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    合肥：土地运营“红火”揭密

    http://www.cnestate.com　 　 2005/2/22
    　　相关统计数据表明，自2004年以来，安徽省的土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商品住宅销售的总量和增长情况等，一直处于中部地区之首或前列，而作为省会城市的合肥，又占到了全省的1／3。2004年该市出售四类经营性用地7000余亩，供应总价达65亿元，政府直接受益近30亿元，更是座上中部地区省会城市的“头把交椅"，在全国也占有非常重要的地位。

    　　据该市国土资源局局长赵育民介绍，该市于2000年开始实施土地储备工作，初期也曾遇到池中无水、库中无粮的可供局面，但他们及时调整了工作部署，分别于2002年在全市四个区开展了有四位正副局长任组长的收储会战，并找出了问题的所在，即一是没有完全解决好土地“出”的问题，不严把住出口，就难疏通进口，不堵协议供，就难统一收；二是没有把握好土地收储工作的定位问题。如果说该市土地储备交易“红火”、成效不错的话，应该得益于正确定位和有效操作。

    　　正确定位 撬动市场运营“大盘”

    　　赵育民说，正确定位是有效开展工作的前提和基础，也是工作的基本方向，该市土地储备交易工作的正确定位主要体现在以下几个方面：

    　　一是定位为政府实现对房地产市场的宏观调控提供“抓手”。土地资源是国民经济发展的基础，政府只有掌握了足够的土地储备量，才能保障城市建设对土地需求供应的及时性和对土地市场的控制权，从而解决土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳定健康发展，保障国民经济的可持续发展。2004年该市确定在城市规划圈600平方公里范围内四类经营性用地上市计划为7300亩，土地储备交易中心严格按年初公布的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的要求。

    　　二是定位为有效保证城市规划的实施，促进旧城改造、加强城市基础设施、公共服务设施的配套。一方面是土地收储机制的建立，彻底改变了过去开发企业各自为政、各自为利、找地开发，城市规划难以实施的局面；另一方面是收储的土地一律采用招标拍卖挂牌的形式公开向市场供应，并扩大了净地供应量，吸引了一大批全国乃至世界一些房地产开发企业相继进入合肥，对合肥的城市建设快速发展起到了积极作用，尤其是收储为城市建设注入前期资金和配套资金，提升了房地产业的高速高质量发展。2002年该市在环城路以内建设小高层尚得不到认同，可2004年在二环路以内的建筑容积率已很少有小于2的了，商住楼已基本没有多层建筑。

    　　三是定位为促进产业结构调整、支持和帮助国有企业改制、脱贫解困。土地储备制度建立前，一些濒临倒闭的企业以土地资产为法码，到处招商引资，扰乱了土地市场秩序；收储机制建立后，对需盘活企业的土地资产均由土地储备中心统一收回收购，统一申报规划，统一运作。实行净地拍卖、捆绑式退城进工业园区、腾笼换鸟式招标挂牌等方式处置，不但使国有资产实现了最大化，而且彻底改变了濒临破产企业，要“活"没出路，要“关”没资金的状况，达到了政府保品牌、保就业、保产业、保产值税收的愿望，促进了国企改革中的稳定。如该市公交二保场腾空的45亩土地开价4000万元多次“嫁”不出，由土地储备中心提供6000万元收购后，企业不仅按期建成了新的保养场，实现了与香港白马巴士集团的资本对接，实现了城市公交档次的整体提升，还投资建设了一所现代化的医院，而原土地由开发企业以1．44亿元竞拍成交后，开发成商业网点吸引了家乐福等世界商业巨头的进驻；建材二厂位于该市东郊，厂区荒废近20年，前几年分别以6—10多万元／亩的价格均难出手，储备中心收购后，与规划部门一起8次调整规划、数次招开协调会，解决诸如学校等基础设施配套、整合周边地块等问题，并在全国性的会议上推介，最后以每亩61万元成交。据统计，自2002年实施招拍挂出让国有土地使用权制度以来，共收购老企业73家，提供资金8．6亿元，盘活老企业土地资产26．85亿元。

