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高地价对城市经济发展的影响
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http://www.cnestate.com 2005/3/3
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虽然在理论上地租通常被当作剩余来处理，但在现实生活中，大多数人——特别是通过制定契约支付地租的人，将地租看作是与经济租金可能一致或不一致的固定支付。美国经济学家雷利·巴洛维将契约租定义为：“契约租是承租人为占用别人的房地产而实际支付的款项，其数额大小通常是在财产使用前由地主和承租人商定的，最后双方通过契约形式而达成。这一概念多少类似于通常意义的‘租金’。”雷利·巴洛维认为“契约租是对财产所有者的实际支付。它可能超过或低于理论上财产可以获得的地租。当它大于应付地租时，承租人必须交付一部分本来应归于他的资本、劳动或管理投入所得；当它低于这个数额时，承租人则能分享一部分地租。”因此，以高地价为基础签订的契约租是经济系统运行的成本，从而影响城市经济的发展。具体来说，高地价对城市经济发展的影响主要体现在以下几方面：
一、高地价对城市家庭的影响
对城市家庭而言，建在土地上的住房既是主要的资产，又被视为非常高的住房消费服务。因此，土地价格升高对不同类型家庭的影响是不同的。
1.高地价对已经拥有住房家庭的影响
在西方国家，住房构成消费者财富极重要的部分。在英国、加拿大和美国住房占全部有形和金融资产的约一半。在加拿大，作为流量而不是存量的财产的住房消费支出占全部支出的三分之一。除了吸收个人消费支出的很大一部分外，住房在个人财富和资产积累决定中占据中心位置。在我国，随着住房制度改革，房产在我国家庭总资产中的比重也越来越高。据国家统计局城调总队2002年的调查，我国房产在家庭总资产中所占比重已接近一半（47.9％）。因此，土地价格直接影响家庭总资产的变化。但是土地价格上升并没有对拥有住房的家庭带来“财富效应”。因为在地价上升时家庭并没有将土地作为抵押品借贷消费，所以大多数家庭将土地排除在净价值之外。由此看来，高地价对已经拥有住房的家庭基本没什么影响。但当高地价开始跌落时，家庭的总资产也相应减少，往往会引发社会的不满情绪。
2.高地价对尚没有住房家庭的影响
城市中没有自有住房的家庭可以分为两类，一类是租赁住房的家庭，另一类是准备购买住房的家庭。为了较为清晰的了解高地价对没有自有住房家庭的影响，下面对这两类家庭分别进行分析。
虽然地租和地价存在某种差异，但是两者的运动趋势基本上还是一致的。土地价格上升必定引起地租和房租的上涨，这无疑将增加承租住房家庭的住房消费支出和生活成本。因此，土地价格的上涨对承租住房的家庭有负面的影响。当土地由高地价开始下降时，承租住房的家庭将成为最大的受益主体，不会受到任何损失。
与租赁住房家庭不同，土地价格上涨对准备购买住房家庭的影响不仅在于当前的支付成本增加，而且今后土地价格下降对家庭也会有负面影响。大量的硏究显示住房需求是没有弹性的。这即是说，土地价格上涨虽然对家庭购买住房的意愿有影响，但是影响并不大。此时，住房价格上涨并不会明显减少家庭对住房的需求，而在此期间购买住房的家庭必须支付更多的成本。而当土地价格下降时，住房也会贬值，从而导致家庭对政府的不满。
综上所述，城市家庭都没有从土地价格上涨中受益，相反没有自有住房的家庭却因此而增加了消费支出，降低了消费者福利。
二、高地价对企业的影响
从理论上讲，高地价对既已存在企业既有正面的影响，也有负面的影响，究竟是何种影响取决于企业拥有土地的形式以及企业对土地经营管理的方式不同而有差异。如果企业拥有土地财产权并且将土地作为企业的资产进行经营，高地价对企业的影响就是正面的；如果企业是租赁土地进行生产，高地价对企业的影响就是负面的。除此以外，高地价导致生活成本提高而引起工资上涨，最终也将增加企业的成本，从这个角度看，不论企业拥有土地的形式如何，高地价对企业的影响就是负面影响。
1.企业用地价格上升对企业的影响
与地价上涨对城市家庭没有“财富效应”不同，地价上涨对拥有财产权的企业可能是有“财富效应”的，这主要是因为企业可以凭借土地资产价值的上升获得更多的融资。这种融资对上市公司而言是由于企业总资产增加导致企业股票价格上升，而对于非上市公司，企业土地资产价格的上升将使通过抵押贷款融资的企业获得更多的贷款资金。所以，拥有土地财产权的企业如果经营企业的土地资产，企业将从地价上涨中获益。从此可以看出，地价上涨要对企业有“财富效应”需具备两方面的要件，一是企业经营土地资产，二是企业要拥有土地的财产权。在我国，由于工业企业用地的价格不规范，经营土地资产的企业并不多，这类企业土地资产价格上升不具有“财富效应”。
