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怎样拓宽土地储备筹资渠道
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http://www.cnestate.com 2005/2/17
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土地储备机构是调控土地市场的有力工具。近几年，全国各地土地储备机构纷纷成立，但在运行操作过程中，却出现了资金缺乏、无法可依等问题。个别地方通过行政手段解决也只是权宜之计，不能从根本上扭转局面。于是土地储备机构为当地政府作出贡献的同时，也成了当地政府的“烫手山芋”。
问题一：筹资渠道单一
事实上，全国各地的土地储备机构筹资渠道单一，所需的大笔资金，90％以上都是由银行提供贷款，根本无法满足土地储备的正常运作。例如，湖北省鄂州市土地储备机构贷款数额上亿元，每月向银行支付的贷款利息就要几万元。
据悉，有的地方为解决资金问题发行了土地债券。可是土地储备机构至今没有一部法律为此提供支持和保障，造成产权关系不清晰，债务多，诚信降级等具有负面影响的问题。土地债券的发行就犹如没底的船走不远，患有软骨病的腿跑不动。所以现在发行债券不过是一种尝试，大众的接受是因为不了解土地行情，误认为土地永远会升值，误认为土地储备制度由政府制定，必然有法律的支持和保障。
问题二：机构财权受限
土地储备机构属于政府的一个职能部门，负责土地收购计划的制定，具体地块的征收、征购，土地拍卖及挂牌等具体工作。所需的储备资金是地方财政(所)专门设立的土地基金。土地储备机构无权决定土地出让金的分配，出让金必须先上缴财政，然后才能返还一部分，可是当进行土地储备需要大笔储备资金时，却无资金流转，只有到金融机构贷款。地方财政给予的支持仅是靠政府的信誉提供担保书，而这一纸文书不受法律保护，更不承担任何风险，那么土地储备机构本身就要承担因贷款所带来的一切风险。当土地市场冷淡了，贷款的利息却是日月累加，背上巨额债务而无力偿还，土地储备机构的出路在哪里呢?是否要破产，还是要财政一揽子承担?都是未知数，也没有法律明确规定。
办法一：灵活运作资金
其一，土地储备机构作为政府的一个职能部门，没有独立性，没有分配出让金的权力，能否让财政支付土地储备机构需要支付的贷款利息；其二，让土地储备机构成为有独立能力支配每宗地的出让金的权力，但由财政进行全过程监管，保证偿还贷款和利息以及土地储备机构拥有充足的流转资金以作备用后，再把赢余的出让金上缴财政。
办法二：制定法律法规
尽快制定一部有关土地储备的法律或中央一级的行政法规才是当务之急。我国各地出台的《土地收购储备实施办法》，都停留在“地方规章”的层次上，根本没有具体的法律法规及一个全国统一的部门规章规范。因此，在土地收购储备机构运行中一旦发生法律纠纷，将无法可依。比如，土地储备机构是否拥有独立法人资格的民事主体单位，在土地收购中能否强制性收购；它的性质以及它的地位能否明确；能否独立分配出让金。因此，国家应该为了土地储备事业能够有良好的发展前途，继续为地方作贡献，尽快为土地储备机构量身制定一部法律，让土地储备机构在运作时有法可依。同时用法律对土地储备机构工作人员进行监管；对土地储备机构的土地储备资金分配用途进行监管。这样土地储备机构的诚信得到了法律的支持和保障，也将推动我国土地储备资金筹资渠道实现多元化。
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