•  
    白名单救市：地产路线图

    http://www.cnestate.com　 观点网　 2023/11/24
    　　


    　　11月17日，金融监管部门召开金融机构座谈会，会上讨论了多项房地产金融放松政策，提出一视同仁满足不同房企合理融资需求，对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷，继续用好第二支箭支持民营房企发债融资。
    　　
    　　此后媒体披露了更多会议细节，最受关注的是“三个不低于”指标要求，具体包括：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
    　　
    　　由金融监管部门出面设置对房企的硬性贷款指标，在过往的指导性政策中都较为罕见。去年底以来，包括“金融16条”、三支箭以及调降首付比、房贷利率等政策相继落地，但房地产投资及销售依旧在下滑，房企违约案例继续增加，市场呼吁更强有力的政策出台。
    　　
    　　会议还对拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法有所规划，并拟增设房企白名单，或将涉及50余家国有、民营房企。至11月23日，资本市场消息称，金融监管部门据悉考虑允许银行首次向房企提供无抵押的流动资金贷款。
    　　
    　　这显示出监管层应对措施相较于过往的不同：集中于优化国有银行贷款这一政策工具的使用，并强力推动贷款流向压力最大的非国有企业。
    　　
    　　非国有房企流动性紧张已是普遍现象，诚如头部企业万科，在11月初也需要国资大股东站台并提供资产受让、认购债券等方式注入流动性。此前财新报道指，金融端如今面对房企的重要准则是“所有制信仰”，只按所有制结构差异来判断信用优劣。
    　　
    　　而最新的政策传出后，外界寄望于它能成为融化坚冰的阳光，银行贷款是房企最重要的融资渠道，解决资金供给问题就能有效降低企业违约风险，并修复行业信心。只是在靴子正式落地之前，部分从业人士仍感受到不确定性。
    　　
    　　白名单房企
    　　
    　　金融机构座谈会向外界传递了积极的信号，11月20日、21日及23日，房地产股票及债券重新受到了追捧。一家机构在11月21日召开的投资者会议上，也将最新的政策解读为地产信用的“分水岭”。
    　　
    　　但监管部门并不是慷慨支持所有房企。
    　　
    　　据11月22日相关报道，一份包含50家国有和民营房企在内的白名单正处于起草阶段，以引导金融机构加大对房企在信贷、债权和股权融资方面的支持。除了万科、龙湖、新城、金地等几家尚未违约房企，碧桂园、旭辉等已违约房企也会在名单内。
    　　
    　　观点新媒体试图就上述白名单消息向不同所有制的房企求证，多家企业均回应，目前仍未接获相关通知。
    　　
    　　其中，一位国有房企人士表示，“三个不低于”和房企白名单的政策更侧重对民企的支持，国央企融资渠道本来就是通畅的。出险房企的人士则表示，希望公司能纳入白名单之中。
    　　
    　　对于监管部门而言，向正常经营的房企提供流动性支持并不意外。近段时间包括金地、万科等遭遇股债双杀及融资困难等挑战，本身已是风险从民企向混改企业蔓延的迹象，因此需要及时制定措施防止情况恶化。
    　　
    　　至于支持已出现债务违约的部分房企融资，则是在防止新增违约的基础上化解存量债问题。由于流动性压力加大，包括碧桂园、旭辉、中骏等房企均已进入违约行列，而这批房企仍有相当规模的未交付项目，同样牵涉到民生问题。
    　　
    　　根据观点指数发布的2023年前十月销售排行，百强房企期内共计实现权益销售3.41万亿元，全口径销售4.93万亿元，其中前五十强占比分别达86.80%、86.52%，前二十强分别占比65.10%、65.52%。
    　　
    　　违约角度看，五十强房企除了邦泰、大华两家未上市公司难以获悉债务情况，48家房企当中有1/4已构成实质违约，并均为民营及混改企业；剩余36家尚未出险房企，仅有2家混改企业（万科、金地），以及龙湖、滨江、新城、美的、卓越、雅居乐等11家民企。
    　　
    　　而在过往高杠杆发展模式下，仅看五十强当中债务违约的民营房企，截至2023年6月底它们所承担的有息负债总额就达到了1.59万亿元（阳光城已于年内被终止上市，因此计算2022年底数据），其中融创、碧桂园、绿地的有息负债分别在3404亿元、2518亿元及2262亿元左右。
    　　
    　　华南某民营房企人士对观点新媒体表达看法称，如果监管层要拟定白名单房企，那应该要涵盖部分违约的房企。他认为，前五十强房企也仅剩10余家非国有房企未出险，若名单上大多数都是国央企，政策的作用就大幅削弱。
    　　
    　　另一位机构投资者则提及，此前万科、金地已存在流动性压力，11月21日大连万达商管也宣布对一笔6亿美元的票据调整还款计划。这些现象已经引起监管部门重视，政策因此要“急转弯”，否则整个行业都将面临风险。
    　　
    　　上述投资者预计，大约有10家已违约的房企会被列入白名单，包括融创、碧桂园、旭辉等。该人士所列举的3家房企，在近一段内都取得了境内外部分债务重组或展期的进展，融创还于11月21日宣布上海亚龙项目获得华融提供的不超34.8亿元借款。
    　　
    　　根据资本市场消息，对于部分已出险的房企，监管部门考虑设立主银行负责机制，即由一家银行牵头，协调主要债权银行，讨论并制定针对该房企的金融支持方案。
    　　
    　　尽管受访的房企及投资者都认可，“三个不低于”、白名单等政策表述相比去年的政策更具强制性，但部分人士仍对政策落实到何种程度表达了不确定性。
    　　
    　　这侧面反映了去年以来出台政策执行效力有所不足的问题。比如在“金融16条”、三支箭等政策出台后，去年11月下旬至12月初，多家银行密集与房企签订总对总战略合作，相关统计称，这些授信额总计逾3.2万亿元。碧桂园当时获得了逾3000亿元综合授信，最终却于今年下半年爆雷。
    　　
    　　另据金地发布的业绩报告，截至2023年6月底公司获得各银行金融机构授信总额2532亿元，其中已使用银行授信总额930亿元，较去年底仅增加16亿元。该公司进入下半年也开始感受到了流动性的压力。