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    观望还是冲刺
    ――2002年度首次土地招标预测

    http://www.cnestate.com　 摘自　　杭州日报　 2002/3/14
    　　2002年度的第一次土地招标会将于3月19日下午在市国土资源局举行，这次推出的（2002）1号-4号四宗政府储备土地，均在市中心范围内。由于房价的升幅不同，近效区域的地价明显比市中心上涨迅猛，所以，对于这几块门槛高、操作空间有限的小幅土地，开发商应该不会有太多的冲动吧。

    　　看准好地，再冲刺

    　　东部房地产投资网 梁细清：判断一块地的好坏，主要以下一些标准：首先是地理位置优势，周边配套设施齐全、地处交通要道，商业氛围浓郁，是好地最基本的标准。就目前而言，回归自然、住宅郊区化已成为一种居住模式，杭州的江景盘、湖景盘、山景盘、河景盘自然也就成了地中之王，备受开发商瞩目。其次是地块本身的潜质：为了快速销售、回笼资金，预售门槛的提高，要求预出让的土地具有广阔的开发前景，因此开发商必须对地块所在区域的相关政策以及地块周边将来的发展趋势有着充分的了解，做到知己知彼，百战百胜。再次是地块的规模优势，小面积地块可操作空间不大，投入与产出的比例不尽如人意，而大盘在推广上更容易形成品牌效应，成本也较低。另外，银行存款利率的降低使很多人选择其他投资方式来保持资金的保值和增值，房地产投资热潮将会凸现，因此土地的需求量和供应量都会有所增加。但开发商更应该理性对待，在竞投时不能盲目追求一类地段，否则成本价过高就会遭遇滑铁卢。

    　　根据以上标准，对本次出让的4块地预测如下：

    　　1号地块：夹于湖墅南路与德胜路之间，周边有着成熟的基础配套设施，与运河、武林门咫尺近在，因此，1号地块应该会炙手可热，预测楼面地价将达到2100—2300元/㎡之间。

    　　2、3号地块虽然有两个标号，但实际上可以集中开发，由于该地段目前尚处于开发建设阶段，且2、3号地块为公建用地，总体来看这两块地的出让价均不会盲目抬高，预测楼面地价在1800—1900元/㎡之间。

    　　4号地块属于居住用地，周边居住气氛浓郁，解放路上高楼林立、自古繁华，交通也十分便利，是一黄金地段，相信将会引来众多开发商的关注，但从理性上看，楼面地价应控制在3600元/㎡之内较为合适。但由于4号地块优越的地理位置和舒适的居住环境，预计该地块的成交价格将会上浮20%左右。

    　　观望多于冲刺

    　　新家园地产机构　陆磊：经过两年多的狂涨，2001年的房价已接近顶峰，从下半年开始，市场已初显疲态。近几次的土地招标，开发商出价都很理性，预测中的天价地再没有出现。与拿地最疯狂的2000年相比，开发商对利润上升空间已不再盲目乐观。所以，对于这四宗市区内的小块土地，开发商应该是观望多于冲刺。

    　　１号地块：德胜假山路一带是比较适宜居住的区域。规划条件适合于小高层住宅，本区域房价升幅较大，销售情况以多层为最好，小高层成本高，市场接受度弱于多层，预计楼面地价会在2500元／平方米左右。

    　　２号地块：庆春文化广场将会形成杭州东部新的商圈，商业前景非常看好，开发商需有一定的超前眼光，以发展商业物业为方向。这里的物业价值成长性好，楼面地价应值2500-3000元／平方米。价值取决于土地利用的方案，而该类物业的利润空间具更大弹性，如果竞投者少，楼面地价可能低于2500元／平方米，具有“头口水”的潜力。

    　　３号地块：规模更大，但位置弱于2号，楼面地价应比2号地块略低。

    　　4号地块：处于高官司弄居民密集区内，房价水平低于东河沿岸物业，此价位物业开始滞销。该项目操作空间不大，难以形成市场兴奋点，属于被动销售型物业，楼面地价应在3200元／平方米以内。

    　　冲刺不必要，观望又可惜

    　　1号地块有价有市

    　　资生房产代理咨询　黄连友：既然标号为2002年1号地块，似乎应是好地段好地块，但与推出的许多地块比，今年1号地块算不上是好地块，30亩的规模，地段也有点偏，大概是同批招标的四块地块中，相对具有规模，相对对开发商更具吸引力，所以才标为1号地块。

    　　不过，1号地块也不算太差，至少是面临杭州老城区好段好地块越来越少的现实中，再有1号地块这样的开发土地是“过了这个村，就没有这个店”。从地段讲，“在假山新村边上”，这在早几年是属于较偏僻的地方，但随着文一路与德胜路的连通，尤其是随着天时苑、清水公寓这两个楼盘的建成和即将建成，这一区域是越来越受消费者的关注。记得天时苑刚开始销售时，房价只有2000多元／平方米，但后来马上升到3000多元／平方米，而等清水公寓开盘，房价又抬价升到4000多元／平方米。目前在这一地段，房价保持在4500元／平方米左右应该没问题。当然，与天时苑、清水公寓相比，在地块具体位置上，1号地块相对差一点，它离德胜路有一点距离，离运河也有一点距离，并且周边一些旧房子影响景观，城市品位不高。但不管怎么说，在1号地块造住宅，市场没问题，因为这一区域，是住宅之成熟区块，市场需求较旺。

    　　从规划条件看，1号地块适宜造小高层。30亩的规模，如能精心规划，有一个围合庭院也可能的。所以，建成后的1号地块住宅虽不是高档社区，但也可以做成有一定品位的精品住宅。估计，中标地价在400万元／亩左右，也就是说，楼面地价在2400元／平方米左右。