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“长租公寓”背后的风险、机会和立法约束
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http://www.cnestate.com 上观新闻 2022/11/28
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随着租房需求增加，短短数年间，长租公寓这一新兴业态就取得爆发性增长，但也一度出现部分品牌“爆雷”“租金贷”等情况。
长租公寓的本质是“二房东”，即运营方与业主签下长期租约，再把公寓转租给租户。庞大的租赁规模和复杂的租赁关系带来一系列新情况和新问题，引起人大代表对长租公寓模式的思考。在代表们看来，长租公寓暴露出来的问题，一定程度上与立法约束缺失相关，要让租客住得舒心、住得放心，住房租赁立法需提上日程。
11月23日，市十五届人大常委会第46次会议表决通过了《上海市住房租赁条例》。这部法规的亮点之一，就是加大了对“二房东”的监管，着力促进租赁双方建立稳定的租赁关系。有了法律支撑的长租公寓，能走多远？
暗藏的风险
自把房子交给“蛋壳”经营后，刘先生以为万事大吉，却没想到麻烦不断。房客时不时给他打电话：“冰箱坏了，什么时候找人来修？”……
刚毕业的小秦险些遭遇无家可归的租房体验。“我签了两年，已经住了大半年，房租一直是‘付三押一’，房东却突然来电让我一周内搬走。”她打当初签约的“二房东”电话，发现对方电话已打不通。为了让她尽快搬出去，房东威胁她要拉闸断电。
“当二房东出现经营问题时，往往在房东和租客之间造成大量的纠纷和矛盾激化，我身边的朋友就出现了这样的情况。”市人大代表赵雪平说，租房中的这些纠纷很多源于二房东的“爆雷”，也就是租赁企业资金链出现断裂、难以为继了。她一位在嘉定的朋友自把房屋交给长租公寓出租后，一直纠纷不断。
出现矛盾后，一些房东通过停水、断电、断网，甚至是直接将租户物品扔出房子，更换门锁等粗暴方式驱赶租户，而租客很多是新就业大学生等群体，不少人因此陷入窘境。
长租公寓内部
盘点长租公寓这一业态，正是迎合了大城市急增的租房需求而催生的市场。2011年前后，第一批企业开始探索长租公寓的经营模式，自如友家、蛋壳公寓、青客公寓、优客逸家等相继成立；到2014年末，行业内数得上名字的长租公寓品牌已经接近30家。到2017年前后，随着资本持续涌入，长租公寓成为那只“站在风口上的猪”。
随后，因疫情防控等原因，租房群体减少，长租公寓出现了资金缺口，为了支撑业务运行，有的企业只能继续扩张，用新收取的租金抵偿之前的欠款。在2020年前后，长租公寓频频发生爆雷、跑路现象，蛋壳、青客等企业都未能幸免。
这也引起人大代表对“长租公寓”运作模式的关注。市人大代表朱虹就研究过这一业态常见的几种经营行为。比如“租金贷”，即金融机构将一年的租金贷款直接发给租赁企业，租客每月以租金的形式向金融机构偿还贷款。“高收低租”，即租赁企业以较高价格从房东手中获取房源，以较低价格租给租客，以此来吸纳大量房源，快速扩张。“长收短付”，即租赁企业从租客手中按季度、年等一次性收取较长期限的租金，对房东则按月支付房租。
“这些都属于高风险经营行为，却缺乏法律规范、约束。”朱虹调研发现，租赁企业同房东和租客的法律关系比较模糊，究竟是租赁转租关系，还是委托代理关系，在法律上缺乏明确界定，在实践中也存在重叠和错位现象。朱虹说，这部分租赁企业一方面同房东签订“委托服务”协议，即企业是房东代理人，而非承租协议；另一方面则同租客签订出租协议，即企业又成为实际上的“二房东”，有意利用这种模糊性来不当获利。而当经营出现问题时，租赁企业则据此逃避责任，把问题推给房东和租客双方。
比如，租户或者贷款平台将年租金支付给了长租公寓，但长租公寓并没有按期支付房东的租金，一旦“爆雷”，长租公寓的运营商就卷款跑路。房东为了降低损失，只能找租户协商，协商不成，房东便直接驱赶租户收回房子。而租户明明支付了整年的房租最终却无家可归，有些通过贷款平台支付租金的租户，在没房住的情况下，还要继续支付房租。
“租赁市场暴露出来的这些问题，需要有效完备的法规体系来规范企业经营、预防风险和化解纠纷。”朱虹说。
不走老路就万事大吉？
长租公寓并非只有一种模式。赵雪平代表将此分为两种模式：一种是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓，他们在各个小区住宅楼里承租房间，再通过装修改造之后出租；一种是以魔方公寓为代表的集中式长租公寓，它们通常将一整栋楼租下来，改造成公寓出租。
