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欧洲房地产市场发展不平衡 经济可能周期性下降
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http://www.cnestate.com 金融时报 2005/3/2
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目前，欧洲房地产市场发展不平衡日益加剧，已经成为欧元区12国所面临的巨大挑战。面对随之引起的经济发展状况的巨大反差，这个由统一货币、统一央行和统一利率联系起来的联盟顿时陷入两难境地。
根据华尔街日报援引英国皇家特许测量师学会发布的消息，去年法国住房价格上涨16%以上，较1998年增长了71%，涨幅远超欧洲其他地区及美国。与此同时，德国情况却大相径庭，伴随持续多年的经济萧条，去年德国旧房价格下降2%。作为欧洲最大的两个经济体，德国、法国际遇如此不同，这不能不引起欧洲央行的思考。
目前，欧洲央行的基准短期利率停留在2%，为二战以来最低水平。欧洲央行实行这样低的基准利率，本意是想以此促进德国等一批房屋价格和经济发展长期停滞的国家尽快走出低谷，然而天不遂人愿，低利率不仅未能刺激这些国家摆脱低迷状态，反而刺激了其他地区房地产泡沫的产生，进而威胁到整个欧元区经济的稳定。
从经济增长的角度来讲，目前欧洲出现了两大阵营：一方增速显著，如火如荼；一方长期停滞，不见起色。同样的分化在房地产市场更是有着充分的体现。欧洲毕竟不同于美国，还不能实行统一的财政政策和劳动力流动政策来解决这种区域差异。面对如此差异，人们不禁再一次质疑支撑欧元和欧洲央行的基本原则，怀疑在12个国家乃至预期的20多个国家中实行单一利率究竟是否真的会给这些国家带来好处。
德意志银行驻伦敦首席经济学家托马斯·梅耶认为：“欧元区内部经济增速的不平衡使得区内国家更加难以适应单一利率，这就威胁到更长一段时期内区内各国对欧洲央行的支持。”他同时指出房地产市场发展的不平衡可能会带来两种不同影响，一方面，法国、西班牙等国的房地产泡沫会刺激其消费增长；另一方面，德国、荷兰等国房地产市场的长期低迷会抑制这些国家消费的增长。
现在，在如何制定利率方面，欧洲央行正面临两难境地：是提高利率以缓解泡沫的产生呢？还是保持低利率继续支撑经济低迷的国家呢？对此，欧洲央行内外仍然莫衷一是，只是短期内提升利率的可能性不大。上周四，该行政策制定者们专门为此召开会议。
巴克莱驻伦敦的首席经济学家朱利安·卡洛反对采取任何措施抑制房地产市场的发展，认为房地产是欧洲经济发展的重要动力之一。但是，HVBAG首席经济学家克雷默却持有不同观点，声称眼下的房产价格通胀显示借贷成本过低。根据上周五欧洲央行提供的数据，欧元区房屋采购借贷仍在继续上升，1月份的年均增长率达到了10.1%，高于去年同期的8.3%。克雷默表示如果欧洲央行不能及时采取措施抑制泡沫，那么一旦泡沫破灭，欧洲将再一次经历周期性的经济下滑。
雪上加霜的是，当前泡沫形成的一部分原因在于个别国家的国家政策，这使得在区内实行统一货币政策的难度进一步加大。以法国为例，该国目前提供的补贴数量超过区内所有其他国家。自1999年起，法国就对购房者实行减免税待遇，鼓励国民投资住房然后出租。法国央行承认这是法国房屋价格上扬的一个重要原因。
现在，欧洲央行惟一能做的就是希望能够通过劝说来冷却市场，提醒房屋所有者和借贷者可能存在的潜在风险。同时，该行也在试图与各国的监管者们进行协商，希望后者能够警告国内的借贷机构控制增长过旺的贷款发放。从某种程度上来讲，法国央行已经开始了这方面的努力，承认“如果价格继续以当前速度增长，是有可能引发一定风险的”。
欧元货币区内各国的房地产政策受到统一货币政策的影响，但各国的财政政策又不一样，经济发展水平更是不一样，并且各国处于经济周期运行的不同阶段。欧洲央行若不能很好地协调各国的经济政策，目前的房地产泡沫将会带来经济的周期性波动。 |
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