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未来中国房地产业发展的挑战和机遇
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http://www.cnestate.com 2005/2/25
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随着对中国房地产市场是否存在“泡沫”的争议再一次成为业界谈论的焦点，中国房地产市场、房地产产品、房地产企业的发展前景格外引入关注。
一、宏观经济调控和楼市发展前景
1．总体健康与适度减速
中国的房地产市场这几年来的发展总体是健康的，但也存在局部地区有过热现象。1998～2003年是中国房地产连续增长的6个黄金年，其投资增长、竣工增长、销售增长每年都超过20％，销售额和销售面积都超过投资和竣工的增长，房价全国每年平均上涨3～4％，应该说是供求两旺。今年1～6月，销售面积为11000万㎡，竣工面积为9500万㎡，销售量大于竣工量，市场仍然比较旺盛。
房地产是支柱产业，是资金密集型产业。其增长和减少直接影响到国民经济的增长速度。目前全国固定资产投资比例过高，增长过快，导致结构不平衡，物资供应紧张，所以需要减速，房地产也是一部分，从全国来看，房地产投资占国民经济总投资的18～20％，上海的比例要高些，占30％多，北京更高，占50％，所以整个固定资产投资要减速，房地产应做出贡献，服从国民经济宏观调控的大局。
房地产投资减速要与房地产市场的需求增长相符，否则会出现供不应求的状况，使市场发展状况与宏观调控的目标相悖。因此了解房地产需求状况至关重要。住宅需求从结构来看分自住需求和投资需求两大类。自住需求又分“主动、被动、自动”三类。主动需求指城市百姓因居住或改善需要而购房；被动需求是指城市改造的动迁户不得不重新购房；自动需求是指外地农民和居民到城市务工或经商而购房。投资需求，据官方统计，上海投资购房占总量的16.6％，有些楼盘占30％，甚至50％。商务楼需求既有自用性需求，也有投资性需求。从前年开始，中国出现了商铺热，至今热度不减，现在看来，商铺投资既有很大的空间，又有很大的风险，而且风险已经暴露。这些需求中有没有非理性、不正常的需求？如果有，投资就应该适当地减速，以配合宏观经济的调控。
从目前情况看，城市改造拆迁的规模过大造成的被动需求过大应加以控制。对于投资性需求应控制其占有比例，我发现上海、杭州和江苏一些地方已经这样做了，并起到了一定的作用。但投资过热并不是全局性的问题，长三角的热点城市十分明显，北京就不很明显，而广州几乎没有，海南则希望投资房地产更多一些。控制投资需求是宏观调控需研究的问题。对商务楼、商铺需求的投资风险也应有充分认识。
2．房地产业的减肥与健身
房地产业现在面临双重环境：一方面是宏观调控需要房地产业发展适当减速，另一方面是市场要求房地产业规范化。房地产业应当“减肥”、“健身”，也就是那些非正常、非理性的需求应适当减少，土地市场和金融市场应当规范化，即“健身”。“房地产业”概念提出于1984年，之前只有房产管理的概念。而真正确立“房地产业”概念则是在1989年房改政策实施以后。20世纪90年代以后房地产业发展很快，但土地政策和金融政策却规范不够。所以，在宏观调控中我们要求市场规范、行为规范，这是房地产业的“健身”准则。只要“健身"了，就可以应对“减肥”，“健身”与“减肥”从长远看对行业是有益的。
3．支柱产业的空间与时间
