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    蔡云：商办市场活跃度是经济发展的晴雨表

    http://www.cnestate.com　 观点网　 2025/5/20
    　　5月20日下午，2025观点商办暨资管大会在上海市中国人寿金融中心正式开幕。
    　　
    　　中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云发表了“供需双侧发力，化解商办困境”的主题演讲。
    　　
    　　蔡云在演讲中提到：“商办市场活跃度是经济发展的晴雨表。”
    　　
    　　商办市场的出租率与经济周期的关联性方面，经济扩张期：需求激增，出租率攀升。
    　　
    　　企业扩张：经济上行时，企业利润增长，投资意愿增强，对办公空间的需求扩大。产业升级推动：新兴产业（如科技、金融、专业服务）通常偏好核心商务区的甲级写字楼，推高优质物业的出租率。
    　　
    　　2010-2019年中国经济高速增长期间，一线城市写字楼出租率普遍超过85%，租金年均涨幅达5%-8%。
    　　
    　　经济下行期：需求萎缩，空置率上升。
    　　
    　　企业收缩与退租：经济衰退或不确定性增加时，企业可能缩减办公面积（如转向共享办公）、延迟租赁决策，甚至退租以降低成本。
    　　
    　　滞后效应：写字楼需求变化往往滞后于GDP波动约6-12个月，因企业调整办公策略需要时间。
    　　
    　　2020年新冠疫情初期，全球主要城市写字楼空置率飙升（如纽约曼哈顿空置率达17%，创30年新高），反映经济活动的衰减。