|
|
| |
|
长沙：土地市场现状和对策分析
|
|
http://www.cnestate.com 2005/2/23
|
土地市场形成
■1992年4月27日，长沙市所辖的浏阳市敲响了土地使用权拍卖第一槌
■先后4次开展了土地市场清理整顿工作
■1996年2月成立了长沙市土地交易市场
■长沙市土地交易市场现已成为国土资源部建立土地有形市场的示范点
土地资源是最基本的生产要素，土地市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分，遵循市场规律配置土地资源是市场经济的必然选择。进一步培育和规范土地市场，建立健全长沙市统一、开放、竞争、有序的市场秩序，促进要素市场体系的完善和发展，进而推进经济持续快速健康地发展，是我们当前面临的一项非常重要的工作。
1992年4月27日，浏阳市敲响了土地使用权拍卖第一槌，也拉开了全省土地使用制度改革的序幕。从此，长沙市土地资源市场建设从无到有、由点及面，呈现出较好的发展态势。特别是2001年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和省政府《关于加强土地市场建设和管理的意见》下发以后，长沙市土地市场建设全面推进，取得了明显的成效。
开展了土地市场清理，摸清了家底。
长沙市根据土地市场的实际情况，在1992年、1996年、2002年和2003年，先后4次集中开展了土地市场清理整顿工作，有步骤、有重点地对全市各开发区(园区)、非法圈占集体土地、土地批租、土地市场管理情况、各类闲置土地以及土地交易中的违法违纪行为进行了全方位的清理。通过清查，基本摸清了全市的土地家底，撤销了18个违反土地利用总体规划和城市规划的开发区(园区)、遏制了非法圈占集体土地的行为、惩治了土地隐形市场交易行为，防止了国有土地资产流失，为进一步规范长沙土地市场，促进土地市场秩序明显好转奠定了坚实的基础。
健全完善了土地市场的法规、政策体系。
近几年来，长沙市先后出台了((长沙市城镇国有土地使用权出让转让暂行规定)、 《长沙市闲置土地处理办法》、 (《长沙市土地使用权挂牌交易暂行规定》、 《长沙市土地市场土地使用权挂牌交易操作程序与资料要求》等规范性文件。同时，根据土地价格的实际水平，制定并公布了长沙市基准地价。2002年又根据国土资源部11号令的要求，重新修订了基准地价，完善了土地出让金测算系统，长沙市政府审批后于2003年2月以长政发[2003]16号文件予以公布。
建立了土地有形市场，促进了土地使用权的规范交易。
为了贯彻((土地管理法)，实施土地利用规划、保护耕地、节地挖潜、培育和规范土地要素市场，遏制土地隐形交易，改变长沙市土地交易”有市无场”的状况，长沙市委、市政府作出决定，于1996年2月建立长沙土地交易市场。通过8年的建设，长沙土地市场在全国已颇有名气，已成为国土资源部建立土地有形市场的示范点，并在长沙土地要素市场的培育和规范以及土地使用制度改革深化进程中发挥着不可替代的作用。
管理走向完善
■严控供应总量
■严格出让制度
■严审经济适用房用地
■规范土地产权交易
严格控制建设用地供应总量供地总量与土地市场乃至整个经济发展有着直接的关系，严格控制供地总量是规范土地市场的基本前提，只有严格控制供地总量，才能充分发挥市场对土地资源配置的基础作用，才能确保长沙市的可持续发展。
加强年度土地供应计划管理。
新征土地、储备土地、招标拍卖挂牌出让土地、招商引资等应统一纳入年度土地供应计划之中。除法律规定的能源、交通、水利、矿山、军事设施项目外，严格控制圈外选址用地·除工业项目、基础设施配套外，市五区、长沙、望城两县严格限制新征用地。
规范土地招商，加强土地执法。
凡利用土地招商的项目，先由市、县国土资源部门审查，以平衡土地供需计划，确保重点项目建设。
今后项目招商应以工业项目尤其是高新技术项目为主，以合理的土地投入产出比衡量招商项目预期效益，决定项目取舍。
严厉打击非法圈地、剥夺农民土地、损害农民利益的行为。严查土地隐形市场和违法用地、炒地，为政府经营城市土地创造良好的法制环境。
盘活利用存量土地，减少土地闲置浪费
暂停新征集体土地用于商业、旅游，娱乐、商品住宅等各类经营性用地。上述四类经营性用地通过组织存量土地招标拍卖挂牌出让供给。行政划拨用地也应尽量利用存量土地，并严格按国家标准定额核定项目用地数量。工业项目原则上在二区六园内选址。凡是闲置一年以上的建设用地，依法收取土地闲置费；连续两年以上未使用的，依法坚决予以收回土地用权。为盘活存量土地，国土资源部门应主动组织存量地单位进行土地招标拍卖挂牌出让的前期准备。
加强土地储备管理。
土地储备是政府垄断土地一级市场、实施宏观调控、筹措资金投入城市建设的重要措施。因此，应不断扩大储备基金；出台储备土地资金管理办法，实行储备土地项目成本单独核算、资金封闭运行，防范与化解储备资金风险。今后凡新征集体土地、旧城改造、企业土地置换开发和其他需要调整的存量土地原则上纳入政府收购储备范围。另外，在目前情况下，在土地收购储备过程中”有所为，有所不为“也不失为防范与化解储备资金风险的一条策略。
