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昆山：不断提升集约用地水平，促进经济社会持续发展
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http://www.cnestate.com 2005/2/25
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土地是稀缺、不可再生资源。珍惜和使用好每一寸土地是我们的责任。近几年，昆山正处在加快推进工业化、城市化，实现”两个率先。目标的关键时期，经济的飞速发展迫切需要一定量的建设用地来支撑，但建设用地指标紧缺在一定程度上已成为制约经济发展的瓶颈之一。因此，我市对集约用地的探索研究起步较早，也积累了一些经验。尤其是今年党中央、国务院把加强土地管理作为宏观调控的重要措施，从严从紧土地政策后，我们集思广益，科学决策，通过执行投资强度控制指标、创建原创型企业基地、推广建设多层厂房、控制辅助设施用地比例等措施，不断提高集约用地水平，促进昆山经济社会全面、协调、可持续发展。
一、宏观调控形势下昆山市集约用地的主要做法
1、科学整合土地资源，优化土地利用结构。
去年以来，我市结合清理整顿开发区工作，进一步强化规划的导向作用，积极倡导”工业向园区集中、农民向城镇集中、农业向生态区域集中”的“三集中”思路，不断优化用地结构。一是从整合土地资源入手，打破建制镇行政区域布局，将小而散的工业企业归并整合，从根本上改变了城市发展的模式，实现了中心城区的发展从单向扩张转向城镇之间的双向对接。科学制定产业功能片区规划，合理配置产业布局，实施园区整合，实现产业集聚，土地逐步从粗放型开发转向集约型利用。二是通过调整产业结构提高土地集约利用程度，重点发展电子及通讯设备制造业等投资密度大、土地集约利用程度高的行业，逐渐淘汰投资密度小、占用土地多的行业。三是加强用地预审，从源头上把好集约用地关。对外商投资项目用地，在进行具体项目洽谈时，国土部门提前介入宣传集约用地政策。同时规定：各类建设规划方案必须经市政府批准后方可组织实施；各类项目建设用地必须向市规划、国土部门预报，由规划部门审定项目选址，国土部门核定用地面积后供地，有效地规范了用地秩序。四是在规划执行过程中，我们始终坚持”三个坚决不供地”：即不符合土地利用总体规划的坚决不供地；突破省政府规定的最低保护价的坚决不供地；不符合集约用地标准的坚决不供地。
2、提高用地定额管理标准，执行投资强度控制指标。
面对土地资源日趋紧缺的形势和资源保障的巨大压力，从管理机制上切实解决土地粗放利用问题，创新用地管理机制，合理配置土地资源，是提高土地集约化利用水平的根本措施。2002年我们提出了亩均投资强度”5432”的用地定额标准。2004年下半年又在原来的基础上，进一步提高每亩土地的投资额标准。规定：昆山出口加工区外资投资强度每亩不得低于60万美元；昆山开发区外资投资强度每亩不得低于50万美元；各镇配套区外资投资强度每亩不得低于4D万美元。民营企业每亩总投资不得低于250万元人民币。凡不符合上述用地定额标准的项目应核减用地规模。对投资规模在2000万元人民币以下的各类企业，以进驻原创型企业基地为主，或租赁标准厂房取得生产经营场所。
3、建设原创型企业基地，构筑经济发展新载体。
在当前宏观调控、经济紧运行的形势下，昆山市通过建设原创型企业基地，吸收过去工业小区和创业“孵化器”的长处，建设标准厂房、提供公共配套设施和统一的管理和服务，推出规划一体化、工厂立体化、公共服务社会化的原创型经济发展新载体。原则上一个镇一个，用地规模控‘制在200亩以内，大部分建筑层高必须在3层以上，统一建设公共厂房、道路以及服务设施，减少分散建设所占用建设用地面积。截止11月，全市八大原创型企业基地建设全面启动·。鼓励原创型、成长型企业和外向配套型企业入驻，大力发展高技术含量、高附加值、高税收民企和研发、孵化中心。这种方式打破了传统的“宅基地式“办厂模式，有利于中小企业低成本的扩张，加速了富民的进程，提高了集约用地的水平。4、推广建设多层厂房，提高土地利用空间度。今年市委、市政府下发文件，鼓励企业用地向空中发展，对企业建造多层厂房的，第二层减半收取基础设施配套费，第三层起免收基础设施配套费。对于一些不符合集约用地标准的老企业，通过增资或缩地的形式提高集约用地水平。在招商引资方面，加强项目评审筛选，更加关注项目的科技含量、产业层次、投资强度、产出效益和生态影响，变”招商引资”为”招商选资”。与此同时，企业对于土地的使用理念也发生了根本的转变，纷纷向上争取”空中优势”，很多厂房都在三层以上。