房地产业作为国民经济重要支柱产业是去年国务院18号文中确定的。这次宏观调控虽然揭示了房地产业存在的一些问题，但并不否定房地产业的支柱地位。中国已经进入消费拉动经济的时代，其四大消费热点是住房、汽车、旅游和通讯，而住房是首位。房地产开发业、房地产中介业、物业管理业支撑了支柱产业发展的空间。前年美国房协主席到中国来，说房地产业在美国国民经济中是火车头地位。美国的房地产交易中85％是存量房交易，而增量房交易史占15％，但仍然是拉动美国经济的火车头。中国房产交易是以增量房为主，与存量房的比例是7：3或8：2(上海是5：5左右)，所以增量房的需求对我国国民经济的拉动更是无可非议的。中国城市化加快是必然的，现在每年增加一个百分点，今年城市化率要达到40．5％，可见，房地产业才刚刚起步，发展的空间很大，时间很长。
4．房地产业发展与“咏梅"
房地产业和国民经济之间的关系，有一个反周期的作用。从世界经济周期来看，房地产业热起来的时间往往是国民经济发展处于低潮的时候。如美国经济处于低潮时，银行实行降息再降息，而银行降息最大的获利者是房地产业，老百姓以低息贷款踊跃购房，拉动了房地产业的发展，从而也拉动了国民经济的发展；美国经济回暖了，格林斯潘提出升息，百姓购房的热情减退了。这使我想起毛主席的《咏梅》。中国房地产业在1998～1999年中国经济冷的时候烧了一把火，连续每年在国民经济增长7～8％中占了2个百分点，正是“已是悬崖百丈冰，犹有花枝俏”。现在新的经济发展周期回来了，钢材、水泥等物资供应紧张了，房地产业的发展就应该缓一缓了。
二、市场的健康发展进程
1．三个基本和一个和谐
18号文件指出，要促进房地产市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，价格基本平稳。这是判断一个市场是否健康发展的一个标准。但此外还要加上一个标准即买卖关系和谐。从目前情况看，房地产市场基本上达到了这个要求。
2．结构性矛盾和三个市场的协调
虽然从总体上说，房地产市场是健康的，但仍存在着结构性矛盾。目前房地产市场中高价位产品供应比较充足，而中低价位产品供应却比较紧张；供求关系的矛盾比较突出。这样的矛盾北京早就出现了，其他一些大城市在3年前这个矛盾并不突出，没搞经济型住房。现在这些城市的问题出现了，原来平均房价只有3000多元，现在是5000多元，超过了北京，于是为解决中低收入家庭购房，搞配套商品房，实际上就是不叫经济型的经济型住房。
三个市场是指一手房市场、二手房市场和租赁房市场。上海在三个市场的协调方面是走在前面的，是全国做得最好的。现在全国二手房市场发育得较快，但也有一些地方在这方面的努力不够，如北京现在二手房交易量还很小。衡量一个城市的房地产市场是否兴旺，要看人均交易量，不仅看一手房，还要看二手房。其实，真正的交易量还应该包括租赁房的交易量。到目前为止，中央有关部门还没来得及把租赁房市场的规范纳入管理范畴。其实，租赁房市场很大，不仅是管理问题，而且是房地产市场发育必须关注的问题。去年上海房价涨得很快，但房产的租金不仅不涨，而且还降，研究市场必须研究租赁房市场，研究租金，因为租金往往最能反映供求关系。
3．中国楼市的两大特征
房地产与其他市场的差异非常明显。中国的房地产企业有3万多家，不可能在将来由几百家大公司来打遍全中国。我所说的中国楼市的两大特征是：政府主导性强，地区差异性大。房地产业现在是市场经济但它是控制的市场经济。为什么1998年以后中国房地产业出现了“黄金市场”，是因为政府实行了房改，政策推动了房地产市场，如果没有房改，没有土地使用制度的改革，中国房地产市场就不可能有今天兴旺的景象。现在的房地产市场的调控有两个“闸门”，一是土地供应闸门，二是信贷投放闸门。土地的闸门是政府控制的，而且这个控制权越来越紧。现在中国房地产业的资金70～80％来自国有商业银行，所以政府把信贷的闸门关了，银行尽管有意见也得服从。这几年房地产市场之所以兴旺，其中一个原因是旧城改造加快，从全国来看，拆迁需求(被动需求)量占总需求量的三分之一，有的地方更多，如上海占50％，天津60～70％。拆迁量大小也是由政府控制的。这样的市场环境在短时间内不会改变，可能有一个较长的过程。
