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乐山：土地产权交易有形市场建设纪实
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http://www.cnestate.com 2005/2/25
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乐山市悠久的历史文化，秀美的山川和良好的人居环境，构成了良好的投资环境，为扩大开放提供了有利条件。近些年来，每年弓l进外资的数量及”三资”企业的总数都名列全省前茅。年出口创汇1亿多美元，接待中外游客500多万人次，成为四川省经济增长较快的强市之一。
2004年是乐山经济快速发展的一年，在建设“中国第一山“理念的影响下，城市基础设施进一步完善，人居环境进一步改进，乐山房地产业再次沸腾起来：从单位地价上来看：中心城区单位面积地价呈现良好的增长趋势，2002年中心城区单位地价为每亩29。32万元，2003年增长到每亩38．56万元，增长率为31．5%；，今年上半年，中心城区单位地价突破每亩44万元，高出去年5．44万元。预计，2005年至2006年中心城区地价将继续保持稳步增长；从乐山房产销售情况来看：2003年迄今，房产市场保持稳步增长，去年销售面积达63万平方米，成交金额6亿元；今年上半年销售面积44万平方米，成交金额4．1亿元，住房和商铺的空置率分别为5％和10%左右，远远低于14％的、国际安全警戒线，住房消费持续火爆，房价平稳上升。
乐山市土地矿权交易中心简介
是乐山市国土资源局直属事业单位。经乐山市机构编制委员会(乐编【2001】6号)批准，于2002年6月25日成立乐山市土地交易中心，2003年5月更名为乐山市土地矿权交易中心。中心下设办公室、市场部、营销策划部、业务部、财务部、商务部和信息中心等机构，现有员工30余人。
中心本着”公开、公平、公正、诚实信用”的原则和”优质、高效、务实、创新、效益’。的准则，面向社会提供以下服务：接受公民、法人和其他组织的委托，组织实施土地矿权的招标、拍卖和挂牌交易；土地矿权法律、法规及政策咨询；并为房地产策划、评估、产权登记、税费征收等中介机构和金融机构提供服务和营业场所。
中心以先进的现代化网络技术为依托，全力构筑土地矿权领域信息流通的大平台，成为行业政策信息、土地矿权出让和转让供求信息、房地产开发信息、土地矿权二级市场买卖信息的集散核心。
乐山市位于四川省西南部，境内以世界文化和自然遗产”峨眉山一乐山大佛“而闻名中外。近年来，乐山市积极探索国土资源管理长效机制，紧紧围绕”建现代市场，创一流业绩“这一目标，在”新”字上求突破，在”深”字上下功夫，在”实”字上见成效，努力构建”政府调控、市场运作、区域合作、全程监管”的专业化、规范化、科学化的土地矿权交易新模式，在市场配置土地矿产资源上取得了突破性进展。其主要做法有以下几点：
一、加强基础实施建设，构建高水准的信息化市场
1、硬件投入。
为适应现代市场的发展需要，建立了集土地矿权交易代理、房地产策划、评估，产权登记、税费征收等为一体的多功能的交易大厅、专业拍卖厅、多媒体会议大厅和现代化办公商务区；配备了大型电子显示屏、触摸屏、投影仪、背投、电脑等信息设备；安装了LED电子信息滚动屏、交易大厅全程监控系统。目前，交易市场已逐步建立起完整的办公网络、信息发布、查询和交易系统，为土地矿权交易市场的健康发展奠定了坚实的基础。
2、建立了高水准的土地矿权交易网站
目前，网站已与省国土资源厅、深圳房地产交易中心、珠海商用房地产交易中心、中国地产投资网等多个大型网站进行了并网互联，其信息覆盖面已达全国21个省(市)及美国、新加坡部分地区，成为土地矿权交易的第二平台。
3、强化服务意识，树立“视客户为上帝”理念。