严格推行经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。经营性用地必须进入政府指定的土地市场公开出让，严惩违规违法者。实施年度房地产开发土地出让总面积控制，有计划地向市场投放土地，有效地调控土地价格，防止房地产泡沫。企事业单位的划拨土地转让开发，自有划拨地变成经营性用地的，必须进入土地有形市场以招标拍卖挂牌方式交易。
鉴于经济适用房用地过量在一定程度上冲击了商品住房市场，干扰了长沙市房地产市场的正常发展，政府已采取措施严控经济适用房用地的审批。允许原批经济适用房用地部分通过招标拍卖挂牌出让转为商品住宅或综合开发用地。国土、房产、建设等行政部门组成联合清查办公室，重点清查超标建设户型、违规销售、扩大商品房销售比例等问题，给予严厉处罚，并追缴土地出让金。建设土地有形市场，促进土地使用权规范交易。健全完善土地市场管理的各项规章制度，建立土地交易规则，确保土地市场的依法运作和规范有序。
加大对土地有形市场的投入。
应将长沙土地市场建设成为全国一流的，能辐射中南地区的土地资源要素中心市场，不仅让投资者能”进一家，选百家“，而且要让投资者”进市场知各方”，使长沙土地市场真正成为”投资者的地产超市，开发商的促销广场”。但制约土地市场发展的瓶颈是经费不足。因此，一方面应为土地有形市场的发展拨款；另一方面要学习四川省和深圳市的经验，对土地有形市场的收费予以明文规定。
正视市场忧患
■建设用地增加 存量土地较多
■产业用地布局不合理 土地产出率低
■土地资源区位效益不能充分发挥
建设用地供应总量过大。
一方面是建设用地不断新增(即”增量”)，另一方面是存量土地较多。建设用地供应总量过大将产生一系列严重问题：一是造成土地闲置，土地集约利用成为空谈；二是土地供应主体错位，政府垄断土地一级市场与宏观调控土地市场乏力；三是导致土地市场乃至整个房地产市场无序竞争；四是加大政府土地储备与房地产金融资产风险。
土地产出率不高。
国务院将长沙发展目标定位为：我国中部地区重要的区域性现代化中心城市。与北京、上海、广州、杭州、南京等现代化中心城市比较，长沙市的土地产出率偏低。长沙市每平方公里GDP、工业产值虽然同进行比较的城市一样都在逐年递增，但是增长幅度不大， 2002年每平方公里GDP仅为1．56亿元、工业产值仅为17．64亿元，而上述城市每平方公里GDP均在两亿元以上，最高的达4．26亿元，工业产值均在20亿元以上，最高的达29．51亿元。长沙市土地产出率不高形成的原因是多方面的，但从近年来土地利用本身分析，主要是土地供
应量偏大，产业与用地布局不合理。根据西方国家的经验，城市建设用地中工业用地占25％～30％，居住、商业用地占50％～60％为合理，而长沙市中心区住宅开发量过大，一些中小型低产低效高耗的企业没有完全搬出，造成土地资源区位效益未充分发挥；新增用地中，工业项目用地仅占14％。土地产出率不高将直接影响长沙市的可持续发展战略。
土地招标拍卖挂牌未形成气候。
国 土资源部11号令规定：商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须通过招标拍卖挂牌方式出让供给，任何人不得干预。但在现实中，仍有不少单位千方百计规避11号令，同时有的用地单位未经批娃，擅自将划拨土地委托拍卖或拍卖房产时拍卖土地，严重干扰了土地市场。
按批次征用、出让土地的观念和机制没有形成。
仍然热衷于按项目批地，难以形成一种竞争的局面。用地单位往往参与前期工作，甚至支付了前期费用，“量身定做”的土地不可能再拿出来拍卖；土地储备没有充分当起政府土地供应的“业主”，没有形成批次征用转让的大趋势；土地招标拍卖挂牌出让没有批次推出，仍是。“来料加工”式的被动运作。
经济适用房用地过量。
据调查，与长沙同类城市经济适用房用地占商品房用地的比例为20％。25％，而长沙市2000年一2002年，已批准经济适用房用地占批准商品住宅用地比例分别为83．8％、40．8％、39.6％。经济适用房用地过量带来很多负面影响，如有的开发商违规向不具备资格的对象销售经济适用房、经济适用房建设户型面积偏大、中小户型比例偏低以及随意扩大商品房销售比例等，违背了国家经济适用房制度。
土地有形市场定位不明确。
现在有一种观点认为土地有形市场是中介机构，这是不正确的，甚至对土地市场的发展是有害的。因为中介机构是以盈利为目的，而作为三个层次土地市场管理体系的中间层一土地有形市场，其设立的初衷是建立统一、开放、规范、有序的土地市场秩序。据调查，全国其他城市的土地有形市场(或土地交易所、交易中心)，没有一家定位为中介机构的，基本上都有一定的行政管理职能。 |
|
|
