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    CIHAF2004中国房地产金融盛会

    http://www.cnestate.com　 中国地产投资网　 2004/12/4
    　　CIHAF 2004第六届中国住交会房地产金融合作论坛，于2004年12月4日在上海新国际博览中心2号馆隆重举行。本次论坛由中国住交会组委会、复旦大学金融研究院、证券时报主办，由上海优博国际展览公司、复旦大学房地产研究中心，深圳市德思勤投资咨询有限公司承办，天津泰达集团有限公司、深圳经略投资顾问有限公司协办。论坛全程由深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新主持 。

    　　论坛主题之一为宏观调控下的房地产信贷政策的影响及其发展趋势，由复旦大学金融研究院常务副院长姜波克先生主持，中国社会科学院金融研究所所长王国刚博士演讲。王国刚博士首先否认了中国房地产泡沫论一说。解释了软泡沫与硬泡沫的不同，说明了中国的房价上涨是刚性的，是硬泡沫，是不会破灭的。

    　　其次，对于房价局高不下的局面，他认为第一是房价的供不应求导致房价上升。城市每年净增人口数、拆迁户、以及旧房改造等原因，在未来几年内，中国的住房需求量还将不断上升。第二是成本因素：由于土地购置费用不断提升，同时钢筋水泥等建筑材料价格的上升，导致房地产开发成本的上升。第三，2003年到现在，我们有一个重大的调整，过去我们买的是毛坯房，没有装修过，2003年以后供给的是精装修房，精装修的钱由开发商已经给你掏了，因此价格就涨上去。所以，现在的价格点不像是今年比去年高了多少，这不防以自己装修来算。所以，这些成本上升是这样的。因此，房地产价格上升必然的。

    　　最后，对于中国的房地产市场，王国刚总结出三点：第一，中国住宅市场是一个方兴未艾的市场，有着良好的空间，如果用产业带动市场，是有很好的发展。因此，如果对这样的一个产业采取过渡紧缩，对发展是不利的。住宅是城市化进程的基础建设，我们要建设城镇化，就必须建设住宅，有住宅，才可以发展。第二：要大力支持低价房建设，所谓低价房建设，就是要大量的建设经济适用房，对低收入阶层进行按揭，要给予财政上的支持。第三：住宅金融体系要有利于住宅业的发展。使住宅在未来十年、二十年，成为中国整个经济可持续发展的经济起飞的龙头性产业！

    　　主题之二中国房地产金融的发展方向及拓宽房地产行业的现实思路。

    　　由工商银行嘉宾演讲：工商银行的房贷业务还是在健康的发展的。对于商业银行如何防范房地产贷款风险的问题，首先，他列举了房地产贷款面临今后面临的主要风险种类，主要有房地产开发贷款的增值性风险，增值性风险是指国家的法律法规等政策对房地产业的巨大影响，比如说金融政策，税收政策，和房地产市场管理政策，这些都会对房地产开发投资的收益，目标的实现产生很大的影响，从而给投资者带来风险，并最终波及到信贷资产的安全。第二个风险是按揭消费，比如开发商诚信方面出现问题，以及项目开发经营过程当中出现问题。第三个风险是个人信用风险。第四个是偿债能力风险。由于经济波动和企业兴衰的因素，还贷企业出现经济下降，导致偿还贷款的能力。第五个是经营的风险，借款人还不上，或者是投资失败，将导致偿债失败。第七个是操作工艺风险。第八个是道德风险。

    　　如何防范和控制房地产经济风险，他说，商业银行跟风险管理基本思路是根据全面风险管理，全过程风险管理，全年风险管理，以风险管理信息系统为依托，按照房地产贷款的原则，再造业务流程，逐步构建和完善实现房地产发展的风险管理体系。

    　　商业银行房地产贷款风险的选择，一个就是完善商业银行公司治理机制，这是最核心的。另一方面，要建立和完善相应的制度，对风险进行全面的管理。二是完善控制制度，要按照一个岗位一套办法，一个流程一套制度，一项业务一个守则的要求，建立各项业务，各个岗位，各个环节的规章制度，做到有法可依，有章可循，要形成不同机构，不同岗位相互制约，相互监督的机制。另外实现前台、中台、后台分离。提高风险管理机制，由现在逐步实现，以定性为主，到定性和定量为主的转变。另外是加强风险管理队伍的建设。

