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3-4万元/㎡改善逻辑改变！杭州各板块价值体系重塑
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http://www.cnestate.com 住在杭州网 2025/5/23
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自2017年杭州开始实行限价政策，直到2024年“10.9新政”全面取消，限价持续时间长达7年多。
由于限价政策，杭州楼市失去了真实的市场信号，买卖双方失去真实的价格体系。
限价解除后，真实信号逐步恢复，杭州土地市场热度上升，地王、高价地及低密地的项目绝大多数都将在未来几个月上市，各板块新的价值和价格体系也将在市场测试和验证中重塑。
高总价、超大户型的高端项目喷薄而出，中产家庭却发现难觅令人满意的3万-4万元/㎡改善房源，这些中产改善都在哪些板块？
部分高性价比板块崛起，这些板块仍有部分限价楼盘在销售，限价楼盘的摇号中签率或意味着购房者对板块未来新的价值和价格体系的投票，也将成为购房者和开发商对板块重塑价值的重要参考指标。
01
解除限价后，高端项目喷薄而出
但中产改善供应短缺
去年四季度以来，杭州热点板块地王项目频现。
建发蒋村低密项目地价超8.8万元/㎡，成为杭州新地王，滨江水电新村项目地价超7.7万元/㎡，滨江民生药厂项目地价超6.4万元/㎡，保利钱江世纪城项目地价超5.1万元/㎡，绿城钱二项目（玉澜月华）和华润安琪儿项目地价均超5万元/㎡……
热点板块的地王项目、高价地项目以及低密项目等，都将在未来几个月陆续上市。
没有了限价政策束缚，高端项目喷薄而出，新房价格将向上突破，特别是主城区和热点板块正在形成单价7万元、8万元、9万元，甚至10万元以上的新价格体系。
为迎合高端市场需求，这些高端项目主力户型几乎都将在200方以上，总价约1500万元起步，更高的甚至可以达到半个亿。
高端产品越来越多，超大户型越来越多，但市场上令改善购房人群满意的3万-4万元/㎡的房源却极其短缺，这使得中产改善家庭陷入几乎无房可选的境地。
这些家庭多数可能是首次改善，在价格上有一定限制，又对改善的房产品有一定的要求，在地段、房龄、面积、学区、配套等方面有诸多诉求。
当前杭州市场上，符合这些要求的少部分地段、产品和价格都令人满意的项目仍相当热销，摇号中签率很低，甚至抢不到房。
02
高性价比板块崛起
填补中产改善购房空白
杭州多核心的城市格局已经形成，人们在购房时既考虑自己的工作和生活动线，也会衡量一个板块的性价比。
板块性价比=板块的资源/板块的价格
所谓板块的资源，包括天然禀赋和环境、城市界面、通往城市各个方向的交通体系、教育商业医疗文化体育生活配套、未来几年比较确定（不是画饼的）的规划和发展等，而板块的价格主要是指房价。
杭州部分高性价比板块崛起，填补中产改善购房的空白，这些板块既拥有丰富的城市资源，房价也足以让中产家庭接受。
运河新城是其中的典型代表，也是杭州城北副中心的重点建设区域之一。
城北副中心人口稠密，曾是杭州重要的老工业区，拥有杭钢等40多家企业，随着近些年“北建”的开发推动，大部分企业已经搬迁，城北的面貌发生了翻天覆地的变化。
2014年，京杭大运河成功申遗，成为杭州三大世界文化遗产之一，杭州更加重视运河及两岸环境和文化的建设。
2024年6月，《大城北地区国土空间规划（2023—2035年）》获批，以大运河为发展的核心带动，构建“一带一心六片”的总体空间格局，其中“一心”是大运河文化创意示范区。
“一带一心六片”总体空间格局图源：杭州规划和自然资源局
大运河文化创意示范区，即石祥路与绕城高速公路之间的大运河两岸区域，绝大部分都落在运河新城内。
运河新城与市中心的申花、桥西板块毗邻，加上近几年全新的规划定位和突飞猛进的建设发展，已经完全颠覆人们原来的认知。
