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合肥：正确定位，有效操作，全面推进土地储备交易工作
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http://www.cnestate.com 2005/2/25
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安徽省合肥市位于中部欠发达地区，自2000年开始实施土地储备工作后，工作在落实中一直举步艰难，虽然有完善的机构，并于2002年元月一日实施了《合肥市土地储备实施办法》(以下简称办法)，虽然2002年7月1日全国实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》．(以下简称11号令)，因土地收购储备工作难以推动，“池中无水，库中无粮”国有土地使用权公开交易无地可供。2002年8月，局领导班子根据这种情况，决定由局四个正付局长任组长，每组抽调三至四名中层干部并抽调业务骨干，在全市四个区开展收储会战，到2002年底，虽然取得了一定的成绩，但仍然没有根本上解决量的问题。土地隐形市场、私自交易，集体土地违法交易等问题没有得到彻底解决。我们在总结分析时发现，其原因主要是两个：一个是没有完全解决出的问题，不严把住出口，就难疏通进口，不堵协议供，就难统一收。堵的问题形势非常有利，有上级的诸多这件、规章，有市里的重视支持，主要由局一把手一支笔就可以解决。另一个就是收储工作的定位问题。对此，我们作了比较深入的研究，制定了六定位、六抓的思路，在实践中又总结了“三出”“三依托”的方法，使土地储备工作发生了质和量的飞跃。
土地收购储备工作首先应作为政府宏观调控的抓手，只有政府掌握了足够的土地储备量、供应量，才能既保障经济建设对土地的需求供应的及时性，又能掌握控制权，特别是掌握对房地产产业的控制权，解决土地市场混乱无序状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，才能为促进房地产市场稳健康发展提供保障，从而保障社会经济的可持续发展。从近几个月《中国房地产报》公布的全国各地区土地开发与购置增长情况，商品住宅销售增长情况，房地产开发规模与开、竣工面积增长情况统计数据看， 安徽省一直处于中部地区之首或前例，而合肥市这几项数据占全省1／3，商品房销售价格也与全国一样稳步增长。合肥市2004年第一次土地市场委员会确定04年在城市规划圈600平方公里范围内四类经营性用地上市计划为7300亩，土地储备交易中心全年严格按计划、基本按年初公布的项目区位供地，说明政府有较充足的储备土地上市供应，合肥市土地储备在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的要求。
收储工作真正展开后，能有效地保证城市规划的实施，促进旧城改造、加强城市基础设施、公共服务设施的配套。一是土地收储机制的建立，彻底改变了过去开发企业各自为政、各自为利找地开发，零打碎敲，使城市规划难以实施的局面。过去建筑占规划红线、市政设施配套等问题得到解决；二是收储的土地一律采用招标拍卖挂牌的形式公开向市场供应．并扩大了净地供应量，外地企业进入合肥并不要熟人引见，找关系，直接从市场拿地，取得土地使用权直接快捷。目前全国以至世界一些房地产开发企业相继被引入，同时引人了他们新的开发建设思想、新理念和大量资金，使合肥的城市建设水平和速度得到很大提高。同时，收储为城市建设注入前期资金和配套资金，橇动了房地产业的高速高质量发展。合肥市2002年在市区内建设小高层得不到认同，可04年城市二环以内容积率已很少有小于2的了，商住楼基本没有多层建筑。
把土地收购储备工作定位于促进产业结构调整、支持和帮助国有企业改制、脱贫解困也是我们的一个重要目标。在建立土地收购储备制度后，彻底改变了停产和准备停产企业要活找不到出路，要关，没有资金的状况。原来有的企业领导以倒闭企业土地资产为法码，到处招商引资，扰乱了土地市场秩序。收储机制建立后，所有需盘活的企业土地资产均由土地储备中心统一收回收购，统一申报规划，统一运作。分别对老企业采用净地拍卖、梆式退城进工业园区、腾笼换乌式招标挂牌等方式处置，不但使国有资产最大化实现，而且实现了政府保品牌、保就业、保产业、保产值税收的愿望。使产业在在新的起点上提高，既最大化地体现了公平公开原则，也为企业改制提供了大量的资金，促进了国企改革中的稳定。合肥市公交第二保养场腾空的45亩土地使用权原开价4000万元多次推不出，后经市政府协调，储备中心为企业提供6000万的建新厂资金。公交集团用此资金按期建成新的保养场，多建设了一所公交医院，为企业发展提供了资金支持。土地经运作拍卖以1．4亿元成交，反过来政府财政也有了不小的收入，原土地引人位居全球50强的企业开发成商业网点已建成即将对外营业。合肥市建材二厂位于合肥东门与县域接壤，荒废近二十年，前几年分别以6万、十来万一亩的价格均难出手。储备中心收购后，与规划部门一起8次调整规划、数次招开协调会，解决诸如学校等基础设施配套、整合周边地块等问题，并在全国性的会议上推介，最后以每亩6l万元成交。合肥绿宝电缆厂采用口梆式招标不但使企业资产比原计划升值一倍多，而且引进了知名企业，扩大了生产，保住了品牌，增加了职工收入。2002年至2004年11月份，市土地储备交易中心共收购老企业73家，提供资金8。6亿元，盘活老企业土地资产26．85亿元。
