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    厦门：土地集约利用情况

    http://www.cnestate.com　 　 2005/2/24
    　　我市土地集约利用工作主要分为两个部分。一是新区的工业用地集约利用，一是建成区内的建设用地整理。

    　　一、工业入园

    　　借鉴科研成果．配合相关责任方，共同确定新区开发总体规模、各园区规模及单类企业用地控制规模；提前参与项目论证，根据行业性质、企业规模和投资额度严控用地总量，从源头上保证集约用地；利用网络等现代化工具，主动向市场披露相关信息，减少信息不对称性，做好投资服务基础工作。

    　　(一)总量控制

    　　l、工业用地总量控制

    　　从工业用地产出率、工业用地面积占规划城市建设用地规模总量的比例和人均工业用地面积三方面入手，经分析讨论确定，未来17年，我市工业用地面积总量宜在60—70km2左右。

    　　2、园区规模控制：

    　　2．1凡主导产业明晰，以产业集聚拉长产业链，构建富有特色的专业园区为目标的，规模可适当大些，控制在6—7平方公里，如机电工业区。

    　　2．2凡主导产业不明晰，以发展中小型工业企业，吸收劳动力就业为目标的，规模不宜过大，控制在2．5～3平方公里之间，甚至根据选址、当地经济发展实际情况还可再缩小规模。如东孚工业区。

    　　(二)细部控制

    　　l、供地选址控制

    　　自2003年市政府下发276号文起，新增工业项目用地不再单独选址，所有项目一律入园。

    　　2、项目产业控制

    　　2．1支柱产业，即可拉动城市工业经济增长、资金或者技术密集型的产业。这类园区应予重点扶持和优先发展。如火炬高新区。

    　　2．2以吸收劳动力、解决农村城市化富余劳动力出路的劳动密集型工业区，如巷北工业区。

    　　2．3配合新增工业项目不再单独选址的政策，以吸引小型民营企业或受园区产业定位影响而无法入区的企业。这种类型的不能多，仅设立内厝民营企业工业园。

    　　3.投资强度控制

    　　我市投资强度标准总体来看，比部里最近公布的要求高。根据国土资发(2001)232号通知，我市岛内、集美和海沧属于四等，大部分行业的投资强度应达到每亩112万元，而我市自身要求大部分行业的强度达到每亩200万元。应指出的是，这个强度标准并非市政府指定，而是土地部门在充分结合工业所在区的区政府的意见后做出的。

    　　4、税收门槛和地价浮动。

    　　低价出让工业用地，对降低工业发展成本和扩大招商引资确实起到积极的促进作用，但也是造成企业粗放利用的一个主要因素。面对低价土地，一些企业盲目扩大非生产用地。甚至圈地、炒地，大肆投机。因此，我市正试图建立”税收门槛和地价浮动”为杠杆的新型供地机制，
    以引导企业形成理性的用地需求。

    　　(三)其他工作

    　　1、自2002年起，市国土房产局政务网站正式开通。随后，“工业用地信息。栏目即向社会公众每季度公布一次可供工业用地信息。既引导项目入园，也解决信息不对称的问题，主动服务于项目建设。此外，还提高了供地的计划性。

    　　2、鼓励工业区内企业建造多层厂房和办公楼，鼓励在工业区内或周边配套建设集约化的员工住宅楼。这样既可降低投资者的成本，又可提高单位工业用地的产出率，还可在工业入园的同时生活进区。

    　　(四)小结

    　　预计通过以上用地总量、细部控制以及减少信息不对称性等方面的制度安排，我市基本可以确定各园区主导产业，实现产业集聚，各园区可以通过上中下游企业在工业区内的相对集聚，增强企业间合作，从而降低企业市场信息、技术、土地建设开发等成本，提高竞争力，大幅提高产出效率，最终实现集约用地。

    　　二、建成区内的建设用地整理

    　　(一)主要手段

    　　在实施土地收回时，重组原土地使用者的产权关系；合并重组狭小凌乱、不规则之地，拆除不需甩、无保留价值的建筑，实施土地平整，保留修缮有历史意义的人文景观，同时修、改、扩建城市道路管网等设施，增加绿地、公共广场、休闲或体育设施等用地。

    　　l、通过征地拆迁，拆除危旧住宅，保留有人文纪念意义的传统宅所，改造旧城。

    　　2、通过有偿收购，实施企业改制，储备国有企业土地。

    　　3、通过无偿或有偿收回，尊重历史，面对现实，消化闲置土地。

    　　(二)实例

    　　1、旧城改造：中山路、镇海路一带是厦门最早的老城区。经过多年发展，该片区已成为厦门知名的商业中心区。而其内侧却低矮民房密布，布局杂乱无章。为此，决定采用拆迁安置方式，由所在区政府负责拆迁安置工作，由土地储备机构公开出让。地块新规划用途确定为商业、酒店用地。地块整理后的建筑布局要求体现整体美，建设的形式宜在“南洋”风格基础上创新，强调多元形式的协调。

    　　2、国企易地搬迁：自2001年8月至2004年11月底，收回国企土地42．6万平，支付补偿金为11．37亿。土地收回后，提供了27．6万平土地用于各种公共建设(如市文化艺术中心，凤凰大道，体育用地等)。厦工集团等企业在岛外的新区已投产，有着近两千职工的海燕实业顺利完成了分流改制、资产与正新轮胎等外资合资。电化厂搬离岛内，让长期受其化学尾气困扰的居民终于松了口气。3、闲置地块整理：某公司闽南二期地块本计划建设写字楼。但由于情况变化，该司要求转让，并先后与一些开发商洽谈。受市场上一度普遍存在的权属关系、工程基础等黑洞现象的影响，开发商虽然意向很浓，却无人敢签约。鉴此，土地储备机构有偿收回该地块后，落实了供水、供电等配套，理顺了相邻红线关系。最终顺利出让，现已建设现代住宅。

    　　(三)体制创新

    　　1、统一规划。规划工作由市规划局负责完成，储备土地的开发整理符合城市规划、土地利用总体规划要求。

    　　2、经营性土地统一公开出让。凡用于经营性开发的，一律须进入市土地交易市场，由市±地储备机构公开出让。

    　　3、统一土地基金。土地出让金必须按照《厦门市土地基金管理暂行办法》规定执行，实行收支两条线。

    　　4、实施市、区两级政府经营，鼓励多种国有主体参与整理。

    　　(四)小结

    　　通过以上办法，预计对存量建设用地的整理，可以达到提升土地资产价值与优化城市生态环境和人文历史环境的双重目标，实现建成区内的集约用地。