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楼市“少批多建”的空子难钻了
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http://www.cnestate.com 每日商报 2005/2/24
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原先开发商开发的项目普遍存在少批多建现象，即楼盘建筑面积都会超过当初规划批准建房面积，只要将超出面积控制在合理误差范围之内，补交一笔配套费及土地出让金，房子照样能卖，而现在开发商则再也难钻这样的空子。原因是杭州去年出台的一个文件———《关于建设项目建筑面积确认和超建面积处理的若干意见》，将合理误差范围大大缩小。尽管文件已传阅多时，但因预售迎来高峰期，最近不少开发商对建筑面积的计算也是“战战兢兢”。
在该文件中可以看到，“有关部门应严格控制建筑面积的合理误差,其标准为：以建设项目总面积为单位,1000平方米以内(含1000平方米)合理误差为5%；1000-5000平方米(含5000平方米)合理误差3%；5000-10000平方米(含10000平方米)合理误差为2%；10000平方米以上合理误差为1%。”
而据某开发商介绍，在以往，“合理误差范围”是这样的———如果在500平方米以下，误差在15%；500到1000平方米，误差在12%，1000到5000平方米，误差在9%，5000到10000平方米，误差在7%。现行的“合理误差范围”与以往相比较，可谓是大大紧缩。
在以往，这样的面积计算通常是根据单栋建筑，而现在则是根据整个楼盘的建筑面积，拿一个中等规模的楼盘大致10万平方米来计算，其建筑面积与当初规划批准的建房面积只能相差1000平方米。“这一合理误差范围基本上已经将误差范围控制在只存在技术误差的可能了，人为地想要去钻这一空子已经不可能。”某房产开发商这样表示。
有业内人士指出，其实设计院测绘的建筑面积与房屋管理有关部门计算的建筑面积用的是两种标准，比如，高层建筑必须配备的消防连廊以及住宅的一些公摊部分到底算不算在实际建筑面积之内，两个单位都有各自的算法，对于自己开发的楼盘到底建筑面积是多少，开发商也是迷惑不解，而所谓的技术误差有很大一部分是这两种不同计算标准所带来的误差。
该文件明确：“建筑面积的计算口径统一执行国家质量技术监督局2000年2月22日颁布的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》、浙江省建设厅2001年7月25日颁布的《浙江省关于贯彻执行〈房产测量规范〉的若干规定》(浙建房〔2001〕130号)和中华人民共和国建设部2002年5月1日颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔2002〕74号\的有关规定。”
同时，对于建设项目超建面积如何处理该文件也作了如下的规定，“对建设项目实测建筑面积超出规划批准建房面积(含经依法批准增加的建筑面积)在合理误差范围内的部分，补交配套费及土地出让金；对实测建筑面积超出规划批准建房面积(含经依法批准增加的建筑面积)在合理误差范围外的部分，由规划行政部门依法认定为违法建筑物，并由城市管理行政执法机关依据有关法律法规对超建面积部分进行处罚。其中被没收房产按市政府《杭州市依法没收的建筑物处置办法》(市政府令第167号)和市政府办公厅《转发市房管局关于贯彻实施〈杭州市依法没收的建筑物处置办法〉若干意见的通知》(杭政办〔2003〕2号\进行处理。”而《杭州市依法没收的建筑物处置办法》则规定，依法没收的建筑物在处置前，产权属于国家，而在处置后，所得款项金额上缴市财政。“我们原先对建筑面积也不是很在意，现在则是相当仔细，反复审核计算，为的就是如果超标了，到时候还要处理一大堆麻烦事。如果在合理误差范围内，要从源头土管局开始为那些超建部分一家家跑过来，而如果超出合理误差范围那更惨，房子产权都不归我们了。”某房产公司老总这样表示。 |
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