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如何防止挂牌出让“两高两低”
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http://www.cnestate.com 国土资源报 2005/2/17
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挂牌出让是国有土地使用权公开交易的一种重要方式。它除了同招标、拍卖出让方式一样具有公开、公平、公正的特点外，还有其独特的可操作性和灵活性。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 (国土资源部令第11号)要求，当参与招标拍卖的投标人或竞买人少于三人时，招标或拍卖活动必须终止；而挂牌方式则不同，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌就可成交。11号令还规定：在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。这种独特的可操作性和灵活性，使挂牌出让在国有土地使用权公开出让实践中受到包括出让人、竞买人在内的各有关方面的普遍欢迎。挂牌出让方式本身是积极、务实的。这一点毋庸置疑。
提防挂牌出让“量体裁衣”
在挂牌出让国有土地使用权的实践中，我们也发现，由于缺少严格完善的规范措施，挂牌出让也存在不少隐忧。商人们充分利用11号令第十九条“在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交”这一规定，通过各种方式，争取使出让人设置的出让条件，诸如出让宗地的用途、规划设计要求、竞买人资格要求及申请取得、竞买资格办法等方面为商人们量体裁衣。由于是量体裁衣，就使得其他人因“衣”不适，知难而退，或因不能满足相关要求而无法取得竞买资格。在这种情况下，一次公开的挂牌出让，实质上已失去了公平、公正性。当前，挂牌出让宗地数占整个公开出让宗地数的比例高，挂牌出让土地面积占整个公开出让土地面积的比例高；挂牌出让土地平均地价低，挂牌出让土地增价幅度低。这种“两高两低”现象，在一定程度上是挂牌出让方式在制度上不规范、操作上不严格的客观反映，这一点必须引起我们的高度重视和警觉。
防止挂牌出让中可能出现的各种弊端，关键是要在完善制度、规范操作上下功夫。在 11号令的基础上，制定并出台挂牌出让管理办法。这个管理办法必须明确下列内容：
规定挂牌出让用地类型
这一点最重要。如果挂牌出让用地类型不确定，挂牌出让这种方式就会被更广泛、更普遍地使用，它的弊端就会更无节制地蔓延开来。因为11号令第四条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”从这一条款本身看，人们完全有理由认为，挂牌出让经营性用地是没有受到用地类型限制的。在用地分类管理方面，福建省国土资源部门作了有益的探索，他们制定了《福建省国土资源厅关于国有土地使用权出让实行分类目录管理的通知》，明确规定了国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的用地类型，并要求各市、县国土资源部门严格贯彻执行。
规定挂牌出让程序要求
主要包括挂牌出让方案审批要求，挂牌出让公告要求，挂牌出让报名登记要求，挂牌出让竞价要求，挂牌出让竞得人要求等。
规范挂牌出让操作环节
重点把握以下环节：在挂牌出让用地方案报批前，国土资源部门应会同城市规划等有关部门对拟挂牌出让地块的用途、规划要求、竞买人资格、挂牌底价等进行认真研究讨论，保证其公平、公正；土地用途、规划设计要按照经批准的详细规划确定，不得随意改变；竞买人资格要求的门槛不要定得太高，以能够满足用地项目建设要求为准；挂牌底价的确定一定要在土地评估的基础上集体研究决定，不能搞少数人说了算；挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒体公布，接受社会监督，条件许可的可以请监察等有关部门参与挂牌出让整个过程的监督工作。
制度上，建立一套比较完善的挂牌出让管理办法；操作上，严格挂牌出让各个重点环节要求，进一步规范挂牌出让行为，保证挂牌出让公开、公平、公正进行。 |
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