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顾云昌：透析当前房地产市场发展的态势
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http://www.cnestate.com 中国地产投资网 2004/12/4
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在“宏观调控下中国房地产市场形势分析”论坛上，中国房地产产业协会副会长顾云昌发表了精彩的讲话——
今年一到九月份，我们全国商品房的销售面积的增加幅度是竣工面积增加幅度的两倍。我们销售面积增加的幅度是19.3％，我们竣工面积的增加幅度是9.5％，正好是两倍。供应量增加的回落快于需求量增加的回落，今年一到九月份，我们的竣工面积增加了9.5％比去年同期，但是去年同期比前年同期增加35％，说明我们的竣工面积的增加幅度回落了25个百分点。
而我们全国的商品房销售面积今年一到九月份增加19.3％，去年增加36.1％，回落了17.2个百分点，这是宏观调控要求我们房地产的发展速度要适当的放慢，就是我说的中国房地产市场要适当的减肥。供应速度的下降，投资速度的增加速度下降，下降得比较快，而我们的需求的增长速度下降比较慢，最后造成的结果是商品房的销售面积大于竣工面积。也就是说卖的比盖的快，其中商品住宅今年上半年卖出去一亿六千二百万平方米，而卖出去一亿八千万，竣工一亿六千万，就这样中国房地产市场出现了多年来没有出现过的卖比盖的快的情况，出现了控制房绝对数量下降的态势，这是第一个问题。第二个问题，商品房的价格出现了两位数的上升。房价上升快已经成为中国房地产市场当中最突出的问题，从98年到2003年的六月，这几年当中全国商品房的平均价格上升分别是2.32％、负的0.1％，5.4，9.4，3％，3.85％。其中2001年到2003年这几年当中，负荷增长率每年增长4.6％，而我们今年上半年的房地产的涨幅，一到九月份涨了13％。
什么原因导致了房地产价格的上升了，是供不应求。2003年当年的住宅竣工面积是两亿六千平方米，销售面积是两亿两千万平方米。供应面积和销售面积之比是1.2：1，去年我们的供求比例是1.13：1，都是供大于求。而今年一到九月份，我们的供求关系倒过来了，是0.86：1，所以导致了今年的商品住宅价格上升了10.9％，供求关系很明显看出来供大于求，价格上升慢，供不应求价格上升快。我先讨论需求方发生的变化，今年前三个季度房地产市场仍然保持了旺盛的需求，从需求方面看，自住型需求和投资型需求两个方面了，自住型需求包括主动型的需求，就是老百姓主动把小房换大房，旧房变新房这样的买方需求。第二种需求叫做被动型需求，就是拆迁拆出来的需求，第三个需求就是自动型需求，农民进城，他要买房、租房的需求。应该自住型需求分为三个方面，还有投资型需求是一个方面，所以我们的需求是三加一的需求。
从需求的角度看，尽管银行加强了个人综合抵押贷款的力度，但是从政策的执行上面，对自住型的住房没有多大的变化，更没有太多的妨碍广大中低收入家庭购房的积极性，这个积极性仍然很旺。被动性需求使拆迁型需求有所放缓，实现了有节奏的释放，那么这个在全国都有普遍性。还有自动型需求反映不出来，农民买房反映不出来，没多少变化。在投资型需求方面，在热点城市，比如杭州、比如当地政府出台了一些限制性购房的举措，所以投资型需求比例有所下降。比如最近杭州的一份调查，以投资收益为力度的购房者只占购房总数的10％，也就是今年上半年的变化主要是被动型需求，拆迁需求有所变化。在热点城市，主要是投资型需求比率有所下降，其他的方面变化不大。
供应方有什么变化呢？大家知道由于房贷的收紧，资金来源发生了变化，造成了相当一部分的企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和竣工速度。从而比较大幅度的下降了供应总量，供应速度。同时开发企业向银行贷款的难度加大了，比例下降了，必然会加大融资的成本和融资的风险，所以增加的融资费用，融资费用的成本，风险发生的成本最终也会反映到房价上面来。我认为金融政策和融资渠道可能是近期供应放缓和房价上升的一个主要原因。当然还有土地供应，土地供应量和土地开发量增幅有较大的下降，今年一到九月份，现在看来土地的开发商的买地的数量尽管有所增加，比去年同期增加3.8％，但是比去年同期增加47％、48％有大幅度的下降。开发商开发的土地面积尽管增加8％，但是比过去增加30％多，40％多也有大幅度的下降。尽管土地下降比去年的房地产市场形不成供应商的压力，因为今年拿的土地明年大后年才能开发出来，但是这种情况给市场两个信号，第一根据从买地到房屋建造，销售的周期将严重影响明年、后年的商品房的供应量，如果存量土地成效不明显，在需求继续旺盛的情况下，会出现更大程度上的供不应求。第二个信号号这种预期给人感觉到土地供应增加，意味着未来的房价还会上扬。从而会使大家的需求增大。所以加大了今年供应的压力，除了讲到资金的问题，土地的问题，还有拆迁的问题。
