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论房价与地价的关系
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http://www.cnestate.com 2005/3/2
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1996年，我国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心建立，随后，杭州市土地储备中心等200多个城市土地储备机构在全国各地纷纷成立。2001年4月30日，国务院颁布《关于加强国有土地资产管理的通知》，《通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，”从而确立了土地收购储备制度的合法地位。在土地收购储备的过程中，为了体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标、拍卖，引起了很大的反响。土地使用权招标、拍卖的一个直接的结果是：与协议用地相Lh，土地使用权的价格上升了。例如，杭州市实行土地一级储备以来，除经濟适用房以外的房地产开发用地基本上全部实行地块公开拍卖，地价连创新高。创造了每亩700万元的天价。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格，很多居民也把因房价过高而买不起房归咎于地价过高。面对土地拍卖制度引起的诸多争议，我们认为：只有深入分析房价和地价的关系，才能判断地价是否过高，判断房价在何种程度上受地价的影响。由于住宅关系到千家万户，与老百姓息息相关，我们在这里对房价的讨论主要限于商品房住宅价格。
一、房价与地价的一般关系
有些人把房价上涨直接归因于地产价格过高，进而把地价过高归咎于土地收购储备制度和土地拍卖制度，这是一种似是而非的见解。
首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本、各种规模等，其中地价约占成本的1／3左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利润减少，且地价上涨数额小于或等于其他成本与利润下降之和，则房价仍然可以维持原价甚至下降。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。那么，实行土地收购储备制度和土地拍卖制度的城市是否到了这个地步呢?显然不是。其他成本特别是各种规费仍占相当比重，大有下降可能。开发商获得的利润高达20％-30％(国外一般不到10％)。在这种情况下，把房价过高归罪于地价，并因此而否定土地收购储备制度是缺乏根据的。
其次，在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房产价格同样如此。一个城市或一个地区的房价合理与否，不能看其绝对价格高低，而要看是否与该地居民有支付能力的需求相符。中国地域辽阔，各地经济发展水平、居民收入水平差异巨大，房地产价格水平有高有低完全是正常情况。在杭州、上海等沿海城市，每平方米2000多元的住房属于低价，在内地某些城市则是高价，仅根据绝对价格来议论房价高低是没有意义的。判断房产价格合理与否，关键在于住房供求是否平衡，具体要看房屋销售状况和居民实际住房改善情况，房价最终受需求约束。如果没人买，想涨价也涨不起来，这是常识。从实行土地收购储备制度比较好的杭州来看，尽管房价一路攀升，但销售势头良好，并无大量积压，居民的居住条件也在不断改善。由此可见，现有房价取决于居民旺盛的有支付能力需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。
第三，土地拍卖是合理配置土地资源的有效机制。土地是不可再生的稀缺性资源，从长期趋势来看，土地相对于其他要素而言，稀缺性只会增强，因而其相对价格也会必然上升。实践证明，计划经济条件下的土地无偿划拨或单靠行政手段进行数量控制，难以使土地合理利用；在市场经济条件下，用价格机制抑制对土地的过度需求，是保护土地资源、合理配置和有效利用这一稀缺资源的有效手段。对于住房建设而言，某些地理位置好的地段，具有自然垄断性质，人们对具有特殊偏好，其经济价值只有通过市场竞争才能充分体现，而拍卖只是自由竞价的有效方法，市场拍卖是买卖双方公开竞争、理性博弈的过程。买者经过理性计算，充分估计到该地段的投资价值才会出价。因此，价格再高也有其合理依据。一个典型的例子是杭州西湖湖滨地块的拍卖，正如一位开发商所说：“都说湖滨地价贼贵，可再贵都有开发商打破头抢着要。”正是在这种情况下，2001年该地段曾拍卖出每平方米近万元的地价，为此，地价加上造价和其他成本，房价之高可想而知。但如果没有人买，没有钱赚，开发商会抢着要吗?既然这种地段有如此潜在价值，国家通过拍卖这种自愿交易方式，以垄断地租形式将部分土地价值收归国库有何不妥？难道非要人为压低价格，以排队、抓阄、挂号、甚至暗箱操作、“走后门”等方式，把唾手可得的收益无偿转让给少数人才算合理吗?