对于租赁土地进行生产的企业而言，土地价格的上涨只会增加企业的成本，而不具有“财富效应”。租赁土地进行生产的企业如果对成本反映比较敏感，如制造业，由于成本的上升可能会外迁，同时，也不利于吸引这类新企业定位，而对成本反映并不敏感的企业，如金融业，租赁土地价格上升虽然增加了企业的经营成本，但企业可能并不会外迁。因此，如果城市企业用地价格的上涨与经济发展相协调，则土地成本的上升将有利于城市产业结构的调整。而土地成本脱离经济系统上升，则不利于城市各产业的健康发展。
2.住房用地价格上升对企业的影响
虽然城市中各种类型的土地市场之间存在某种相关性，但是它们还是有各自不同的运动规律。我国近几年土地价格上涨以住房用地价格为主，而企业用地，特别是工业企业用地的价格近几年基本持平。即便如此，住房用地价格的上升还是间接增加了企业的经营成本。这是因为居民的工资中包含有住房消费的部分，住房用地价格上涨，居民的工资也相应要求增加，而作为企业成本重要组成部分的工资的增加，必定导致企业总成本增加。
笔者用我国31个省市2002年住房价格和人均收入作了一元一次回归，结果显示二者的相关系数为0.69，这证实了二者之间的相关关系是比较强的，而 统计量65.75表示该方程是显著的。因此，住房价格与人均收入是密切相关的。住房价格高所要求的人均收入也高，住房价格低，所要求的收入也相应的比较低。
3.城市高地价对企业竞争力的影响
从前面的分析可以看出，城市高地价对企业的影响分为两部分，一部分是城市企业用地地价上涨时对企业的直接影响，另一部分是住房用地地价上涨时对企业的间接影响。虽然从理论上分析，地价上涨对企业有“财富效应”，但是从我国目前的实践看企业“财富效应”的作用十分有限，所以，地价上涨对各类企业的负面影响要超过正面影响。在这种条件下，地价的上涨必定影响企业的竞争力。这一点得到国内有关研究的证实。北京市国际经济贸易学会课题组2002年底公布的一份研究报告认为，畸高的房价，已经严重影响了企业在京的经营成本，影响了北京的投资环境。导致像英特尔这类跨国公司在北京设立研发中心，其成本接近于新加坡、美国硅谷的水平，房价（写字楼租金）是一个最重要的因素。
从前面的分析可以看出，地价回落到合理的区间，不仅将增强企业的竞争力，而且有利于城市产业结构的调整。在地价回落的过程中，企业对土地总资产下降的反应没有家庭敏感，因而对企业的影响也不大。
三、城市高地价对城市经济发展的影响
城市高地价对城市经济发展的影响主要表现在地价高涨期间对城市经济发展的影响和高地价下跌时对城市经济发展的影响两个方面。
1.城市地价在高涨期间对城市经济发展的影响
首先是影响城市竞争力。所谓城市竞争力就是指一个城市在国内外市场上与其他城市相比，所具有的自身创造财富和推动地区、国家或世界创造更多经济与社会财富的能力。根据该定义的内涵，有学者指出城市竞争力主要受两方面因素的影响，一是要素成本，二是交易成本。作为重要生产要素的土地其价格上涨，也是从这两方面影响城市竞争力。前面已经分析过城市高地价对家庭以及企业的影响，这里就不再赘述。地价高涨对交易成本的影响，主要体现在地价高涨导致为取得公共用地而必须支付的地价补偿费提高，增加了公共设施的负担，政府可能因此减少公共设施的供给，从而增加企业的交易成本。
其次容易产生泡沫经济。在城市土地价格高涨的过程中，大量的投机行为增加了对土地的需求，在 供给不变的条件下，土地价格将呈现非理性的高涨，从而导致虚假繁荣。而投资者也盲目的追随这种虚假的繁荣，不断增加投资，一旦这种局面失控，最终将导致泡沫经济。我国20世纪90年代初海南房地产泡沫的产生就是在土地价格不断高涨中产生的。
2.高地价在下跌期间对城市的经济的影响
首先是房地产开发商破产。房地产开发商在地价高涨时买进土地进行开发，地价下跌房地产开发商首当其冲要受到的影响。许多房地产开发商可能由于资金链断裂而破产。其次是抵押土地价格的下跌，引起金融机构的破产。房地产开发资金中相当大的部分来自于金融机构的融资，土地价格下跌时，开发商不能及时还借款，造成金融机构不良资产增加，最终引发金融机构破产。第三，金融机构的破产导致经济整体的不振，景气后退。金融机构破产引起社会资金融通渠道不畅通，从而导致城市经济发展不振。
综上所述，虽然高地价能使政府获得更多的收益，但是它是以牺牲经济的长期增长为代价的。因此必须正视我国部分城市高地价对经济发展的影响。 |
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