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    石露露：中国房地产市场前景展望 | 2024观点资本圆桌

    http://www.cnestate.com　 观点网　 2024/5/8
    　　各位下午好，首先感谢观点给我这个机会，代表惠誉评级来分享一下我们对于中国房地产市场的一个看法。
    　　
    　　今天我的分享主要分为两部分，首先是我们对于2024年房地产市场的一个展望，接下来我会再分享一下对于中长期房地产市场整体需求的一个研究和结论。
    　　
    　　在分析当下房地产市场的一个形势之前，我想先跟大家一起回顾一下，从1998年房改以来，市场经历的几轮调整周期。
    　　
    　　从左边这张图可以看到，从2008年开始、从2014年开始以及这一轮2020下半年开始的三轮调整周期，2008年上半年还是延续2007年的牛市状态，从整体的政策上来看，还是趋于紧缩的，可以看到当时的政策是以提高房贷利率，提高二手房的首付比例等等。
    　　
    　　但是进入下半年以后，受到美国次贷危机的影响，整体市场有所下滑，可以看到从2008年的9月份开始，央行对整体的银行准备金比例和基准利率，有五次的下调，对房地产的政策也有进一步的放松，比如说对利率的放松，对税收的放松等等。
    　　
    　　所以在救市的政策下，可以看到2009年的时候房地产市场有一个迅速的回升。
    　　
    　　在2014年、2015这一轮周期来看，地产行业主要面临的是高库存、高杠杆的压力，和这一轮周期也是一样，看到了整体销售量价下降，包括房地产市场的投资和土地市场的销售，都看到了快速的下降。在这一轮周期，最后是以三四线城市的棚改货币化、去库存、涨价的背景下结束了。
    　　
    　　我们看到2008年、2014年这两轮周期，在政策调整之后都有了迅速的反弹，但这一轮周期，即便从2021年开始各式各样的救市政策出台之后，也并没有看到非常明显的复苏状态。
    　　
    　　我们认为这一轮周期其实和前两轮有一个本质上的区别，首先从城镇人均居住面积来看，已经从2008年的30平提升到2014年的35平，再到2022年的40平，再叠加现在年轻人整体的婚姻观、育儿观都发生了比较大的变化，我们认为中国的地产需求，尤其是刚需，相较于十年前已经发生了明显的变化。
    　　
    　　第二点我们看到居民的杠杆率，从2014年的35%左右提升到现在的超过60%，再叠加上大家对整体经济的一个悲观，包括对收入预期的悲观，居民这个板块对于进一步提升杠杆率是比较抵触的。
    　　
    　　再看政策上，前两轮政策是以救市为主的，但是这一轮我们看很明显政策是以稳定市场为主，整体的基调和以前也是不一样了。
    　　
    　　总结来看，我们觉得地产行业不会再像前两轮一样，在周期尾部回升，会进入一个持续微幅下降的新常态。从右边这张图可以看到，整体的市场销售，除了2022年底疫情限制放开以后，2023年初有一个反弹以外，其他的时候基本上都是比较大幅度的下降，就今年来看，也没有看到销售上面有任何的复苏。
    　　
    　　我们再来看一下销售的价格，惠誉认为二手房的价格更有价值，因为相对于一手房的价格受限制，二手房的价格更能体现整个居民对于房地产购房的真实需求。
    　　
    　　从左上图可以看到，同比环比来看，二手房销售价格都是下降的，这条红线，我们看到2月份环比下降幅度有所收窄，但是这个趋势并没有在3月份持续，环比下降幅度又进一步加深了，所以在价格上并没有看到任何起稳的现象。
    　　
    　　左下角这张图把二手房的价格按照城市的线级又进一步细分了，一线城市在2023年底之前一直是比较坚挺的价格，但到现在为止价格也抵不住市场整体下行的压力，我们看到一线城市的挂牌量在近阶段激增，一方面投资客尽快出清手上的住房，另一方面改善群体也需要把手上的自有住房先卖掉进行置换，在这样的整体压力下，我们觉得二手房的价格会持续的承压。
    　　
    　　我们再来看一下右边这张图，比较有趣，我们把销售分为了国企、未违约的民企和已经违约的民企这三类，我们看到在2023年底，尤其是2023年中往前推，国企的销售是比民营企业，不管是违约还是没有违约，都好非常多。
    　　
    　　从去年底开始，我们看到国企的销售表现，和民营，基本上趋同了。所以在行业分化上也有一个观点，就是说未来可能更多的竞争是国企内部的竞争，国企内部也会有一个销售表现的分化。国企和头部存活的民企，他们未来需要更加的卷产品、卷利润，这个对于他们未来的利润率和销售，都是一个比较大的压力。
    　　
    　　接下来讲一下对今年房地产市场的展望。目前我们是预期2024年销售降幅，以统计局的标准是下降5到10个百分比，对应的是8.5到9亿平方的销售面积，就各城市的价格来说，就像我们刚刚分享的，我们预期价格会持续承压，但由于结构性的原因，我们预期更多的销售会从一二线而来，会整体拉高均价，从全国的房价表现来看还是趋于稳定的状态。
    　　
    　　行业分化这一块，我们预期经济实力比较强、人口持续净流入的区域，会率先起稳，而低线城市会持续疲软，继续消化现有的库存。房企未来的竞争是国企和国企的竞争，国企和头部民营的竞争，在融资方面我们进一步预期国企会优于一般的民营企业，从这段时间我们也可以看到，即使是产品力较好的头部民企，他们在整体市场环境下行的时候，融资端也会出现一些比较紧的趋势，相反一些自身经营比较弱的国企，没有遇到这样的情况，所以在融资端我们认为国企还是有天然的优势。
    　　
    　　政策端我们是预期政府会持续出台支持性的政策，并且政策力度会加大，2月份的时候把五年的LPR下调了25个基点，我们认为在LPR下调的这一点上还有进一步的空间，并且在限售限购的条款上面，可能还会有进一步的放松。
    　　
    　　接下来给大家分享一下我们近期在做的一个报告，就是研究2024-2040年中长期的购房需求。我们是把整个中国的购房需求分为了三大类，分别是城镇化进程激发的需求，还有城市更新带来的需求，以及城市家庭改善和新增刚需的需求。以下为初步结论，仍有修改可能性。
    　　
    　　城镇化进程这一块，我们是根据联合国发布的对于2040年的一个城镇化比例，是76%，相对于现有的63%，做了这样一个测算，我们预测城镇化进程激发的需求会下降30%左右。城市更新这一块，是根据1949年以前和现在所有的住房，按照每年的完工情况，已经拆建比例，以及基于对未来拆建的百分比进行了测算，城镇化更新带来的需求相较于2021年、2022年下降约34%。
    　　
    　　这三个需求里面看来最坚挺的是城市家庭改善和新增这一块的需求，我们也是依据了联合国发布的对中国2040年的人口预测，再加上和日本的人均住房，以及家庭平均的人口，做了这样一个预测，我们预测这一块的需求可能会下降4%左右。
    　　
    　　整体来看，我们对2024年到2040年的一个年均需求，大概是在8亿方左右。供应端来看，我们是觉得公共租赁住房贡献会持续的增加，并且现有的一些空置投资性住房，它的抛售也会挤压新房的供应。根据这两点，我们推测新房在未来2024年到2040年区间，每年的供应量大概会在6亿平方左右，
    　　
    　　我的分享就先到这里，谢谢各位。