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    昆明：把脉2005年楼市走向

    http://www.cnestate.com　 都市时报　　 2005/2/28
    　　经过春节短暂的“中场休息”，红火了一年多的昆明楼市又开市了。

    　　在些许期盼、些许兴奋、些许紧张、些许疑虑中，过完年后的昆明地产商们首先看到了让人心情舒畅的利好消息：零点研究集团2月22日发表的一份题为《未来几年房地产行业的投资趋势分析》的研究报告称，未来几年我国房地产投资的热点可能由以京、沪、穗为中心的三大经济商圈有所转移，西南地区的大城市如重庆、成都、昆明，沿海城市如大连、青岛、杭州等地区的房地产正处于上升阶段，有可能成为下一轮的投资热点。国内权威调查机构的分析表明，昆明的房地产越来越被业界所看好。

    　　市场走势
    　　毫无疑问,昆明楼市目前正处于历史上前所未有的高潮时期。比较敏感的市民应该会察觉到,去年底至春节前上市、开盘的楼盘特别多,昆明各大媒体的地产广告铺天盖地,一段时间,本报封面、封底几乎被房地产广告所垄断,在春节前的很多好面提前一个多月就被预订一空。,可以说,从媒体的角度看,自去牢房交会后昆明楼市几乎就没有来得及喘口气。

    　　对于2005年的市场走势,业内人士普遍持乐观态度,表示前景仍然看好,这是大势所趋。但也有人对今年上市的大盘、新盘可能剧增感到一丝不安,甚至认为下半年的楼市可能会有压力,难说会出现几家欢乐几家愁的状况。

    　　面对众多楼盘像赶集一样蜂拥而上,很多人的看法是,未来昆明楼市的变数主要来自3个方面：如果新盘放量过大,世纪城、滇池卫城、世博城、体育城等超级大盘又带来巨大冲击,楼市将重新洗牌；尽管根据官方分析,目前昆明的零散炒房还不成气候,而房地产有点泡沫也是正常的,但如果二手房市场滑坡严重,真实购房需求过分透支,泛起泡沫的楼市将被打回原形；如果国家金融政策进一步紧缩,甚至通过多次加息等调控手段给楼市降温、遏止炒房、平抑房价,不少开发商将面临严峻考验。当然,以上3个方面是从最坏的可能性看,形势未必如此发展。

    　　从积极的方面看,对于昆明房地产的利好消息也较多:现代新昆明建设的全面推进,城市化进程的加快,为昆明房地产开发提供了强有力的保障；昆明正处于大规模旧城改造、拆迁安置的高潮时期,极大地促进了房地产业的进展z昆明经济提速,GDP增长较大,城乡人民收入不断提高,老百姓追求生活质量,通过二次或多次置业改善居住条件的需求越来越大；由于昆明气候好、房价低(与国内大中城市比)、对省内其它州市具有超强吸引力、面向东盟的桥头堡等因素,外地人在昆买房的逐年增多……

    　　一家已经在昆落地的省外房地产公司有关人士向记者透露,现在北京、上海、深圳等国内一线城市的房地产竞争日益白热化,众多全国性房地产企业开始转战潜力较大的二线城市。他们在西部首选昆明,主要原因就是昆明的城市开发正处于上升阶段,今后发展的空间还很大。

    　　商业地产

    　　昆明的商业地产在2004岁末大大火了一把,但意犹未尽。

    　　2005年,商业地产将继续高歌磕进。除了汇都国际二期状元楼步行街等,近期异军突起的北市商业中心美嫖新城商业街,已经大兴土木的顺城街、文明街改造,正在招商的昆明大商汇,低调的世纪城shop-pingmall,还有拉开架势的南京金鹰广场,准备招商引资的工人文化宫、潘家湾等片区旧城改造项目二以及,持续"井啧m的社区商业铺面。由于去年以来大量住宅上市i再加上炒房者推波助澜,有的楼盘住宅升值空间开始缩水。因此,眼下很多投资房地产的买家已把注意力转向方兴未艾的商业地产。虽然投资商业地产的风险更大,但商铺炒热后的高~额回报总是让人趋之若莺。此前,一炮打响、卖得火红的汇都国际就让不少同行眼红得很。卢种种迹象表明,2005年昆明商业地产将精彩纷呈,群雄并起。

    　　土地市场

    　　2005年,在国家宏观调控的延续下,由于政府实行最严格的土地管理政策,经营性土地全部实行招拍挂,房地产供地将减少(去年下半年,很多开发商抢在8.31前储备土地,历史遗留补偿安置用地人市、治理整顿土地市场相关用地手续的完善使房地产供地达到高峰),而在土地日益稀缺的前提下,地价上涨是必然的。昆明市建设局相关人士在接受记者采访时表示,为避免房地产市场引起震荡,未来一个时期,昆明的土地供应将按现行土地管理政策和房地产市场的实际,适度紧缩,并进一步规范和改善房地产业的用地环境,坚持推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度,全面形成公开、公平、公正的用地市场,为各类房地产企业提供平等竞争的土地供应平台,保持房地产业的持续稳定增长。

    　　后8.31时代存在诸多不确定性,土地成本增加；加息后的金融政策大大提高了房地产贷款门槛(今年再次加息的可能性随时存在),银根紧缩……昆明房地产一级市场将发生很大变化,企业运作模式也随之改变,一些资金雄厚或不存在融资问题的企业将占据主动,外地大型企业抢滩昆明的步伐将加快,"鸡蛋换粮票"或者项目并购也许会成为一种流行。