4、提高容积率和建筑密度，控制辅助设施、绿化用地比例。
在符合城市总体规划，不影响城市景观、城市安全、城市生态的前提下，适当提高容积率和建筑密度，提高土地空间利用率。一方面，针对容积率偏低、绿化率偏高的现有工业企业，鼓励业主经规划审批后在原厂房上加层，或利用厂区内的绿化用地、空地建造厂房；另一方面，严格控制新的工业用地项目内部行政办公及生活服务设施等辅助设施用地面积，引导企业通过合理规划集约用地，减少辅助设施用地面积。同时，对具体建设项目的绿化控制指标适当下调，不允许在工业开发区(园区)或工业项目用地范围内建造”花园式工厂”。
5、实行”拆一还一”或。货币化补偿“的动迁安置机制。
随着工业化、城市化的加快推进，全市农村每年都有大量农户需要动迁，仅2002年全市就动迁农户9000户，2003年突破l万户。大量的农民房被拆迁，大量的农民要重新安置，这对实现农民住宅用地集约化是一个难得的契机。市政府采取”拆一还一”或”货币化补偿”的动迁安置政策，由政府统一规划建造多层公寓房安置农民，建立农村新型社区，并对宅基地进行整理。据调查测算，全市农村平均每户宅基地面积(包括公共用地和失去利用价值的边角地等)约为0．8亩，通过建设农民动迁小区集中进行安置，平均每户用地仅为0．3亩左右，平均每户可节约用地0．5亩左右，节地率达到62．5%以上。
二、昆山集约用地取得的初步成效
1、全市集约用地的意识增强了。
我市从2001年开始，就提出了土地集约利用的理念，并率先制订实施了”5432”的用地定额管理标准。近几年，市委、市政府根据新形势、新情况，及时出台有关集约用地的政策，提高集约用地标准。同时，我们也不断地进行宣传，营造了良好的氛围，使“节约用地、依法用地、科学用地。的意识初步形成。
2、全市集约用地的水平提高了。
一是投资强度大幅增长。2003年我市外商投资企业平均每亩土地投资额为24．44万美元，今年l一10月份，全市外资企业平均每亩投资额为38．08万美元，增长55．8％，其中昆山出口加工区A区平均每亩土地投资额达到了68．2万美元，每亩土地出口额达到88万美元。二是全市很多企业增资不增地。截止10月底，全市外商投资企业增资不增地项目达253个，增加投资总额15．4亿美元，增加注册资本9．3亿美元，极大地提高了土地利用率。三是通过建设原创型企业基地和建造标准厂房，为原创型、成长型民营企业提供发展载体，提高了土地利用率、单位面积投资强度和产出率。
3、全市经济发展的速度更快了。
实施集约用地措施以来，我们积极弓}进投资强度大、科技含量高、产出效益好、环境污染小的项目，用地减少了，经济发展更快了。三年多来，每年我市的国内生产总值增长都在30％以上，财政收入增长都在40％以上，自营进出口额增幅都在50％以上。
三、政策建议
1、用地计划按照经济发展水平确定。
对于基础设施用地应按照项目供地；对于经营性用地应按照城市发展速度供地；对于工业用地应按照投资总量供地。
2、政策倾斜，促进土地资源的高效利用。
对于土地集约利用程度高、土地产出效益好，且对国家税收作出较大贡献的地区，在下达年度新增建设用地计划指标时适当给予政策倾斜，从而使土地资源高效利用而又缺乏指标的地区得以持续、快速、健康发展。
3、对工业用地推行“地块招商、挂牌交易“方式出让，积极推进土地资源的市场化配置度。
除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。这样既能满足企业用地需求，又能进一步提高土地集约利用水平，显化土地资产价值。 |
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