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环球地产投资市场将平稳发展
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http://www.cnestate.com 香港《信报》 2005/3/3
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环球地产在不同投资领域中所占的位置近年明显改变。受惠市场气氛逐渐向好，加上资金和负债分布处于史无前例水平，直接及间接房地产投资价格亦应重新调整；后市表现令人关注。
市场渐看好地产投资
在大部分发展成熟的市场，直接和间接房地产投资在过去二至三年录得丰厚的回报，这些均优于分析员预测，令市场重新考虑合理定价及地产投资在混合型投资组合所担当的角色。目前有多项因素影响地产市场的表现，其中借贷成本及房地产回报提供的套戥机会，吸引投资者入市，而地产公司则积极采取机会和反周期策略。
地产市道过去十年表现淡静，随着更多研究报告认为，九十年代地产市场估值是偏低的，市场渐看好地产投资。在直接市场，庞大资本及买卖速度压抑回报率，并导致市场利率维持于历史低位。至于间接市场，股票分析员对地产股评价较佳，资产净值折让比率目前已收窄。地产市场扩张、企业管治改善、更严格财务披露标准及更佳的财务管理，有助地产股逐步跻身投资主流。
房地产投资信托活动回升
根据美国和澳洲的经验，地产市场发展成熟，加上投资气氛向好，促使部分地区的衍生工具和商业房产抵押证券市场发展蓬勃。同样，非上市和离岸地产工具的数目急增，所有已发展市场对基金中的基金概念亦已建立巩固的基础，至少在2010年前势将成为主要的市场主题。
在证券市场，投资者看好采用房地产投资信托结构的前景，进一步利好股市的投资气氛，而地产股亦已反映部分憧憬。有关利好的因素最终能否带动市场上升，将取决于即将落实的法例于何时推行及详细的法则。美国和澳洲过去的经验，显示地产业将因而大幅扩张，而收益则更趋多元化，并可提升流动性和投资效率。法国、新加坡、日本和南韩等尚未成熟的市场亦正朝向同一个方向发展。
展望未来，预期直接市场回报率受压的步伐将不会持续。随着美国及欧元区的利率趋升，负债率高的买盘将减少，有助略为纾缓买方对市场带来的压力。然而，资金流量将继续处于历来极高的水平，因此以合理价值为基础的分析显得更为重要。环球市场方面，尽管借贷套戥的部署缩减，以及与英国金边债券和债券的回报差距收窄，市场的资本量和速度带来实质的风险，可能导致定价失误，使最终市场出现显著的调整。
成本整固、企业和财务管治改善，以及分散投资于国际市场，均支持证券市场日益转趋畅旺和多元化。无可避免，年内併购活动将回升（特别是在美国和澳洲），个别股份将提供投资良机。预期机构和零售投资者对房地产投资信托结构的投资意欲强劲，将导致超额认购，并可能在行业扩张及定价相对于可靠指标达致正常水平之前，提供短线的获利机会。尽管英国等市场今年将难以再度录得与去年相若的丰厚回报，前景仍然利好。我们预期，今年环球地产投资市场将平稳发展，尽管资金仍处于历史高位，但将会下跌，而主要股份回报率将温和受压。长期盈利策略将集中于收益增长，而非资本增值。市场基本因素及正确分析当地周期显得更为重要。 |
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