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上海：土地市场可能适度松绑 地价将保持稳步上升态势
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http://www.cnestate.com 上海青年报 2005/3/4
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了解土地市场动向，对于把握整体房地产市场的发展至关重要，因为土地市场对整个房地产市场有着重大的影响。近日，搜房的研究报告指出，2005年上海的土地市场将呈现多种特征，去年“绷紧”的土地市场有可能获得适度“松绑”。
地价将保持稳步上升态势
有关数据显示2002年、2003年和2004年上半年上海市土地交易价格同比分别上涨了6.3%、15.1%和23.7%，结合这两年的土地供应政策调整看，土地市场化的进程一定程度上刺激了土地价格的上扬。
在土地日趋稀缺的背景下，土地价格将继续保持上升，尤其中心城区的土地。在土地市场化的发展趋势下，单纯靠政府行政干预土地价格是有悖于市场规律的，但这不意味着政府对土地价格就袖手旁观，去年出台的土地招投标细则就表明，政府将从信息透明、引导理性投标方面来调控土地的价格。在这方面，预计今年政府将加大对出让土地的前期规划和市场研究、土地评估等工作，从而做到对土地价值的清楚认识，最终保证土地价值得以真实体现，同时又不会被恶意炒高。
土地供应量将有所反弹
土地供应反弹，但总量仍然会严格控制。由于2004年上海土地供应收缩较大，预计2005年的土地供应量将反弹，但考虑到政府保持市场稳步发展和抑制房价的意图下，土地供应总量上不会有大幅提高，应该控制在3000公顷内。在供应时间上，估计将集中在上半年。
供地区域结构不平衡矛盾进一步加大，“外围化”特征更加明显。从2003年、2004年公开出让的土地所分布的区域来看，外环线以外成了主要的供地区域，市中心供地十分紧缺。2003年公开招投标出让的地块中，外环线以外的地块占了绝大部分，占到了近88%，而内环线以内的市中心出让的土地仅占1.41%。
2004年第3号公告已成交的166万平方米土地中，内环线以内供地量为2.1万平方米，所占比例仅1%，并且都是综合用地性质；内、中环线之间的是7.5万平方米，约占4.5%；中、外环线之间的有10.8万平方米，约6.5%；外环线以外的区域比例最大，占到88%，有近145.6万平方米的土地量。而从土地储备方面看，2005年以来坐落在外环线的土地储备量已超过70%。
中心区供应量不会大幅提高
政府在考虑持续发展前提下，将进一步严格控制中心城区的土地出让，同时加上拆迁难度的加大，中心的楼盘供应量不会有大幅提高，这种不平衡在未来几年将进一步拉大。
在供应土地性质中，中低价配套商品房供地继续保持一定的数量。2004年大量推出的配套商品房用地也主要分布在闵行、宝山、浦东、金山、嘉定、南汇等外环线区域以外。今年，配套商品房用地的供应还会比较大，尤其是世博会意向安置用地全面启动，将加快配套商品房土地供应速度，最近一段时间上海就已公开推出80多万平方米配套商品房的招投标土地。 |
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