在服务中变一般服务为重点服务，被动服务为主动服务，场内服务为上门服务，同步服务为超前服务。目前，在交易大厅内已有评估公司、商业银行、商务中心、土地产权登记和税费代理征收柜台，在大厅内为客户提供了洽谈和休息场所，实行了”一条龙“、“一站式“服务。与此同时，将市场营销部搬到大厅实行开放式办公，实现了与客户之间的零距离服务，真正做到让客户高兴而来，满意而归。
4、不断完善“便民”措施。
实行统一着装、佩证上岗制度，配备了专业的礼仪服务人员，设立集打字、复印、制图、接待为一体的商务中心，并将交易流程图、招拍挂程序和服务承诺上墙公布，同时通过电子触摸屏、显示屏、宣传栏、展板等方便群众查询和了解相关交易政策和信息。
二、加强市场制度建设，提高“三化”水平
l、管理制度化。
实行了”以制度管人”、”按制度办事“的新机制，制定了《乐山市土地矿权交易中心内部管理制度》，对岗位职责、人事管理、教育培训、计算机管理、责任追究、廉政建设、信息管理、安全保卫、土地矿权交易程序等等作了一系列具体的规定。加强财务资金管理，制定了((财务资金管理办法》和《财务管理办法》，对交易资金实行台帐管理，按每宗交易对象设置台帐，对成交价款结算、竞买人保证金等作了严格规定，确保了资金的规范化运作。
2、操作规范化。
根据相关的法律法规，制定了((乐山市土地矿权交易市场国有土地使用权矿权交易实施办法》，对项目运作、土地矿权招拍挂牌程序、交易规则等作了具体的规定，并对交易工作方案、竞买申请书、竞买资格通知书、挂牌报价单，最高应价通知书、成交确认书、土地出让和转让合同、探矿权采矿权招拍挂出让合同书等提供了规范的文本，做到有章可循，有法可依，使交易市场真正成为公开、公平、公正和规范有序的有形市场。
3、程序公开化。
一是拍卖会前对竞买人的应价牌号、竞买席位进行抽签并公证；二是加大了纪检行风监管力度，每次拍卖会都邀请行风监督员，纪检机关、新闻媒体和公证机关参与，从方案制定到拍卖实施进行全程监督；三是规范拍卖底价的传递方式，把拍卖会上工作人员转交的底价书改为委托方直接转给行风监督员，使底价的交接更具保密性和严肃性；四是不断改进拍卖风格，改变了拍卖中以报价为主的模式，加强了对拍卖主持人拍卖技巧和语言表达能力的训练，精心选配会场音乐。增强了拍卖会场气氛的控制力和渲染力；五是标的拍卖成功后，现场与竞得人签定《最高应价通知书》和((成交确认书)；六是拍卖会后及时将成交结果在公示栏、网站和媒体公布，接受社会的监督，同时将拍卖过程刻成DV随拍卖文件一并存档，并送交委托方、竞得人。
三、加强队伍人才建设，提高制度创新水平
1、改革人事制度，大胆选拔能人、贤人。
坚持以”人才资源开发投资是效益最佳的投资”为理念，率先在全市国土资源系统实行全员聘用制度，通过竞争上岗的方式，广聚人才，引进了国家级的市场研究员、注册会计师、省内知名拍卖师、招标拍卖主持人、资深的估价师、营销、策划人员，近30名员工100%；的大专以上文化，为有形市场的发展提供了人力资源的保证。
2、建立了人才激励机制。
建立了以工作实绩和贡献为标尺，将奖励机制向优秀人才和关键岗位倾斜，兼顾公平和自主灵活的人才激励机制。对首席拍卖师、高级管理人员实行了可按员工平均工资5倍的工资发放办法，同时按责、权、利相结合的原则，制定了《岗位工资考核办法》和《岗位工资考核实施办法》，实行按岗定薪、按业绩定酬的分配机制，成立了专门的岗位工资考核小组，每季度将岗位工资与单位收入、交易业绩和员工的工作挂钩，在单位收入的基础上，根据交易业绩、成交宗数、出勤、工作表现等实行百分制逐项进行考核，对成绩突出的部门给予适当加分；对未完成工作任务、违反规章制度的部门给予扣分。通过以上分配机制的改革创新，最大限度地发挥员工的特长和工作潜力，使员工在创造价值中实现自身价值。
3、实行新的工作机制。