“虽然都是长租公寓，但生意模式不完全一样。”赵雪平说。青客、蛋壳等是从个人业主那里收房源，出租时，他们一般是把卧室分开租，行情好的时候，这些长租公寓为了从个人房东手里抢房源，往往会开出超过市场价的租金，以实现快速扩张。一旦行情不好，高价抢房源就可能导致亏损。
而集中式长租公寓的做法不同。它不是从个人房东手里拿房源，而是从机构业主那里收房源，一栋楼一栋楼地收，比如地产商没卖出去的商住公寓、歇业的酒店等。这样一来，魔方等企业在房源锁定期上更有优势。如果是个人房东签的合同，大多在3—5年。而魔方的房源业主是机构，倾向于超长期托管，合同签的都是10年、20年。而房源锁定期的长短，会直接决定装修成本的摊销。比如同样做一次装修，分摊到10年，与分摊到3-5年，成本差别较大。
因为租客都在一栋楼里、房源分布集中，集中式公寓可施展的空间也相对较大。记者发现，魔方在上海的一处公寓，不但有前台和管家，还有超过500平方米的公共区域，包括休闲区、健身房、办公区、娱乐区、公共洗衣房，还有共享厨房和自习教室。魔方还经常举办一些活动，比如与瑜伽健身馆合作，为租客提供免费瑜伽教学等。在这样的运营管理下，租客对公寓的黏性更大，出租率更有保障。
在2019年经历了部分品牌“爆雷”“租金贷”等负面消息后，长租公寓行业进入调整阶段。2020年下半年以来，一线大城市长租公寓市场租赁需求迅速恢复。代表调研发现，除了魔方之外，方隅公寓、base佰舍等一批中高端集中式长租公寓产品陆续入市，给租客提供了更多样化的房型选择、更有设计感的居住空间。有的长租公寓直接租给企业做职工宿舍，还提供往返班车服务。据仲量联行统计，上海市场上中高端长租公寓的存量套数占比已由2018年的2%，上升到2021年上半年的8%。
注重精细化运营的集中式长租公寓，似乎摆脱了“靠资本抢房源、靠转租吃差价”的模式。没有走此前爆雷公司的老路，是否就意味着万事大吉，没有风险？记者发现，这种模式依然存在一些问题，在某投诉平台上可以发现不少对此类公寓等的投诉，比如不退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位等。
“一旦市场有变化，集中式长租公寓同样也面临资金之困，租客一样会面临风险。”赵雪平认为，无论哪种运作模式，住房租赁市场的秩序都需要法律法规来规范。
立法的约束与保障
相关数据显示，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018底年的35.6万套增长至2020年底的73万套，数量将近翻番，这些存量主要分布在一线城市中。
租客最担心的就是房东突然下逐客令，如果这一隐忧能在源头就能解决，租房市场将迎来大发展。代表们认为，从肆意生长到规范化发展，住房租赁市场需要在法律法规的指引下逐步走向规范。
此次表决通过《上海市住房租赁条例》，市人大常委会法工委主任阎锐说，立法意在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，尤其是明确加大对“二房东”的监管。
记者细细梳理这些条款发现，房东租客们的忧虑、租赁市场的风险漏洞等，均有了立法规范。
首先是备案制度。《条例》明确，个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。同时明确建立企业备案制度，要求住房租赁企业、房地产经纪机构向房屋管理部门备案，并要求从业人员持卡实名从业。
其次是“资金监管”，这也是这次立法的一大亮点。按照《条例》，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，一次性收取租金超过三个月,以及收取押金超过一个月租金的，超出部分应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。条例还明确了法律责任：如果二房东企业未按规定开立交易资金监管专用账户，最高将罚20万元。“这就从立法上为可能出现的‘租金贷’等行为加了一道防护锁，也为合规企业打开了发展空间。”赵雪平说。
立法还规范了房源信息发布制度。《条例》明确，住房租赁企业、房地产经纪机构对外发布房源信息,应该确保房源信息真实有效,不得发布虚假房源信息，已成交的房源信息应当及时予以撤销。
在朱虹看来，立法应该保障租客和房东的合法权益。比如在发生纠纷时，房东如果采取断水、断电、驱赶、换锁等过激行为，要负法律责任。这次《条例》规定，出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。
“我们的建议在这部法规里都有所回应。房东租客的利益有了法律保障，长租公寓的运营亦有章可循，这对这个业态的长远发展将大有裨益。”代表们对这部法点赞的同时，希望尽快出台具体的操作细则。
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