杭州超级红盘也不限售了!今年仅229套房限售5年

http://www.cnestate.com  住在杭州网  2024/9/30

  


  9月即将收官,传统意义上的楼市“金九”明显成色不足。截至9月26日,本月杭州二手房成交量只有4000余套,日均二手房成交量不足200套。新房市场热度继续下滑,多个红盘报名人数锐减,像滨江区政府的潮起,此前两次开盘都需要限售,但近期第三次加推却不需要限售了。
  
  始于2020年下半年的杭州楼市限售政策,已经迈入第5个年头。限售房源量从2021年近3万套的高点,降至今年前三季度仅有229套的低谷。未来,杭州还会有限售盘吗?
  
  四年诞生3.4万套限售房
  
  房源数量逐年递减
  
  杭州新房限售,始于2020年7月2日。当天,杭州住保房管发布楼市新政,规范高层次人才优先购房相关要求,明确“在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易。”
  
  2020年9月4日,楼市新政继续加码。首次提出了热点楼盘的概念,以万人摇记录为认定标准。规定“热点商品房住房,仅人才、无房家庭方可以报名登记。无房家庭以优先购买方式取得的住房,自买卖合同网签备案之日起,5年内不得上市交易。”
  
  2021年1月27日,进一步加强住房限售。一是本市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率≤10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让。二是以优先购买方式取得的热点商品住房,限售时间从“自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易”调整为“自取得不动产证之日起5年内不得转让”。三是补充高层次人才转让本市限购范围内住房的,须在本市限购范围内无自有住房记录满3年,方可享受高层次人才优先购房。
  
  简言之,杭州楼市一共诞生了三类限售房:第一类,高层次人才优先购房限售;第二类,热点楼盘限售;第三类,中签率≤10%限售。
  
  第一类限售房,贯穿于杭州每一个有人才报名登记的楼盘中。
  
  第二类限售房,因热点楼盘概念而兴起,伴随着2021年8·5新政“按社保排序入围摇号”而逐渐淡出。
  
  第三类限售房,数量最多、分布范围最为广泛,不过同样因为8·5新政的效应、楼市降温,而逐渐弱化。
  
  潮新闻美好生活研究院统计梳理,杭州实施新房限售以来4-5年间,共诞生限售房源约3.4万套。
  
  若以年份来划分,限售房源集中出现在市场高点时的2021年,随后便呈现逐年下降的趋势:2021年有26791套限售房,2022年共2390套限售,2023年有1586套限售,2024年截至第三季度,限售房源只有229套。
  
  限售涉及81个楼盘
  
  改善房源占较大比重
  
  据统计,自2020年以来杭州限售的3.4万套房源,共涉及81个楼盘,这些楼盘有的是整盘限售,有的仅一小部分限售,分布范围较广,除了富阳、临安,其他城区均有涉及。
  
  从限售盘分布的城区看,拱墅区最多,有18个楼盘涉及限售,其次是萧山区有16个,余杭区有13个。
  
  从具体的板块分布来看,仅余杭未来科技城就有8个楼盘涉及限售,萧山钱江世纪城板块有6个,其他诸如大江东、崇贤、勾庄、南部卧城、宁围、三墩北等刚需板块,都有3-4个项目发生限售。
  
  从限售楼盘的价格看,有六成以上楼盘均价在3.5万元/㎡以上,这其中,均价超4万元/㎡的改善型楼盘占比80%。换句话说,限售房源中,改善房源占了很大比重。
  
  在2020年、2021年限售政策实施初期,杭州楼市行情火爆、全民摇号热度高涨,低中签率楼盘频现,限售房层出不穷。不仅钱江世纪城、南星桥、城东新城这类改善区域楼盘限售,连瓶窑、崇贤、勾庄、南部卧城等刚需板块,也诞生了不少“5年限售”盘。
  
  2022年起,限售基本只在改善楼盘发生,到了2023年以后这种现象更为明显,仅钱江世纪城、申花、江河汇为代表的高端改善板块中才会出现。
  
  今年以来,伴随着杭州新房市场摇号热度的下降,限售房出现的概率也越来越小。近期,连世纪城的晓风明月轩、滨江区政府的潮起、湖墅的霞映锦绣里,都不用拼顶格社保或限售了。
  
  接下来有可能会触发限售的,或许只剩下少数占据稀缺地段的限价盘。比如滨海悦融文晖低密项目,规划了排屋类产品,排屋可售房源数量只有个位数,若单独开盘,这几套房源大概率是要限售的。
  
  还有那些拿地许久、早已现房呈现的项目,比如文教区的锦绣公馆、大关的英岫蓝庭等,若短期内开盘也有可能会限售。只不过这些项目开盘遥遥无期,价格更是未知。
  
  最早一批限售房预计明年“解限”
  
  曾有房子法拍“解套”
  
  截至目前,杭州还没有限售房在二手房市场流通,即便是最早限售的那批,最快也要到2025年才能“解限”。
  
  不过,确有限售的房产因司法拍卖变相“解套”。2021年11月,未来科技城的大华西溪风情观止,一套限售房被法拍,建面约134.16㎡,吸引了12人报名竞价,最终以总价823.2万元成交,折合单价6.1万元。
  
  当然,并非所有限售房拿去法拍都有这样的结果。同样位于未来科技城,限售5年的晓月澄庐,去年有一套建面约233.53㎡房源被法拍,但前后三次上架都因无人报名而流拍。
  
  之所以无人问津,最大的问题还是出在限售上。此前潮新闻记者曾采访有关人士了解到,即使通过法拍途径拍下房产,仍然需要在该房源首次网签满5年后才可以在二手房市场转让。西溪风情观止那套房源之所以成功拍卖,与当时市场还未大面积降温不无关系。