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    福州：2005年房地产将面临三大问题

    http://www.cnestate.com　 　 2005/2/28
    　　通过对２００４年福州市房地产市场的景气指数（即榕房景气指数）进行客观的分析与评估，进而发现福州市房地产市场发展将面临如下问题。

    　　开发商融资难度增大，资金压力瓶颈显现

    　　在房地产市场中，房地产企业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”，决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。２００４年以来，福州市开发商融资景气指数的走势不尽人意。一季度，该市开发商融资景气指数低于景气临界点以下，仅为７５．５６，在二季度稍有好转升至景气区间后三季度再次出现较大幅度的下降，再次降至景气临界点以下，年末融资指数运行至９５．４５，与年初相比虽有一定好转，但仍在不景气区间内运行。调查中有九成以上的开发商对此判断均认为融资困难或较为困难，仅有９．０９％的开发商认为融资不困难。与之相印证的是，２００４年榕城开发商的资金状况也不十分乐观。从反映开发商流动资金的满足程度的流动资金景气指数来看，年初开发商手上的流动资金就不是太宽裕，流动资金景气指数仅为９９．５１，到了２００４年末，该指数才小幅上升至景气临界点以上，为１０５．６４，勉强徘徊在临界点附近，仅有两成左右的开发商判断流动资金相对充足，其他开发商在此问题上均表示流动资金较为紧张。

    　　在目前的榕城楼市上，房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开资金尤其是银行资金的支持。事实上，榕城开发商的资金除部分自筹资金外，其余资金基本来源于银行。有业内人士判断目前榕城房地产开发资金６０％左右来自银行贷款，但由于国家宏观调控的要求，金融政策的收紧，相当多的开发商已较难再从银行贷到足够资金从事楼盘开发，资金紧张现象在一定程度上成为制约榕城开发商发展的一个瓶颈。

    　　劳动力需求指数走低，相关行业人才短缺较严重

    　　２００４年反映开发商对劳动力需求情况的劳动力需求景气指数持续走低，四个季度需求指数均运行在不景气区间内。在第四季度的调查中，有８９．２１％的开发商认为房地产业专业人才缺乏。

    　　调查还显示，房地产行业人才需求状况呈现以下几个特点：首先，高级管理和经营人才是房地产行业最紧缺的人才，据介绍。目前建筑及房地产行业需求的高级人才主要集中在营销经理、投融资经理、成本控制总监、市场总监、销售总监、技术总监、客户总监、人力资源总监、项目管理咨询师、高级建筑师、高级项目经理、资深城市规划师、园林景观总设计师、装饰设计总监等１０余个热门职位。其中，项目经理是榕城开发商反映最难招聘的人才，这是由于随着近段时间大量高品质楼盘的涌现和一些标志性建筑项目的启动，高素质和高水平的项目经理已经成为榕城楼市人才需求的热点。其次，房地产行业高素质人才流动加剧。随着房地产行业人才需求的紧张，人才的流动也急速增大。有资料表明，房地产行业人才流动已在热门行业中位居首位。而且目前的流动已经不再是普通的置业顾问策划人员了，大量的中高级经营管理人才也加入了流动大潮。其中，从从业年限方面来看，在房地产行业中３年以下工作经验的人员流动性最大，供给量最大，是流动大潮的主力军。从流动人才的职称等级结构比较看，半数以上的流动人才是中高级职称的人员，这部分人才的流动性较强，市场供给量较大。最后，从整个榕城房地产行业来看，开发商认为企业对相关专业的大中专毕业生的需求将占需求总量大部分，尤其是作为房地产需求的热门专业，建筑工程、建筑学、电气工程技术、给排水工程仍是需求排名的前四位。随后是供暖通风与空调、工程造价管理、财务管理、企业管理、房地产经营与管理、管理工程专业。

    　　中小规模开发商处境不佳，银行加息促进行业洗牌

    　　从２００３年６月的央行１２１文件、８月的国务院１８号令，到２００４年３月的“指引”——《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到２００４年１０月份中国人民银行作出加息决定。所有的这些财经政策都无一例外地喻示出房地产行业的发展被推到了风口浪尖上，宏观调控的“高压”抬高了行业进入的门槛，行业洗牌更加残酷地展开。榕城中小规模开发商在这一过程中处于相对不利的位置，这也体现在２００４年中小规模开发商的景气指数走势上。

    　　综观全年的榕城中小规模开发商景气指数曲线，呈现波浪式运行态势，一季度中小规模企业景气指数从１１４．２９起步，二季度在榕城楼市总体趋好的大环境下上升至１２０．００的位置，下半年榕城楼市进入调整阶段，福州市中小规模开发商景气指数也随之下滑，年底时回落到１１５．７９的位置，四季度仅有三成不到的中小规模开发商判断企业经营较好，其他七成以上的中小规模开发商对经营状况均不太乐观。另外，２００４年１０月份银行加息举措也是中小规模开发商对经营状况判断不佳的重要原因之一，银行加息直接导致开发商的财务成本增加，最终的结果就是导致中小规模开发商将面临资金问题。再加上以往开发商多少都会借助银行资本进行土地储备，或是直接通过银行资本来获取土地。如今加息以后，大部分的开发商都会很慎重地考虑自己的企业是否要借助银行资本来做大做强，银行资本也会对开发商尤其是中小规模开发商的贷款发放进行更严格的控制，这对榕城中小规模的开发商规划实现跨越式发展的目标也是较为不利的。