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广州：2004年二手楼市呈现出的三大亮点
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http://www.cnestate.com 羊城晚报 2005/2/25
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2004年过去了，去年的二手市场有何变化？请看本报记者根据市场数据所做的相关回顾
价低楼是成交首选
据广州市国土房管局的资料显示，去年，广州一手楼市的“涨”声间接带动了二手房价上扬，去年广州二手住宅均价为2759元/平方米，同比上升4.9%。其中2500-3500元/平方米单价的二手成交，所占的市场份额最大，有39.58%；而3500-4500元/平方米的市场份额名列第二位，有24.17%；4500元/平方米以上的物业成交份额，就仅有18.29%。单价在2500-3500元/平方米之间，面积在60-70平方米之间，即总价在15-24.5万元的房子，在去年的市场流通速度最快。
中、大户型比例渐大
据满堂红的调查资料显示：2004年广州的二手楼市买卖交易中，60-70平方米物业的成交比例最大，达到19.5%，成为名副其实的主力面积。二手市场的热销面积已由原来的以中、小户型为主，过渡到以中、大户型为主，目前，排在第二位的热销面积是100-120平方米的户型，已占去年成交的9.2%。行家分析，这一面积总楼价常在40万元以上，但对于部分新生代而言并非难以接受，预计2005年该面积的二手物业成交会有所放大。
天河、番禺占四成
据广州市国土房管局的资料显示：去年在市属10区的二手住宅市场中，天河和番禺成为二手楼的两大“巨头”，两区的成交之和占了市场总量的四成，其中番禺区在2004年8月更创出15.4万平方米的单月成交“天量”，充分显示交易税费下调后市场存量释放的潜力。由于地域广阔且市场拥有多个热点，天河、番禺、海珠、白云这四个区的“后续力”依然不可估量，也即成为影响大市走势的重要力量，2004年四区的成交量之和接近七成的市场份额。
此外，成交量同比增幅最大的芳村（100.56%）、黄埔（80.13%）两区，其实是因2003年成交“基数”较小的缘故，由于区域面积较大，两区在今年将有更大的放量潜力；越秀区二手住宅成交量，虽然是同区一手住宅成交量7.16倍，占有越秀区87.7%的市场份额，但由于该区的房屋供应量有限，原居民仍以自住为主，故预计同比增长速度会有所放缓；东山区是名校汇聚区域，但2004年的同比增幅却位列倒数第一，所占市场份额也较2003年同期下降5.4%，原因是该区“入学政策”有变及楼价高企造成的。
外籍市场成亮点
据广州市工商局最新统计资料表明，截止到2004年11月底，共有818户外商投资企业落户广州，广州累计已设立外企7931户。2004年又多了12家世界500强企业在穗投资，现时世界500强企业已有127家在广州落户。统计数字显示，2004年新增的12家世界500强企业共设立投资项目15个，投资总额9.04亿美元，注册资本3.95亿美元。而新设立登记的外商投资企业中，投资总额在1000万美元以上的大型项目123个，比2003年增加56个，增幅达84％。
随着外企进驻广州的数目逐渐增多，外籍驻穗人员的数量也越来越多。外籍人士的租赁成为广州二手房市场一支不可忽视的力量。据介绍，目前在穗的外籍人士中，来自港澳的人员最多，有数万人，其它来自亚、美、欧、非等大洲国家的人员共计有10余万人。他们选择租赁地点通常与办公地点相距比较近，步行时间在20分钟以内，自驾车时间在30分钟以内，由于广州市的写字楼多集中在东山和天河两区，因而供外籍外企人士选择的租赁物业也多在东山和天河两区，大概占了七成的外籍客市场份额。其它区域的物业要分“一杯羹”，通常是靠近地铁站作亮点，或处于环境相当好的位置，如在白云山或南湖附近等。
2005年预测：放量需有大平台
2004年是广州地产中介行业高速发展的一年，某些大型地产行在广州开设的分行数量已接近100间，中介市场是二手市场的“晴雨表”，大型中介行的不断发展，不但令行业的“洗牌”速度加快，也“开发”了很多二手房市场的新热点地段。2003年开发的区域是：天河的东圃、员村、粤垦，海珠的赤岗、南洲，2004年开发的热点是：白云的西槎、天河的沙河、芳村的茶蟯。
行家分析：2005年，最有潜力的热点是黄埔区，黄埔大道东、港湾路一带，目前已经有足够多的房源，只要与客源相接，区域的二手市场就能快速启动。
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