房屋拆迁难度的加大，拖延了不少项目竣工和销售的时间，一方面减少了总需求量，同时也减少了供应量，或者供应的时间。从而减少了前几个月的商品房供求总量，这就是我分析了今年一到九月份全国供求关系的变化。
房价与地价谁决定谁？这个问题是我们一直讨论很多的，大家有不同意见的，据统计局数据，今年一到九月份，35个大中城市房价比去年上涨9.9％，土地交易价格上涨11.6％ ，其中住宅面积价格上涨了13.6％，我们认为在现实当中，常常是由房价来决定地价的，这是我们的观点。因为开发商在买地的时候，总是以现在的市场价格，或者预测未来的市场价格去评估土地价格，决定拿不拿这个地。当然反过来地价也会有反作用的。因为土地价格提高了，会导致土地开发成本提高，房屋总体售价提高。但是我们觉得房价决定地价，但是地价有反作用。
房价又是由什么决定的呢？我们认为在一个较为开放的竞争的市场当中，房价是由供求关系来决定的，在土地供应大于需求的情况下，很大程度上由成本加必要的利润来决定售价，其中土地是一个决定性的因素。开发商是不能亏本的，但是在一个供不应求的市场情况下，成本决定售价的分量会减弱，供不应求越强，成本的决定因素越弱，而产生价值泡沫的因素也会加大。供应的市场和成本的关系我们是做这样的判断。
未来的房价能否基本平衡，关键要看房地产开发用地的供应量。我们认为一个房价相对稳定的市场，要求商品房供应大于需求，或者略大于需求，要求开发用地相对宽松，而严格的供地保护政策不可能放开供地，看来这是一对矛盾。刚才我已经讲了，今年一到九月份，购买的土地比去年增加3.8％，而去年的一到九月份比前年购买土地增加了45％，两者相差41个百分点。所以土地供应的增加幅度大大下降，开发商完成土地开发面积的增长速度大大下降。这就给我们今后的房地产市场给了一个信号，如果你存量土地不盘活，如果我的需求仍然旺盛，那么我的供应共会紧张。如何解决这个矛盾，土地好土地供应与房价之间的关系，这将是考验各界政府的管理水平，也就是考验我们的决策能力。
当然房地产市场的地区差异很大，前两年在有些地方，比如说我们在座的上海，三四年房价翻了一番，杭州三年房价翻了一番。根据我们对这些城市的房价的涨幅和购房能力方面的观测，我们认为如果说有泡沫，这些地方有泡沫，也是一个中小泡沫，我认为房地产出现一些中小泡沫不奇怪的，甚至于市场没有泡沫才是奇怪的现象。所以有点泡沫不要大惊小怪，更何况我们现在正在采取一些措施，所以不存在泡沫破灭和崩盘的问题。
还有其他一些因素，比如广东，广州市的房价前五年一直是稳中有降的，如果有泡沫它根本不存在，它是挤得干干的，根本没水分了。所以全国的市场差异很大，不能随便的下定义说中国的房地产市场有泡沫，要崩盘了，但是话又说回来，市场上有泡沫是经常的，中国总体上没有多少泡沫，有泡沫也是局部的，但是前三个季度的房价的上升应当引起我们高度的关注。
关注升息对楼盘的影响，中国的银行业将逐步进入利率市场化的时代，根据市场的充分反映，这些政策将会既能够减压房地产投资增长，又可能抑制房地产市场需求增长。特别是投资需求的增长，当然实际效果我们还有待观测。
我们最后提出中国房地产市场平稳较快发展的几点建议。
第一点，首先中国房地产市场将由过去快速乃至高速的增长进入一个平稳较快发展的轨道，这是我们对整个房地产市场形势的判断。一个持续健康发展的房地产市场，要在投资增速下降的情况下，仍然保持供略大于求，这样才能保持市场价格的平稳。所以我们的希望是我们各地供应量要供略大于求，为了达到这样的目标，可以采取以下措施。第一要关注各地房地产市场的变化，特别要关注房价的变化，第二要重视利率杠杆的调控作用，通过贷款利率的逐步放开，灵活有效的进入手段来调控市场，而不是光一味的用行政的办法。商品房特别是普通住宅的开发用地应该给予保证，应当做到提前供地，充足的供地，千万不要实行饥饿型供地，这样会造成供求关系的紧张，会造成房价的上升，会导致大家投资的增加，加快，加大供不应求，加大房价的提升。因为我们认为房价的快速提升是当前我们房地产市场最应该关注的一个问题。另外要加快盘活和二次开发土地，我们现在的是供不应求，通过存量盘活土地和房地产来加大供应量，另外要控制房地产拆迁速度和规模。
今年2004年有三个数据影响我们中国房地产市场，三个数字，第一个数字是121，大家知道是什么意思。第二个数字是831，也知道是什么意思。第三个数字是0.27，这三个数字情况下，中国房地产市场是一个减肥的市场，中国的房地产业是一个健身的行业，中国房地产的企业是一个体检的产业，各个企业都要进行体格检查，看看能不能经受住竞争的考验，在减肥当中能不能继续跨过门槛，经过这样的考验，我们中国的房地产企业会越来越健康，我们的市场我想也会更加健康，行业也健康的发展，这是我所向往的。最后用我们宏观调控的目标来说我希望中国的房地产市场是房价慢慢涨，楼势年年旺。 |
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