以规范管理和提高工作效率为目标，细化工作流程，明确岗位职责，实行岗位管理制度，把由”管人“向”管岗位“转变。与此同时，制定了(《民主评议办法》，在各部门岗位职责评议的基础上，评出优秀、称职、基本称职、不称职四个等次。得分最低的个人，给予降职或离职待岗一个月的处分；得分最高的优秀员工进行表彰和奖励，做到了职责明确，责任落实，提高了工作效率，差错得到了有效的遏制。
四、加强营销和区域合作，实现资源利益共享
1、转变观念。
将交易工作的开展由供给性转向服务性和引导性，并成立了市场营销机构一策划部和市场营销部。精心编制交易方案，并针对交易地块的特点和发展前景编制可行性分析报告，挖掘交易项目的亮点和潜在价值，努力提高竞买人对标的的”认知度”。为进一步把握市场脉搏，交易中心采取”走出去，引进来”的营销策略，开展上门服务，与客户进行交流，帮助分析市场流向和标的特点，最大限度争取开发商的参与。
2、找准营销工作突破口。
为拓宽市场业务，实现政府收益的最大化，交易中心将全国500强房地产开发企业、各大房地产开发商以及曾参与竟买的客户资料进行收集和整理，建立了完整的客户档案，有针对性的将交易地块信息，以传真、邮件、网站、光盘等多种方式传给开发商，并适时举办一些供地推介会、恳谈会，向各地投资商推介拟将交易的项目。去年我市犍为县桅杆坝井田采矿权的拍卖就是其中的典型范例。为成功举办全省首宗采矿权的拍卖，交易中心不惜代价，在((中国国土资源报》、 “四川日报》、 《华西都市报》、 ((乐山日报》等新闻媒体上加大宣传力度，并在市场调查分析的基础上派出骨干人员积极开展营销工作，精心策划、组织、安排拍卖会的每一细节。最后，评估价为712．97万元的采矿权，以3330万元成交，成交价比评估价整整高出了4．7倍。
3、强强联合，资源共享。
为发挥拍卖公司的人力资源和竞争优势，增进市场份额，根据相关法律法规的规定，在自愿、平等和互利互惠的基础上。交易中心分别与六家有实力的拍卖公司就联合拍卖的有关权利、义务、责任以及收费标准等签定了《合作协议》，明确了拍卖公司在土地二级市场业务中的责、权、利关系，充分发挥了有形市场的作用，提高了市场的利用率，扩大了经济效益和市场知名度，实现了资源共享，避免了恶性竞争，为拍卖市场规范、有序、健康发展，开拓了一条新路子。
4、努力拓展外围市场。
积极加强与外地国土资源部门的交流与合作。去年11月在泸州成功拍卖了四川第一矿一川南煤田古叙矿区古蔺箭竹坪井田煤矿后，今年5月，四次派出精干人员到凉山州成功拍卖了甘洛县十宗铅锌矿探矿权、采矿权，拍卖金额高达5．351亿元，其中老951--1号铅锌矿的拍卖创下了我省历史上单宗矿权拍卖的最高价1．6亿元。7月，到成都拍卖了乐山大厦，成交金额5080万元。8月，再次赴凉山州会东县成功拍卖了菜园子磁铁矿和小龙潭赤铁矿采矿权，成交总金额达1110万元，受到了同行的一致好评和上级领导的充分肯定。
五、市场配置资源成效显著
2004年1-12月，全年共成交土地矿权及其他资产91宗，交易总金额11．25亿元，与去年相比，交易总额增长约8．7亿元，增长率为379%， 全市经营土地工作主要指标均列全省前5位，经营性土地全部实现了招标拍卖挂牌。省委书记张学忠、省长张中伟专门指示”推广乐山经验，大力推进土地矿权的公开拍卖”； 《中国纪检监察报》、《中国国土资源报》分别在要闻版和头版多次报道了乐山经营性土地招拍挂的主要做法和工作经验并加了编者按向全国推广。交易中心被省厅评为。省级文明窗口”，被市委评为”实践三个代表“示范窗口和”党员先锋模范工程”示范单位，乐山市国土资源局被人事部和国土资源部评为”全国国土资源管理系统先进集体”。
尽管我们在建立土地矿权交易有形市场上做了一些工作，但还有许多问题值得进一步的实践和完善。我们将进一步深化改革，坚定不移地走市场化配置资源的道路，努力探索在科学发展观指导下，坚持可持续发展条件下的土地集约利用的新路子，为乐山的经济、社会发展做出积极的贡献。 |
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