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是谁在牵动房价上扬
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http://www.cnestate.com 摘自 中外房地产导报 2001/11/12
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今年上半年，房地产价格全面走高。对此有人斥之为泡沫，有人叹之为“豪赌”，也有人认为是居民购房高潮的到来，是房地产开发的又一个“春天”。对其未来走势众说纷纭，主涨主落者双方无法掷地有声。老百姓对此亦均所适从：是趁早逢高杀入现价购房呢？还是持币观望等待房价回落呢？他们有权利知道：究竟是谁在牵动房价上扬？未来房价是走高呢还是走低？
（一）近期房价上扬的积极意义
其一是国家安定 、政通人和、经济发展、人民富裕这个大局的反映，是祖国改革开放事业更加深入、港澳成功回归、中国入世在即、北京申奥成功、西部开发启动、“三个代表”思想鼓舞人心的一个具体表现。试想，如果我国还是以阶级斗争为纲，人心惶惶或饥肠辘辘，抑或宁要社会主义草，不要资本主义苗，则何来房市房价？又何来房价上扬？
其二是国家房改政策逐渐利好的一种反映，各地陆续取消福利分房，大幅提租、公房出售、逐步放开和搞活房改房上市和二手房市场，鼓励居民卖旧买新。通过这几年的成功打造，个人购房已经成为房市主流，旺盛的需求支撑着目前房地产上扬的价格。
其三是人们住房消费观念改变的一种现实折射。在当今城市居民生活中，住房消费与教育消费并重甚至更高。拥有一套自己的住房，装饰出一方自己的天地，是个人成功和家庭幸福一个不可或缺的重要标志。另一方面，一些收入较为稳定的家庭，一群思想比较前卫的青年，他们大胆跨进信贷消费时代，在购房时或按揭、或分期、或抵押、或亲朋拆措、或以租代售等等不一而足，从而成为支撑房市和房价上扬的一种需求量。
其四是房地产业日趋做大、日渐做细又见复苏繁荣体现。金融上，从当年的一哄而上到银根紧缩，到现时的以低押放贷为主，将防范规避金融风险放在其巨大收益之前考虑，规划上，从既往的到处摊大饼，到各地都制定了相对完善的城市规划，并将按规划办事上升到依法治国的高度；操作上，开发商的策划与营销研究到了从社会学、心理学、建筑学、金融学等诸多方面剖析引导可能客户的购房心理、购房行为，营销人员已从以前那种即兴发作、临时拼凑到现在要求的既有实践经验又有理论知识的高策略的优势人群。另外，许多房地产公司更加重视应用新型建筑材料、完善小区的各类配套设施、营造良好的人文绿化环境，使开发房屋的附加值大大提高。
（二）房价上涨带来的消极影响
1．激化供需矛盾。房价上扬过快，超过一定社会人群所承受的范围，一方面，会使广大市民难以实现房屋消费，挫伤了购房者的积极性；另一方面，又因空置房增多，影响了开发市场的活跃。如对这种现象不加调控和引导，势必更加激化供需矛盾。
2．催生经济泡沫。如房价上扬过快，从而凸显出房地产行业高回报、高风险特征，会诱发投机行为，从而形成经济泡沫。某些炒家别出心裁地大肆炒作，甚至一哄而上，用“击鼓传花”的把戏，将虚高成本翻盘成高房价进而转嫁给购房者，直接造成了对消费者利益的损害。
3．引致市场失灵。从理论上讲，房价应该在供应和需求这一矛盾的对立统一中随市场价值规律内在调节而走高或走低。目前的事实上，我国房地产市场供大于求的现象呈现出一种持续增大的趋势，而在这种情况下房价依然一路上扬，空置而不消化，屯积而不降价，只能 说是市场这只手出了问题。
（三）房价不正常上扬的原因
1．土地市场混乱。（1）划拨和出让双轨供地方式，使公平入市的竞争受到冲击。（2）在出让、出租和作价出资（入股）这三种在有偿用地方式上，未能形成可比的价格关系。（3）协议出让和招标拍卖出让并存，其巨大的价差引致的寻租腐败等消级影响。（4）生地出让、熟地出让区别太大。对熟地出让，我个人看法，是土地职能部门利用政府对土地一级市场垄断，将垄断从政府负责出让的行政出让为延伸到了“三通（五通）一平”工程发包的市场领域。（5）存量土地大量闲置，增量土地供不应求，一方面，对既往通过协议方式圈占了较多的土地而使其中一部分长期闲置屯积居奇者，对之打击不力；另一方面，在面对土地招标拍卖供不应求的瓶颈，部分开发商被迫高价杀入。（6）单一地追求土地出让金最大化的利益偏好，使政府成为“寸土寸金”的直接推动者。（7）在全国范围内，各类城市的地价平衡工作还未启动。（8）地价评估市场混乱，有国土部门认可的土地估价师，有建设部门认可的房地产估价师，有国资部门认可的资产估价师，也有人事部门认可的注册资产估价师。不同估价机构或不同估价师以不同估价方式或出于不同估价目的估价，结果会是大不相同的。（9）城市土地市场和农村土地市场发展不平衡，常常会出现农村土地非法进入城市土地市场，或者是城市资本非法进入城市土地市场，或者是城市资本非法进入农村土地市场的情况。（10）现行法理未能明确集体土地承包经营权的物权地位，使集体土地流转失范。