中国房地产市场的另一特征是地区差异性大，东部和西部、南部和北部的差异很大，这与社会经济发展有关。上海的GDP已经超过5000美元，有些地区只有1000美元，相差5倍。从这个意义上说，中国房地产业发展的空间很大。很多发达地区的房地产企业向落后地区进军，先是粤军、浙军，现在沪军、苏军也出去了，就是看到了差异，去寻找市场。即使都是发达地区，由于政府的主导性不同，市场也存在着巨大的差异。
上海、北京、广州虽然都处于经济发展水平基本相同的发达地区，但差异非常明显。上海2000年是个转折点，之前拼命拉动，出了很多好政策；之后房价开始上涨，而且越涨越快。所以，上海宏观调控的目标很清楚，房价不能涨得太快，并制定了限制炒房等措施。和上海形成对比的是广州房地产市场，1998年以后一直到2002年、2003年，房地产稳中有降，一直打折，甚至打对折。很多盖得非常漂亮的小区楼盘，其开发商竟然“待价而沽”，是看别人开多少价，再决定自己降多少价出售。北京的情况居于上海和广州中间。这几年来房价比较平稳。具体情况是，好的楼盘都是上涨的，而由于经济型住房和郊区楼盘的大量开发，使北京房产的平均价格下降了。
这样的地区差异是由供求关系决定的，是在政府的政策主导下产生的。如上海，据了解，1999年是历年来上海土地供应最少的一年，到了2002年、2003年，由于土地供应不足造成了供求矛盾，使房价猛涨。广州的情况则不同，开发商手里的土地5年都用不完，这与广州当初扩市宽批土地有关，加上广州人购房观念比较超前，所以现在是房产供大于求，房价下跌。可见，地区的差异性是与政府的主导性和供求关系的状况联系在一起的。
4．慎提过热和谨防过热
房地产业是支柱产业，不要随便说过热或不过热。业界人士应抱着慎重的态度去看问题。中国的房价到目前为止是基本合理的，有时偏高或偏低，在市场经济的条件下这都是正常的。
慎提过热，但也要谨防过热。房地产业容易出现过热。过热有两种：一种是盲目性过热，一种是泡沫性过热。所谓盲目性过热，就是闭着眼睛办事，稀里糊涂地过热。如西北、东北某些城市的领导为了讲业绩，拼命开发，拼命投资，结果大量的房产卖不掉，空置房增多，房价下跌。这叫盲目性过热。泡沫性过热是表面上房产热销，供不应求，房价节节上升，但实际上并不反映真正的供求关系。这种泡沫性过热在房地产市场经济中很容易出现，香港、台湾、日本都曾有过，破灭后带来很大的恶果。如果不采取积极的措施，泡沫就会越来越大，最后破灭。其实房地产市场出现一些泡沫并不稀罕，但成为大泡沫、特大泡沫，就有风险了。宏观调控既要慎提过热，又要谨防过热。
5．深化土地供应改革
土地供应量的控制对房地产业的发展和房价有很直接的影响。中央对土地供应量控制的目标首先是控制规模，清理市场，这必然会影响房价。为什么前纪念杭州房价涨得很快，是因为杭州曾在2000年实行了土地的“饥饿性供应”。由于土地紧张，导致了供应量不足，西湖边上的房产价格一路上扬，甚至超过了上海。现在房地产市场的需求仍然非常旺盛，如本来买房最不积极的北京公务员，现在却到处找关系买房。今年1—4月，全国的房价与去年同期相比上涨了6.8%，5月份同比上涨了10.7%，1—6月份同比涨了11.6%，房价涨幅超过两位数绝对不是个好信息。据统计，地价比房价涨得快，但土地部门发布的信息是房价比地价涨得快。其实地价和房价是鸡和蛋的关系，地价是由房价决定的，但地价又推动了房价。所以宏观调控对房地产市场最大的考验是能不能把房价平衡住，如果能做到“房价缓缓涨，楼市年年旺”，则是最理想的。
