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南京：2005年商品房需求总量1400万平方米
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http://www.cnestate.com 2005/2/21
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近日，南京抉策地产研究中心公布了2004年南京房地产市场的调查研究报告。该报告认为今年南京全市的商品房需求量应该在1400万平方米左右，其中河西、江北、城北片区的供给份额将会明显增加，而城中片区由于土地资源的限制，供应量减少最为明显，楼盘价格也将居高不下。
一、2005年一季度南京市新建商品房分片区供应状况
根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据，2005年一季度南京新建商品房的供给总量约为460万平方米，略低于2004年四季度的供应总量。
2005年一季度南京市新建商品房分片区供应比例
在2005年一季度南京新建商品房的供给中，河西片区最高，占到了26.86％，主要原因由于奥体板块在四季度中的供应量一直有增无减，且四季度前上市的供给中仍然有大量的房源未被消化，使得河西片区的市场供应量越来越多，并最终取代在三季度供应量排名第一的江宁的位置。江宁片区在本次统计中以微弱的差距排名河西之后，位居第二。尽管四季度江宁片区新增的供给不多，但是由于前期面市房源消化速度缓慢，市场上亦存在着大量的积压房源。
2005年一季度江北的供应量占到总体的19.34％，供应量排名第三，较之四季度有很大提高，原因在于四季度位于江北片区的两个超级大盘的开盘，极大地充斥了江北的楼市。由于集中在江北的大盘项目较多，相信随着诸多大盘的逐渐面市，江北片区的供应量在整个南京楼市中所占的比重亦将越来越大。
一季度中由于城北、城东及城中片区新增供应量较少，且前期面市的房源消化速度亦较快，使得这三个片区在一季度的楼市中，所占的市场份额都不多，分别为10.75%%、8.53%%、7.58%%。由于城中、城东片区可供开发土地资源越来越少，它们在南京楼市中所占的供给份额也将随着时间的推移越来越校
二、2005年一季度南京市新建商品房分物业供应状况
2005年一季度，南京市新建商品房市场供应的主体是住宅，占到供应总量的72％，这一数字较之四季度略有下降，但是仍然远远超出其它物业所占比重。接下来是商住写字楼及商铺，二者比重既无差异，都占到供应总体的11％左右，别墅则占到供应总量的6%%。
三、2004年四季度与2005年一季度南京市新建商品房分片区供应状况
2004年四季度向2005年一季度的过渡过程中，南京新建商品房分区域供给的变化趋势为：河西、江北、城北片区的供给份额增加明显，江宁片区的供给份额略有增加，城东片区的供给份额略有增加，城中、城南、城东的供给份额有所减少，其中以城中片区减少最为明显。
四、2005年需求总量分析
根据房产部门统计，2004年南京市商品房累计上市1025万平方米，全市预销售为808万平方米，买方市场格局正在形成。按照江苏省全面建设小康社会的要求，到2007年全省户均住房面积要达到84平方米。南京当然也不例外，根据市统计部门前不久所做的调查，南京城镇居民户均住房面积现为65.1平方米，这个户均数字离84平方米的“小康标准”还差18.9平方米。按照南京110万户城镇居民家庭计，在未来3年内，楼市将有2079万平方米的需求量。由于这是按照“小康标准”计算出来的，所以这2000多万平方米其实是一种非常“硬”的需求。如果再算上每年大约10万人的外来人口，实际的需求量还要大。2004年南京808万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。大量需求事实上并没有充分释放出来。随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。所以，抉策地产研究中心认为2005年南京新建商品房的总需求量大约在900万平方米，二手房的需求量约为484万平方米，因此2005年总需求量大约为1400万平方米。 |
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