    　　四是定位于合理利用每寸土地，切实保护耕地国策，实现土地价值的最大化。单位土地面积产出率逐步提高，单位土地面积投入逐步加大，GDP增长对土地面积需求变小，最终实现城市土地资源的优化配置，为城市经济可持续发展提供更可靠的资源保障，是该市土地管理工作的重要目标。土地由政府统一储备并公开上市交易制度的建立，为这个目标的实现提供了最好的机制。通过招拍挂形式向市场供地，促进了土地利用的最大化、最快化，是利用市场经济杠杆解决土地使用中浪费和闲置的有效手段。从合肥这两年供地的统计看，开发企业取得净地后，都能在三到六个月内开工建设。

    　　五是定位于让开发企业有利可图。首先是不向开发企业提供虚假的信息，不为招商、追求土地价格夸大土地的价值，实事求是地进行推介，让购买人自己去看、去查、去决策，不因人而异，真正体现了市场的诚信度；其次是给开发企业提供真心的参谋意见，如果开发企业需要，有关人员会毫不保留地分析利弊，严格审查拍卖公司制作的拍卖文件，统一宣传口径，不允许拍卖公司虚假吹嘘；再次是积极做好协调服务工作，特别是当第一次进入该市的企业遇到矛盾的时候，决不推委扯皮，及时有效地组织召开协调会，解决企业的困难。

    　　六是定位于为城市建设积累必要的资金。据统计，2003年1月至2004年11月，该市储备交易中心储备的土地上市交易为政府提供净收益1 5．86亿元；2004年全市包括开发区在内按年初计划公开上市四类经营性用地7300亩，实现政府收益近30亿，目前库存储备土地近万亩，贷款余额7．3亿。有了这些资金的支持，有效支撑了城市的道路交通、基础配套设施建设，缓解了政府财政紧张的局而，推动了城市建设的快速发展。

    　　有效操作 开启市场运营“钥匙"

    　　赵育民说，六定位只是该市土地储备交易工作总的指导思想，由于土地储备交易工作是一个庞大的系统工程，能否达到最终目的，关键还是看是否有行之有效的操作措施、方法。而该市推行的．有效操作手段主要体现在以下几个方面。

    　　一是实施“六抓”方针。即抓大、抓好、抓早，抓重点、抓亮点、抓难点。其核心是抓收购储备量，抓规划。抓大是指抓老城区大的旧城改造项目、老企业的收购规划，以便随时能组织上市；抓好是指抓城郊结合部较大项目的成片城中村及增量统征工作，既能保证市政府掌握一定的土地储备量，又可防止乱搭建减小收购成本和开发难度；抓早是指每个项目一经确定，责任到人，一级抓一级，抓住不放，限时、限质、限量，直至出结果，做到室无闲人，人无闲事，加班加点，连日带夜。抓重点、抓亮点、抓难点则是既敢碰硬、又能攻坚，既锻炼了队伍，坚定了信心，又迎得了各方面的支持、信认和依赖。

    　　二是坚持走“三依托"之路。即在土地储备交易过程中，坚持依托政府各部门、依托各级政府、依托　各开发企业。由于土地储备交易工作是一个庞大的系统工程，既涉及征地拆迁，又涉及到水、电、气等各方面的配套，不是某个单位或部门就能够独立可以完成，必须有政府各部门、各级政府、以至开发企业共同出面协调，才能真正有效运转。因此“三依托”也是该市土地储备交易工作的重要手段。

    　　三是运用“三出"工作方法。即土地储备交易中心出面组织协调、组织上市规划等上市工作；政府出力，收储工作一定要调动各级政府的积极性，使区、乡镇、村在征地拆迁、保障用地环境、保证稳定中全力投入；企业出钱，该市北门合瓦路虽紧临一环路，但城中村、棚户区以及倒闭企业土地长年闲置，道路年久失修等城市弊端均占齐全，群众怨声很大，2003年，该市政府进行一次性规划，采取预供应的方式向社会公开挂牌，一次性确定政府收益，再由竞得企业对基础设施进行配套和改造，对区域内各类用地主体采用多种方式进行安置，所在区域政府全力配合，取得了较好的效果。

    　　四是实施“提高质量，综合平衡，成片开发”的战略。手中有粮，心中不慌。有了坚实的基础，该市逐步加强供地计划管理，实行市区高档商住、城郊市民住宅，兼顾郊县旅游休闲度假需求不同的梯次需求限量供地战略，保持和向更高水平发展。2004年推出的东门600亩大盘、四里河区域改造、市区几块高容积率大盘、政务区大盘等，吸引了诸多强势企业的竞争，推动了该市房地产市场的发展。