6.融资的多渠道和主渠道
现在房地产业出现了“找钱热”。其实，中国现在并不缺钱，缺的是规范的运作。中国房地产界和银行业界从1998年开始“热恋”，至今已经6年了，你选择了我，我选择了你，谁也缺不了谁，现在央行这个“婆婆”站出来干涉了，游戏规则不规范，不良资产太多，违规数量占了四分之一，因而发了121文件。一些业内人士对此大为不满，但其实我们应该感谢121文件。作为一个规范的支柱产业，其融资渠道不能太单一，行为不能这样不规范下去了。上海在这方面是走得比较快的。目前中国房地产业融资的主渠道仍是国有银行，与此同时，我们还应开辟多渠道。而开辟多渠道必须有一个好的融资机制。外资银行很想到中国发展，但它对中国的市场并不了解。外资银行特别注重资金的安全性，所以，房地产项目运作必须符合国际化的要求，那么无论是国内银行，还是外资银行和外资基金才会与中国房地产业合作。前一时期，信托发展很快，央行马上发出警告，指出信托虽然是房地产业融资的新途径，但如果信托不规范，同样具有很大的危险性。金融业的债券、银行、保险、信托都能投资房地产业，最终看运作是否规范。所以，房地产业在游戏规则改变后，应把主要精力放在规范操作上，提高融资的安全性。
三、房地产产品
这里所说的产品是指物质产品，即楼盘，不包括服务产品(中介服务和物业管理服务)，而且突出两点：产品的绿色化和内在美。绿色化是指资源节约型和环保型。中国的能源很缺，但能耗却很大，建筑业消耗的能源占很大比例，房地产业在节能方面的进展不大，在环保方面有大气层发展，但做得还不是很好。房地产企业应在节能、节地、节水、低污染等方面多做文章，做到产品的绿色化。关于产品的内在美，我强调三个美。一是精致美。放宽住宅面积是市场行为，但现在有追求面积过宽的倾向。宁可小一些，但要好一些。北欧人均GDP是25000～30000美元，但新建的宅屋只有130m2左右，设计非常紧凑、精美。二是性能美。房产讲究性价比，但目前中国楼盘的性价比不是很高，科技含量的提升不快。当然这其中有与利润冲突的矛盾，这是一个挑战和考验。三是人文美。人文美有两个概念：建筑文化和邻里环境。中国有自己的居住和建筑文化，要不要保留自己的风格是个重要的问题。有一个旅居国外回到中国的华人，想买一套高档的楼盘，但一看都是欧式的，不能接受，说如果外国的朋友来做客，看到我的住房会笑话我没有品味，既没有中国的风格，又达不到欧式文化的要求，不中不洋、不伦不类。从发展的眼光看，发扬中国优秀的建筑文化是对我们的挑战。邻里关系也是一种文化，中国过去融洽的胡同邻里关系、里弄邻里关系能不能带到邻里关系已经逐渐淡化的新的居住小区里?这是给我们提出的新的课题。
四、房地产企业
房地产企业在宏观调控中有一个业态创新的发展方向。有些大型房地产企业或集团有参与其它行业的发展态势，总体来说，大企业是要多元化的；但中小企业最好是专业化方向，而且越专业越好。如何使我们均企业成为令人信服的企业，使我们的行业成为令人尊敬的行业，企业的诚信度是非常关键的。这应该是我们的奋斗目标。中国房地产市场还有很大的发展空间，前景看好。但在前进的过程中，必然有起有伏，市场有冷有热。我们应该驾驭这个市场，适应这个潮流，一是把楼盘的定位定准确，不要盲目；二是把楼盘做好，这样就可以立于不败之地。 |
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