    　　房地产风险管理仅靠商业银行自身是不够的，需要良好的政策环境、法律环境、金融环境、信用环境，以及市场环境等一系列外部环境的支持。最后，他给出几点建议，一是规范销售登记和抵押登记管理制度，并在全国范围内统一销售登记和抵押登记制度，并规范销售登记和抵押登记的强势，要求相应责任，建立起统一规范的销售登记和抵押登记制度。二是对恶意套贷的假案件应该做法相应的司法解释，追究法律责任。三在法律制度上应该高度重视保护银行作为债权人的利益。四是适当放宽呆帐核销的政策。五是加快征信系统的建设，加快个人信用体系建设步伐。六是完善房地产建设体系，加强房地产市场监测和体系建设，及时对市场供求总量、结构、价格进行预警和监控，通过市场信息发布，增强房地产市场作用，银铃企业理性投资，并为商业银行拓展业务提供支持和帮助。

    　　论坛主题之三：金融平台和房地产行业

    　　由天津泰达投资控股有限公司董事长刘惠文先生演讲。

    　　刘惠文先生一上台就对房地产行业做了深刻精辟的分析，主要讲了三点内容：

    　　首先他认为房地产行业，包括住宅行业其经营核心是资源经营。资源从大的概念上讲可以分为看得见的资源如：土地、厂房、原材料等和看不见的资源如：信誉、品牌、政府关系、社会关系等。房地产行业作为一个古老的行业，从传统概念上来说，房地产业是属于制造业之一，而它实际上处于产业链条的低端，行业地位的高端，是一个很特殊的行业，就这个行业来讲，就这个寸土寸金，而且一个城市它的地位轻易不会动摇方法来讲；就房地产业必须依托于不可再生，不可多得，不可替代，稀缺难寻的土地资源来讲；就房地产产品不可移动，长久存在，长期使用来讲，就从建筑产品在一般情况下增值可能大于贬值可能的市场规律来讲，它更具有资源性的特点。所以，它更具有资源性特点。

    　　目前的问题是在于房地产如何搞好资源经营，刘惠文先生认为最重要的是要在清楚自己是谁，有什么优势和不足，适合做什么事的前提下，做自己该做的事，做自己能做的事，做适合自己做，而不适合别人做的事，做自己分内的事。只有这样，你才能够在这个行业当中立足和发展。也就是说定好位，找好自己的优势空间。但凡企业成功与失败，都与定位缺失，定位不准确，定位模糊，定位不坚定有直接的关系。幽默的刘董事长还用猫捉老鼠是定位准确，狗咬耗子是定位不准确的比喻，来说明定位对于企业的重要性。

    　　第二刘惠文先生认为金融平台是房地产业做大做强的基础，金融也是一个资源，金融行业是一个资源行业，具有领导和配置其它资源的影响力。因此，掌握一定的经营资源，搭建企业经营平台，对于房地产业来讲非常重要。从去年的“121”号文件，到今年的“831”事件，国家调整土地，已经使房地产业感受到了气侯的变化，并以泰达的情况给观众作了介绍，他认为混合所有制对于房地产的发展是十分有利的。今年年初，泰达和万通重组，成为万通的第一大股东，变成了叫做泰达万通，这也是一个新的企业渠道，也是一种资源的整合。这个好处就是在于国有企业资源优势和民营企业的经营优势合成了一个新的更大的组合，真正地有可能把资源用到极致，最大限度发挥作用。

    　　论坛主题四：荷兰ING国际房地产中国区总经理关博仁总经理介绍荷兰ING集团房地产投资。

    　　据关博仁总经理介绍ING在房地产资产管理主要有三个业务，投资管理占62％，贷款融资是33％，房地产开发是5％。在资产管理土地里面中，欧洲61%，美国32％，亚台地区包括澳大利亚，有7％，所以相对来讲在中国的投入目前并不多。 ING房地产在中国后期怎么发展，在房地产开发方面，他们有其自己的方式——以长期投资为主，并不急于开发中国市场，在开发后期把项目收过来，作为长期持有的开发项目。

    　　房地产金融与城市开发，海外房地产基金如何在中国挑选、操作房地产项目，海外房地产基金在中国如何收购和管理不良资产，房地产信托基金在中国运作的现实模式与法律架构，政府利用海外投资机构参与城市运营(含旧城改造)， 中国民间资本在城市发展中的作用，房地产企业融资多元化的探讨，房地产信托新规给房地产开发商带来的机遇，以及国外基金如何进入中国市场及其实战操作等深度话题，进行了双向演讲与“一对一”对话。论坛最后，还举行了CIHAF中国房地产金融合作论坛的成立仪式。