二、土地收购、拍卖中的利益分配
在一个城市中，除非特别的原因(如行政区域的扩大)，土地的供应量是固定的，供给完全无弹性，而由于人口增长和技术进步等引起收入增加，土地的需求一直在增加。在市场经济条件下，需求迅速增加和无弹性地供给将共同引起土地均衡租金的上升，因此，土地所有者——国家将获得更多地租。目前在全国范围内推广的政府储备土地的土地使用权制度的改革，其实就是一个将土地使用权市场化的过程，这种改革的实质是土地使用过程中的利益天系调整。
在土地收购储备制度实施以前，国有企业获得国有土地使用权，都是通过政府划拨的方式，企业只需要付出少量的土地划拨金，甚至不需要付出任何租金。房地产开发商要想获得国有土地使用权，只能使尽浑身解数，打通政府部门的各个环节。不过一旦环节打通，房地产开发商就能以协议转让等方式，通过支付少量的租金，获得土地使用权。由于其得到土地使用权的成本低廉，甚至免费，本应由土地所有者——国家获得的地租，反而出现这样阶情况：一部分在企业与政府部门“搞关系”的过程中消耗掉了，一部分被获得土地使用权的企业占有了，而国家所得甚少。
土地使用权招标、拍卖制度的实施，使国家通过出让土地的使用权获得了各种地租，即绝对地租、级差地租和垄断地租。绝对地租是指由于土地属国家所有，房地产开发商要想获得土地使用权而必须支付的租金；即使这个地块位置十分偏远，并不利于房地产开发；城郊结合地带土地使用权拍卖的价格在一定程度上可以说明绝对地租。级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境优雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，房地产开发商要交纳不同数量的地租。垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。
如前所述，政府对土地供应在一级市场上的垄断虽然使地价发生了变化，但不一定影响房价，只不过使政府、房地产开发商和购房者之间利益分配格局发生了变化。有些人反对土地收购储备，反对政府对一级地产市场实行垄断，这种观点是不正确的。我们不妨假设一下相反的情形：如果政府敞开供应土地，不加管制，短时间内土地供应充足，地价将会较低，随着房地产开发商的进入，可能会出现三种情况：一是地产商预见到今后一段时期土地将供不应求，对地皮进行炒作，地价最后将达到拍卖的价格，地产商得到地租；二是开发商对土地进行开发建房，由于一段时期内住宅供应量充足，甚至供过于求，房价将比较低，但随后可开发地块和可供应住宅的减少将使房价攀升，结果过去以较低价格买进住宅的人得到地租；三是尽管地价很低，但由于住房需求旺盛，房价依然很高，例如杭州东山弄临西湖和杭州植物园，地段很好，几年前开发商以基准价获得土地使用权，地价很低，但大家都抢着买，结果使这一带房价非常高，在这种情况下，房产开发商所获得的高超利润就是本应有国家获得的地租。从以上分析可知，房价上升是由市场的需求拉动的，即使政府低价供地，短时间内控制房价，但土地本身的稀缺性和居民对住房的强烈需求最终还会使房价上涨，使房地产开发商和长期购房者得到超额利润。
由此可见，政府控制土地一级市场，施行土地收购储备制度和拍卖制度，实际上是把开发商的部分超额地租转为国家收入，转而用于公共事业，同时控制土地资源，保证未来的土地供给，这种利益调整的方向是正确的，是符合人民的整体利益和长期利益的。
三、地价与低收入者的住房补贴
不可否认，现在城市中确有部分低收入者住房困难，在取消福利分房后，过高的商品房价格使他们无力问律。如何解决这部分人的住房困难，确实是个大问题，这不仅仅是中国，而且也是世界各国共有的问题。目前解决中低收入者的住房问题，主要是经济适用房政策。所谓经济适用房，就是指建设用地通过行政划拨，享受政府扶持政策，向中低收人家庭出售的低标准商品住宅。它不是福利房，也不是市场调节价的商品房，实际是国家对中低收入家庭的一种价格补贴。
为了支持经济适用房建设，减轻低收入者购房困难的压力，政府规定经济适用房土地使用权免费，又有各种减免税费的措施，房价比市场调节价的商品房要低得多。但实践证明，这种做法漏洞很多，部分开发商和居民想方设法“钻空子”，享受本不应由他们享受的价格补贴。例如，中低收入家庭的概念没有权威的政策规定，使一部分经济条件良好的人通过各种关系买到经济适用房，而有了这些人的需求，一些房地产开发商违反规定，建超面积的经济适用房，面积越超越大，北京就曾出现过开着宝马车买200多平方米经济适用房的事件。诸如此类的经济适用房，真正的中低收入家庭是不可能有支付能力的，因此他们根本无法享受到政府间接的住房价格补贴。
经济适用房制度产生的问题，并非是小概率的偶然事件，而是各地都能够发现的现象。究其原因，实际上是制度缺陷的问题。首先，经济适用房开发商的选择、建设用地的划拨，都掌握在人为的弹性选择中，这就为寻租行为提供了动机和机会。其次，超标准的经济适用房以预期价格出售，部分中低收入家庭实际上没有经济能力购买。据浙江省土地局调查，大约只有15％的经济适用房为低收入者所购置，因而使国家给予低收入者的住房补贴落人不该如此享受的高收入者手中，从而加剧了社会的分配不公。
政府对城市土地施行一级储备，是为了全面地、有计划地对土地资源进行合理配置，保证城市稳定、可持续发展。中低收入家庭的住房问题必须纳人住宅建设的视野，妥善解决。但是单纯从减免地价入手，看来难以解决实际问题，现有的经济适用房制度必须改革。一个可行的办法是，从政府拍卖土地所得款项中拿出一部分，加上其他资金，专款专用，制定严格、清晰的补贴标准，加强监督机制，对符合条件的中低收人家庭在其购房时给予现金补贴，或者建造廉价的社会公寓，低价租给符合条件的低收入者。
总之，这一问题要与社会保障、社会福利制度联系起来，统盘考虑，把住房问题纳入分配调节体系，采取切实可行的补贴办法。对于那些以解决低收入者住房为名，要求减免地价，实际上转作他用，牟取暴利者，要严肃处理，坚决打击，确保土地资源的合理使用。 |
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