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    长三角四地（上海、杭州、苏州、嘉兴）楼市新年预测

    http://www.cnestate.com　 中国建设报 　 2005/2/24
    　　日前，苏州科技学院房地产研究所所长盛承懋的《长三角15城市房地产比较研究》报告引起业内关注，报告首次提出长三角房地产市场应划分为三个层次：第一个层次为上海；第二个层次为杭州、南京、苏州、宁波4市；第三个层次即余下来的10座城市。划分的依据是，长三角房地产投资的结构比例中有70%都集中在前面5市，另外10座城市只占到20%，而前面5市的房地产投资情况在最近几年也有一个变化的过程。
    　　
    　　可以说，这样的划分基本反映了各个城市在长三角地区楼市中扮演的角色。
    　　
    　　不可动摇的城市：上海
    　　2004年的上海房价涨幅不是全国最高的，但2004年的上海房价水平一直领先国内其他城市，不谈泡沫存在与否，多少也反映了上海在全国房地产市场的地位。而在长三角，上海的核心地位更是不可动摇的。

    　　2004年上海受宏观调控的作用，房地产供给量明显下降，仅前3季度房地产开发投资和商品房竣工面积分别增长20.8%和8.1%，增幅比全国平均水平分别低7.5和1.4个百分点。但是，与之相反，上海购房需求量明显上升，就在前三季度，商品房销售额增长38.1%，增幅比全国房地产开发投资和商品房销售额分别高9.8和3.3个百分点，比上海房地产开发投资高17.3个百分点，尤其是商品房空置面积为321.8万平方米，比年初下降38.4%。

    　　确切地说，宏观调控更多的是调控房地产开发投资并抑制房价的过快增长，其对需求的影响很小，包括10月底央行小幅加息也没有对楼市需求产生太大影响。同时，外地购买力源源不断地进入上海楼市，加上下半年人民币升值预期吸引了更多外资进入，上海市场的巨大容量是其他长三角城市不能相比的。

    　　异地投资置业正成为更多上海人新的选择，2004年这一趋势变得更加明显。这一切似乎也恰恰证明了上海在长三角楼市中不可动摇的地位。

    　　让人担心的城市：杭州

    　　2004年杭州房屋销售价格指数111.7，房屋租赁价格指数107.6，土地出让价格指数139.4，涨幅分别比上年提高5.6、0.9和1.3个百分点。在去年各个季度对全国几个大中城市各项房地产市场指标的统计中，杭州几乎从未跌出前十强。许多人认为这并非杭州市场的真实反应，泡沫成分居多，这也成了杭州楼市最令人担心的主要原因。近几年，“杭州现象”似乎已成了楼市房价非理性高涨的代名词。在2004年下半年，争论纷纷的泡沫论没能在上海找到佐证后，年底在杭的一次房展会遭遇意外“寒流”，却把杭州推到了泡沫论战的风口浪尖上。虽然此后的“杭州楼市崩盘”论在多方的努力中平息，但是人们对杭州楼市的担心并没有消除，反而又加上了一层阴影。

    　　厚积薄发的城市：苏州

    　　2004年，同为长三角重要城市的苏州，却在火热的长三角楼市中一直低调，甚至逐渐淡出人们的视线。或许因为苏州的房价远没有上海、杭州屡屡破万的情况。在苏州，7000元几乎已经接近天价的概念。但在江苏的房地产市场，苏州的房价一直是人们关注的热点，苏州房价涨幅连续两年在省辖市中排名第一。

    　　苏州以厚积薄发的姿态，在绝对房价的低调中实现了长时间保持高涨，日前盛承懋在他的研究报告中指出，苏州房价此前一直过低，存在补涨要求。随着城市化进程的加快、GDP的持续增长，苏州今后房价的涨幅应该会超过上海。

    　　“亲近”上海的城市：嘉兴

    　　正当上海楼市观望气氛渐浓时，作为最靠近上海的城市，嘉兴充分发挥地域上的优势，以“上海后花园”的定位吸引上海购房者。一个是区域的中心城市，一个是二线城市，嘉兴的这种“亲近”上海策略很大程度上扩大了本地楼市的发展空间，开发商也从中积累更多资金。

    　　在2004年上海的每届房展会上，都少不了嘉兴楼盘的身影。低价格、好房型、好环境、交通便利成了嘉兴楼盘与本地楼盘争夺上海消费者的资本。而越来越多的上海消费者也开始转变目光，考虑购买外地楼盘，与上海紧邻的嘉兴则成为首选。虽然以投资的居多，但分流了部分市场需求，多少让上海开发商感受到了些威胁。