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南京：四因素制约今年房价“高攀”
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http://www.cnestate.com 新华日报 2005/2/18
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南京市房产部门的一项调查表明，今年该市商品房需求将依然保持旺盛态势，其中将以自住性需求为主。今年潜在需求中自住性需求将占到90％以上，其中主动改善型需求会占到60％，2004年持币待购的消费者中，44.5％也选择在2005年完成置业计划。
据南京市房产局产权市场处市场发展研究中心副主任李智介绍，今年依然是南京城市化进程快速发展的一年，2％左右的城市化率会带来150万平方米左右商品房需求量。同时，今年的拆迁规模大致与去年持平，也会带来较大量的需求，因拆迁造成的被动型需求估计会超过100万平方米。另外，2005年投资性需求预计会略低于2004年，但也会保持总需求10％的比例，需求量接近100万平方米。目前南京人均住房面积仅为24.5平方米，距小康水平人均住房面积30平方米仍有较大差距，这也为房地产市场发展提供了坚实的需求支撑。
如何满足庞大的潜在购房需求，抑制房价上涨？据了解，今年南京楼市将继续保持供大于求的总体趋势。全市预计可售商品房面积为1500万平方米左右，房源充足，消费者将有更大选择余地。其中，河西、江宁和江北仍将是主要的供应板块，今年将提供占全市一半左右的新上市商品房。具体来说，相比2004年，今年城中商品房上市量会减少，河西、城南、城东大致持平，而城北和仙林的上市量会有所增加。
与此同时，中低价房和经济适用房建设力度将进一步加大。2004年南京共竣工经济适用房150万平方米，中低价商品房90万平方米，建设和购买廉租房源1000套，有效保障了拆迁工作的推进，大大改善了中低收入家庭的居住条件，也达到了平抑房价的客观效果。今年南京市将继续推进“三房工程”建设，计划建设经济适用房和中低价房160万平方米，这将成为抑制房价上涨的重要因素。
地铁开通配套完善，居住郊区化的显现，也将平抑房价。南京市政府重点开发建设“一城三区”，疏散主城区人口，目前已取得初步成效。截至去年12月底，“一城三区”商品房上市量占全市供应量的67%，销售量也占到52％。今年“一城三区”的上市和销售体量将继续增大。在今年地铁正式开通之后，居住郊区化趋势日益显现。由于江宁和江北的房价明显低于主城区，交易量的增大将拉低全市住宅均价。
另外一个抑制房价上涨的因素是，宏观调控政策的综合作用。去年从国家到地方政府均出台了一系列调控和规范房地产市场的政策措施，以实现房地产供给总量基本平衡、房地产结构基本优化、房地产价格基本稳定。据判断，今年国家可能继续实施从紧的宏观经济政策，如果出台继续加息的政策，将从需求方面抑制房价的上涨。 |
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