把土地收购储备工作定位于土地价值的最大化实现是合理利用每寸土地切实保护耕地国策的本质。单位土地面积产出率逐步提高，单位土地面积投入逐步加大，GDP增长对土地面积需求变小，最终实现城市土地资源的优化配置，为城市经济可持续发展提供更可靠的资源保障，这些都是我们土地管理工作最重要的目标。土地由政府统一储备并公开上市交易制度的建立，为这个目标的实现提供了最好的机制。通过招拍挂形式向市场供地，促进了土地利用的最大化、最快化，是利用经济杠杆解决土地使用中的浪费和闲置的有效手段。从合肥两年供地的统计看，开发企业取得净地的，都能在三到六个月内开工建设。
把土地收购储备工作定位于使开发企业有利可图应是我们一个大胆的口号。既然土地通过公开交易成交，怎样能使开发企业有利可图?一是不向开发企业提供虚假的信息，不为招商、追求土地价格夸大土地的价值，实事求是地介绍推介，让他们自己去看、去调查、决策，不因人而异，真正体现了市场的诚信度。今年我们分别在杭州的推介会和深圳的全国土地博览会上展示了我市2004年土地供应成果和储备用地信息，在年初就将将2004年土地供应信息在网上发布：二是给开发企业提供真心的参谋意见，如果开发企业需要，我们会毫不保留地分析利弊。拍卖用地严格审查拍卖公司制作的拍文件，统一宣传口径，不允许拍卖公司虚假吹嘘； 三是做好协调服务工作，特别是对第一次进入合肥的企业，对企业用地中遇到矛盾的时候，不论是不是我们份内的事，决不推委址皮及时有效地组织召开或报告政府召开协调会，解决企业的困难。我们在土地收购储备交易工作中坚持三个依托，即依托政府各部门，依托各级政府，依托各开发企业，说明我们为企业协调服务的意识。因为产品是从我们这里出去的，我们当然有责任负责到底。市场诚信、企业合法的权益得到保障，正是其利之所在。
当然，我们也不忘把土地收购储备工作定位于为城市建设积累必要的资金上。2003年元月至2004年11月，市储备交易中心储备的土地上市交易为政府提供净收益15．86亿元。2004年全市包括开发区在内按年初计划公开上市四类经营性用地7300亩，实现政府收益近30亿。库存储备土地近万亩，贷款余额7．3亿。我们利用较少的资金转动收购储备的大盘子，还得益于我们在工作中运用了”三出”方法，即我们出面，出面组织协调，组织上市规划等上市工作；政府出力，收储工作一定要调动各级政府的积极性，使区、乡镇、村在征地拆迁，保障用地环境，保证稳定中都全力投入；企业出钱。合肥市北门合瓦路地区紧临一环，但城中村、棚户区、倒闭老企业长年闲置、道路年久失修等城市弊端均点齐全，人大政协多次提案质询，群众怨声很大。政府因财力问题而力不从心。03年，政府进行一次性规划，采取预供应的方式向社会公开挂牌，一次性确定政府收益，再由竞得企业对基础设施进行配套和改造，所在区域政府全力配合，对区域内各类用地主体采用多种方式进行安置，取得了较好的效果。
六定位是我们收储工作总的指导思想。每年又根据年度的任务制定一个年度的工作方针。03年是六抓：抓大、抓好、抓早，抓重点、抓亮点、抓难点。六抓的核心是抓收购储备量，抓规划，有了量并且做好规划，具备了上市条件，才真正实现六定位的目标。抓老城区大的旧城改造项目、老企业的收购规划，以便随时能组织上市；抓城郊结合部较大项目的成片城中村及增量统征工作，既能保证市府掌握一定的土地储备量，同时防止乱搭建减小收购成本和开发难度；抓早就是每个项目一经确定．责任到人，一级抓一级，抓住不放，限时、限质、限量，直至出结果，做到室无闲人，人无闲事，加班加点，连日带夜。抓重点、抓亮点、抓难点则是既敢碰硬、又能攻坚，既锻炼我们自己，坚定我们自己的信心，又完成领导交给的任务，提高上级和各级政府、基层和社会对我们的信赖，加大对我们的支持和依赖，
减少以后工作中的阻力。土地储备交易工作是个宏大的系统工程，是政府各部门、各级政府、以至各开发企业共同努力才能真正有效运转起来，所以依托政府各部门是我们重要的工作方法，我们在各种会议和总结中历来都把收储工作的成绩归功市政府各部门和各级政府协作的结果，事实也是如此。
03年的六抓，加之土地使用制度改革的推进，全国性四类经营性用地必须招拍挂制度的硬性实施，为我们04年的工作奠定能坚实的基础，手中有粮，心中不慌。04年我们又制定了”提高质量，综合平衡，成片开发”的方针，提出严格供地计划管理，实行市区高档商住、城郊市民住宅。兼顾郊县旅游休闲度假需求不同的梯次需求限量供地战略，保持市场的可持续兴旺和向更高水平发展。04年推出的东门600亩大盘，森林公园大盘，市区几块高容积率大盘，政务区大盘，吸引了诸多强势企业的竞争，推动了合肥房市的发展。
2005年，我们将在促进旧城改造、做好已有的增量上市、推动集镇改造的同时，更关注百姓的住房问题，目前已根据市政府的要求，在储备库中拿出相当量的土地用于拆迁安置房的建设和经济适用房的建设，我们将在市委市政府和上级主管部门的重视领导下，坚持贯彻落实三个代表思想，坚持三个有利于标准，围绕经济建设这个中心，认真学习全国的先进经验，全面推进合肥市的土地储备交易工作。 |
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