•  
    广州：楼价何以逆市悄悄降

    http://www.cnestate.com　 南方日报　　 2005/2/28
    　　去年以来，楼价涨涨不息，令不少消费者按捺不住，终日流连于大小楼盘，伺机选择合心水的物业。

    　　周末，去爱都新天地探盘，走至上涌南路口，正寻找的士，不想被路边另一个楼盘的售楼小姐截住，热情地要求笔者随其去自己的售楼部看看，并一个劲地说，现在买楼可以打九折。笔者在国庆开盘时到过该楼盘，当时的开盘价也只是打98折，我还清楚地记得，那日售楼小姐看我犹豫不决的样子，还语气坚定地说，开盘期间的优惠期一过，楼盘价格肯定会提升的。没想到元旦时带朋友去踩盘时，却意外地发现该楼盘可以打94折，而现在，不过半月，又变成可以打9折了！取过楼书一看，上面所标价格仍与开盘的价格一样。都说楼价要升，怎么这个盘反倒自己先降了呢，尽管很少，但毕竟是降了啊。是发展商当时把价格定高了还是发展商对楼价上涨太乐观，抑或是市场真的发生了变化呢？

    　　其实，楼盘自动“降价”，在广州并非个案。盖因房价上涨对购房需求是有所压抑的。今年1月份的统计表明，相比前段时间，楼价已显出下滑态势，到2月份，从目前市场新推楼盘的成交价格来看，市场上并没有出现象2004年那样全面上涨的迹象，尽管市场需求仍然表现得十分旺盛。

    　　事实上，看待房地产市场，有有效需求与无效需求之分。房价走高，加上银行按揭门槛的提高，促使购房门槛提高，以至有效需求相对减少；反之，房价越低，购房的人就会增多，有效需求就会提高。由此可见，房地产的价格有时会与需求成反比。在这样的互动关系中，太乐观于市场需求是不现实的，太乐观于价格上涨也是不现实的，因为价格取决于市场需求，而市场有效需求是会随着价格的走势而改变的。

    　　国家经济发展整体向上，房地产行业固然功不可没。过去，政策一度倾向与房地产开发，现在的宏观调控，矛头很大程度是指向房地产的。今后在土地、金融紧缩调控背景下搞房地产开发，只有快速运转，才能在有限的时间里获得更多的资金来源，快速套现最直接的办法就是降一降价格来销售——除非市场真的是到了求大于供的状况。

    　　在房价上涨的舆论及通货膨胀的压力下，目前市场上出现大量的投资客，购置公寓及小户型单位，欲通过房产来达到资产升值或保值的功能，从某一方面来讲，这也对房价上扬起到推波助澜的作用，投资客与购房居住者抢购一套小户型的房，住房需求与投资需求在这个季节形成交汇点，京城地产豪强任志强前不久的“富人优先论”对此作出了注解。但有一个问题任总可能忽略了，那就是，就房价来讲，广州2004年之前的几年房价一直在降，但楼市依然繁荣，因此，只有多方面的启动房地产的消费，才能拉动房地产经济，单靠价格上涨来拉动楼市，恐怕会一厢情愿。这也就不难理解上面所提到的那个楼盘，一折再折还折的现象。