地铁4号线和地铁15号线（在建）在运河新城中心的平安桥站实现换乘，乘坐4号线两站可达城北万象城、约半小时可达杭州东站，未来通过15号线快速联通钱江新城等区域。
大运河稀缺的景观和文化资源被重点打造，运河沿线将拥有中国京杭大运河博物院（暂名）（在建）、大运河未来艺术科技中心（在建）、大运河生态艺术岛（规划）等文化地标。
中国京杭大运河博物院（暂名）效果图图源：杭州商旅运河发布
育才大城北学校、卖鱼桥小学文润校区、杭十四中、杭十四中附属学校、源清中学（在建）等教育资源落地；浙大邵逸夫医院大运河院区已运营，还有树兰国际医学中心（在建）、华润国际医疗中心（在建）等医疗资源，运河湾国际旅游休闲综合体（一期已完工正在招商中，二期运河第四街区预计年底竣工）、蒋家浜独城商业综合体（在建）等商业资源，满足人们日常生活所需。
全新的城市界面，丰富的景观资源，多条地铁线路，高浓度的生活配套……焕然一新的运河新城吸引了大量中产改善家庭选择在这里置业生活。
今年运河新城最后几个限价楼盘，摇号中签率都压在了10%左右，运河新城成为了杭州摇号最热门的板块之一。
当前市场背景下，摇号中签率在10%的楼盘并不多，何况是在一个板块的多数楼盘都拥有如此低的中签率，这是改善人群通过对各板块性价比比较后真金白银的投票结果。
今年4月1日，越秀和金茂分别拿下运河新城一宗容积率1.7和1.8的宅地，将运河新城地价推上3.9万元/㎡，越秀项目将打造纯叠排产品，金茂项目则打造高层+叠排产品，同样证明开发商和改善人群对运河新城的认可。
03
杭州版巴特西电厂
工业地标蜕变城市公园
英国伦敦的巴特西电厂，是工业遗址改造的成功案例，这里曾是英国最大的火力发电厂之一。如今它是一座退役的发电站，经过重建改造后，作为商业综合体向公众开放，成为伦敦新城市地标。
杭州也保留了多处工业遗址，如今摇身一变成为城市文化地标。申花的北大桥工业区上已建成拱墅区运河文化艺术中心，曾经杭州热电厂的一根烟囱被保留了下来，成为一座见证往日老工业区辉煌的纪念碑。
运河新城内坐落着一座景观型花园电厂，即半山电厂，电厂内几座高塔偶尔冒出白雾，成为很多人置业运河新城的一大顾忌。
其实这有一个严重的误解，半山电厂是一座燃气电厂，曾经的5座巨型冷却塔早已被7座消雾型机械通风冷却塔取代，偶尔能看到的烟雾其实是水蒸汽，甚至可以视作是一台大型加湿器。
作为杭州市保安电源，燃烧天然气的半山电厂，二氧化硫和颗粒物几乎“零排放”，二氧化碳排放降低50%，除紧邻拱康路交通主干道侧，厂界噪声监测值均达到国家标准。
走进半山电厂，很难相信这里是一座仍在运行的发电厂，而更像是一座城市公园。厂区内建设华电广场、伏特公园等电文化主题公园，冷却塔旧址附近打造了运动场所和健身步道，厂房、烟囱等建筑的外立面通过色彩和灯光进行改造设计，与周边城市界面相得益彰。
从老工业地标，蜕变为城市公园，半山电厂如同巴特西电厂、申花北大桥遗址一般，成为一座城市的景观地标。
04
平安桥站上盖即将出让
运河新城价值体系将重塑
运河新城范围南北较狭长，南部区域城市建设已经非常醇熟，同时意味着能够开发的宅地所剩不多。
接下来，运河新城将聚焦中部区域，以平安桥站为中心，如同城北万象城所在的杭行路站一般，双地铁交汇，将是这片区域居住生活、休闲娱乐的坐标原点。
平安桥站上盖地块即将在5月29日出让，地块容积率2.2，可建面积约5.8万㎡，起始楼面价16893元/㎡。
地块周边几乎囊括了运河新城全部的优质配套，且全部实现落地。地块紧邻地铁4号线和地铁15号线（在建）换乘站平安桥站，南面一路之隔是育才大城北学校，东南角约200米是浙大邵逸夫医院大运河院区，往西约1公里可达京杭大运河，毗邻中国京杭大运河博物院（暂名）（在建）、大运河未来艺术科技中心（在建）。
据了解，多家房企均对这宗宅地表现出浓厚兴趣，或将引来一场土拍大战。
平安桥站上盖地块的出让，也将成为运河新城价值体系重塑的一个重要标志。 |
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