2．资本市场混乱。（1）内资外资政策不一。由于外商投资企业的非国民待遇问题，有些外资以多种渠道借壳取得开发资抽进入房市进行投机搏杀，另方面，国内投资者不能享受到那些对外商投资企业的优惠政策，一些内资以各种手段翻牌骗取外资身份进入房市大赚政策差价。（2）国有银行、商业银行贷入房市资金掌握尺度不一。行政贷款、人情贷款和担保贷款、抵押贷款并存。（3）开发商包办贷款猫腻多，有的职工在公司安排下以个人名义向银行办按揭贷款，以解决公司的后期工程款。（4）资金空手道。有的开发公司在签订出让合同后，以种种理由不付、少付或欠付土地出让金，然后以些建设用地为条件，或拉建筑商带资建设或抵押给银行获取贷款，或寻资金大户联建开发。（5）资本投机。在泡沫形成期，出现了一批转眼之间成倍、成十倍、百倍赚钱者，使资本投资在这个领域里极度盛行。（6）虚列或抬高成本。同一集团公司通过其若干子公司之间在内部加价转移土地开发权，从而拉高土地成本。（7）非法拆借、虚假出资、抽逃资金、挪用资金等现象亦属常见。
3．劳动力和技术市场混乱，在目前的房地产领域里，有开发商和施工队伍扯皮，建筑商和监理单位脱节，发包方和招标办躲躲藏藏，设计方和消费者理念不一，正规军和草台班子争市场，优质工程和豆腐渣比价格，砖混住宅和框架结构混淆其间：如此这般的混乱现象不一而足。
4．其他的非市场因素的残留。过多的国家干预，不当的政府调控，狭隘的地方保护，公共行业垄断，不健康的媒体导向，非理性的消费心理等，都在起着推波助澜的作用。
（四）大力调控房价虚高局面
1．规范土地市场。（1）科学制订土地供应计划，针对当前房价上扬房市虚高的情况，各地应按照适度从松的原则，加快土地供应批次，加大土地供应数量。（2）正确发挥政府调控作用，尽快摒弃那种追求某一宗地土地出让金最大化的眼前经济利益做法，更认识到政府既是城市土地的经营者，更是土地市场的调控者，两者应统筹兼顾，合理安排，从长远看，树大局观。（3）促进健康的市场运作，针对划拨、出让双轨制的实际，加大对划拨地隐形入市者的查处力度；从出让、出租、作价出资（入股）几种供地方式并存的实际出发，尝试建立和健全可统一参照的价格比；对协议、招标、拍卖出让并存的局面，严格规定同类用地采取同一供地方式。（4）做好做足政府的份内工作，加快对各类长期闲置土地的消化，果断依法宣布无偿收回或列入政府储备，缓减建设用地增量压力；提高生地出让比重，加大土地供应批次和数量，争做好地主，不做包工头。
2．规范资本市场。在申奥成功和入世在即的情况下，一方面要大力吸引外资进入我国的地产开发领域，另一方面要尽快形成和完善对外资进入房产的监管体系；要逐步使内资外资政策趋向统一，提供一个公平竞争的条件；加快国有和非国有银行在房市放贷上的政策并轨，杜绝行政贷款、人情贷款、腐败代款，查处各类押不抵贷、假押骗贷、空押套贷的资金空手道；严格按照土地出让合同约定的时间表收缴土地出让金，在付清土地出让金前不得发放土地使用证；加强对资金拆措、出资验资、资金往来、成本核算等方面的监管和审计，加强对非法集资拆借、非法出资验资、抽逃资金、挪资金等恶意行为打击力度。
3．加强宏观调控。加强房地产开发市场准入管理，严格房地产开发企业资质认证，整治和淘汰那些杂牌军、草台班子、游击队；大力收回消化开发闲置土地，扩大增量土地入市量；加强项目管理，合理分配高、中、低档房地产项目的比例，加快发展中低档普通商品房，努力以住房造福普通市民；加强对建设项目的规划管理，规范建设招标市场，严厉打击私承私揽乱包乱转建设工程的行为；进一步搞活二手房交易市场，促进卖旧买新；出台购房贷款优惠政策，减免购买空置房税费，简化房屋换购、购置手续，鼓励居民购买空置房；实行普通商品房、经济适用房价格审批制度，制订严格的商品房人价办法，严格核算审计商品房开发成本；严格标示房地产价格及相关收费情况，不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
（五）大胆预测未来房价走势
通过以上分析，我们可以大胆预测；短期内房价还会有涨，但涨幅将逐渐放窄；未来普通商品房、经济适用房价格定会稳中有降，而高档住宅商品房、非住宅商品房价格仍有可能稳中有升；但房价总体趋稳趋降的走势还要经受中国入世的重大考验。 |
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