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    各地政府相继谋策出击 利用房贷抽薪平抑房价

    http://www.cnestate.com　 解放日报 　 2005/2/22
    　　房地产高价，时下已为世人所关注，因此各地政府相继谋策出击，纷纷推出诸如土地限价、阻击炒房、期房限转等措施。然而，措施归措施，涨价还是归涨价。笔者认为，其实，平抑房价是完全可以做到的。之所以先期这些政策都没有什么效果，是因为未击中要害，或者说没有采取釜底抽薪式的非常之策。在笔者看来，限价式房贷政策可以做到釜底抽薪。

    　　无论哪一种商品的价格，都是由两大因素决定的：第一是商品的内在价值；第二是商品的供求态势。市场的现实是，相当多时候，供求决定价格。联系到房产价格，首先是其内在价值，包括土地、原材料等物化劳动转移的价值，加上活劳动(建筑工人工资)，再加上房价销售费用。其次是供求关系。时下房价一路攀升，似乎是供不应求。

    　　如此巨大的购买力从何而来？简单分析，答案就十分清楚。对房产的需求，有一个从心理需求(期望需求)到有效需求(即有购买力的需求)的实质性跳跃，即从无钱的欲望，到有钱的购买。早些年房产之所以卖不动，因为百姓手中无钱，缺乏现实购买力。如今房价贵了也能卖掉，说明百姓已经有了强劲的购买力。再深一层问，短短几年时光，百姓的购买力怎么就这么强了？答案也很清楚：既非收入猛增，亦非天上掉下横财，而是负债购买的。负债方式就是向银行借贷。可见有效需求是银行放贷创造的，银行事实上已经成为房地产商品的最大埋单者。

    　　银行发放住房贷款，推行信用消费，是社会一大进步。但笔者认为，目前的房贷政策有缺陷，仅发挥了推动房地产业发展的功能，而放弃了对房地产业调控的功能。具体表现为：不断扩大房贷规模，少问房贷结构。为此，笔者主张推出规范房地产价格的限价式房贷政策。

    　　限价式房贷政策，突出的措施为两条：高价房止贷，暴利房止贷，要害是釜底抽薪，切断社会购买高价房、暴利房的大部分资金来源(自有资金除外)。这一政策的推出，需要政府、银行形成共识，组成合力，才能奏效。至于高价房与暴利房的界定，只要认识上统一，技术层面上是可以解决的。房价高不高，可以参照国际通行标准，即居民平均收入与房价之比。一般参照系为一套百余平方米住房，工薪阶层(两人)5年-6年即可偿清债务。超出此限者，即可列入高价房。暴利房亦可界定，美国及其它发达国家房地产的利润率仅为5%左右，而我国平均在15%-20%，个别甚至达50%。至于上述操作，政府物价部门应该参与，组织社会力量进行核算审定，是完全可以做到的。这样做既符合民意国情，也符合国民经济发展的长远利益。

    　　推行限价式房贷政策，涉及银行业眼前利益，对此银行业要有“舍小利取大义”的气魄和眼光。紧缩房贷规模，就眼前看势必失去一块利息收入，是一种损失，但从长远看，从全局看，从银行未来的安全性看，却是大有益。对此，银行必须“风物长宜放眼量”。