旺盛仍在支撑房价上涨；另一方面，供求关系进一步改善、购房者更加理性等又对房价快速上涨形成一定的抑制，总的看来，下阶段房价主旋律将表现为稳中有升。

    　　房价涨势未减
    　　在现场发现，在参展的６７个楼盘中，南京河西地区尤其是“十运会”主场地的南部房价继续保持热情高涨的姿态，奥体中心附近房价纷纷突破６０００元大关，万科“光明城市”每平方米达到６５００元，直逼老城区的价位。２个月前，该地区单价还徘徊在５９００元。城中在河西新城房价上涨的推动下，价格也是持续高走，报价最低的“金龙蟠家苑”每平方米６８００元，价格最高的别墅式公寓观园翔龙每平方米甚至达到了１．４万元的天价。同时，一向在城区扮演沉默角色的城北地区单价普遍达到了５０００元／平方米，而城南和宁南地区已经突破了５０００元／平方米大关。此外，去年初开发商还在为单价是否突破３０００元／平方米犹豫不决的江宁，如今商品房单价普遍在４０００元以上。

    　　应该说，在不断升高的土地价格、建材价格、住宅品质、营销成本等的推动下，房价也在不停地攀高。南京国土局提供的实际出让土地数据表明，２００３年南京成交的土地每平方米楼面地价为１９５０元，较２００２年上浮近２７０元；今年上半年，南京市区出让地块１２５公顷，中标价款近３１．４亿元，折合为每平方米地价２５０２元，比去年增长５６％。根据江苏省国土厅对江苏省内重点城市去年地价动态监测，南京２０００年以来的地价环比指数逐年上升，住宅用地的地价在２００１年突然发力，２００２年比２００１年增加了１１８．８点，２００３年又比２００２年增加了２０．６个点。与此同时，南京住宅区景观成本也由１９９８年每平方米４０～５０元，增至２００２年的２００多元，部分小区达到每平方米３００～４００元。此外，开发商在展会上不遗余力地作秀，高昂的广告费、吹拉弹唱促销、流光溢彩的展台等等，使营销成本不断加大。南京房管局产权市场处张定一处长认为，各种营销费用支出大致占销售总额的５％～６％。这些费用最终纳入房价中，进一步推动房价的攀升。

    　　抑制房价上涨因素进一步加强
    　　南京房管局数据表明，到７月份，南京商品房上市面积在５６０万平方米左右，销售４７０万平方米，供销比为１．１９∶１。而去年底，南京商品房供销比仅为０．８５∶１，今年一季度上升到１．１∶１，二季度又进一步上升到了１．１５∶１。尽管房价上涨的速度让老百姓感到不知所措，但商品房市场的供销比出现逆转多少让购房者有点宽心。

    　　而从此次交易会来看，参展的１３００万平方米可销售面积无疑将会使供求关系进一步改善，有关人士称，所参展的项目最迟将在明年推出；同时，今年前７个月南京商品房新开工面积达到了６４３万平方米，从这个角度说，今后一段时间里，商品房供销比可能会进一步拉大。

    　　商品房供销比的逐步拉大，使开发商延长了销售期，很多楼盘纷纷打折销售，一些新盘也以“明升暗降”的方式吸引购房者。记者发现，在打折队伍中，即使品牌企业也不例外。顺驰滨江奥城在展会期间向前８位下订单的购房人提供澳大利亚免费７日游，第９到３０位购房人可免费享受普吉岛６日游，其余交定金的客户也能获赠价值５０００元的电器券。万科光明城市目前均价定为每平方米６５００元，但填写客户调查问卷折扣１％、开盘当日认购折扣１％、老客户折扣１％、团购折扣１．５％。

    　　加大供应抑制房价快速攀升
    　　由于上半年南京拆迁面积总量相比去年同期下降了８０％左右，这在一定程度上减少了市场需求，但南京市政府有关部门人士明确表示，下半年拆迁量将有较高的攀升，因拆迁引起的被动需求将会增加。南京官方消息，１～７月份南京江南８区（不包括江宁、江北）拆迁总面积４３万平方米左右，其中住宅拆迁近２３万平方米。７月份单月拆迁总面积已达到１８．５万平方米，占１～７月份近４３％；其中，住宅拆迁量达８．４万平方米，占４５％，分别较上月增长１２３％和１７４％。应该说，下半年南京拆迁开始加速，随之而来的拆迁需求也会迅速释放，成为购房新增需求的主要动力。与此同时，每年年底前都是商品房的销售旺季。从这一点看，商品房供求比又有缩小的可能。

    　　在此次房交会的“钟山论坛”上，中国房地产业协会副会长顾云昌表示，市场供求要平衡、房价要平稳，对长三角城市来说，一方面需要政府控制因拆迁造成的被动需求，防止造成需求的膨胀、出现供不应求的现象；另一方面是加大供应量，这样才能实现房价的平稳。同时，他分析认为，从目前的情况分析，下半年南京的房价还会平稳上升。南京房产局有关人士也表示，南京楼市１．１９∶１的供求比说明下半年房价还会略有上涨。

    　　总体上说，在市场供求比拉大、宏观调控效果初显、开发成本提升等多种因素的作用下，今年下半年南京商品房的价格将比较平稳并有小幅上升，但增速将有所放缓。