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高房价正“要挟”社会发展 该如何解决？
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http://www.cnestate.com 成都商报 2005/3/7
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以上海为例，普通人家买一套80平方米的住房，即使不吃不喝也要等上14年。专家表示，房价已彻底脱离老百姓的实际购买力。与其忍受天价房市的“剐刀”、不如公众集资建房，无论最终成败与否，已在全国蔓延的个人集资建房，其“信号”意义远大于“实体”意义。
上世纪２０年代末，美国喜剧演员埃迪·坎托曾用一句黑色幽默的台词警示股市风险，他扮演的服务生问住店客人：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”如今，北京、上海、南京等地的一群高学历职业人士，用共同的行动将这句台词演绎成：“先生，您是要买一间‘跳楼’的房，还是建一间自住的房？”
与其忍受天价房市的“剐刀”、背负二三十年沉重的房贷负担，何不大家拿一笔承受得起的钱，合建可能比市价便宜四到五成的住房？一批年轻人基于“居有其屋”的共同诉求聚集到一起，一步步推动公众集资建房，以圆“家”的梦想。
无论最终成败，已在全国蔓延的个人集资建房，其“信号”意义远大于“实体”意义：为什么在社会分工如此细化的今天，“倒退”的“自产自销”消费方式竟一呼百应？谁来终结房地产市场的乱象？老百姓的“安居权”这一和谐社会之基，该如何实现？
合作建房 “倒退”举措竟一呼百应
从社会分工的角度看，自己给自己盖楼也是一种“倒退”。但就是这种“倒退”竟在全国应者如云。
２月２６日，上海人民广场附近的一家咖啡厅。朱剑、应荣军、郭宇新３个年轻人再次碰头，为注册“上海家圆投资咨询有限公司”作最后的准备。他们是实践个人集资建房设想的“上海家圆”项目发起人。２００４年１１月底，他们在网上建了一个“上海家圆网”，招募“为自己建房”的志同道合者。不久，４００多人上网注册，表达参与集资建房的意向。
“召集５００名左右的真实参与者，共同筹集一笔资金，选择合适的地块，建造适合大家购买力的房子，价格会比市价便宜约40%，让参与者共同受益。”这就是“上海家圆”集资建房的简单梦想。郭宇新和朱剑辞职，专事“家圆”计划的推进、实施。如今，随着建筑、管理、法律、财务等方面专业人士的加入，建设规划组、融资财务组、法律政策组都有了固定的组员，“家圆”计划实施路径已明晰：第一步组建“上海家圆投资咨询有限公司”；第二步募集５００名参与者，每人出资约１５万元，成立房产公司，引入第三方监管，并向银行融资；第三步进入市场程序购地、建设。
在北京，２００３年底，ＩＴ从业者于凌罡在网上提出了个人集资建房的“蓝城计划”。眼下，一家银行已表示将为合作建房提供按揭贷款，“蓝城计划”发起者正在筹备成立非营利性房地产开发公司，计划今年“五一”前后参与竞拍土地。
北京扔下的“合作建房”石子，很快在全国泛起涟漪。“我爱南京自建╱团购房俱乐部”已吸引２００多人报名。一时间，“合作建房”颇有“振臂一呼而应者云集”的味道。
原因探究 “囚徒困境”逼出“自产自销”
为何会出现这种现象？唯一的解释便是眼下购房人深陷“囚徒困境”：要么忍受市场高房价的压榨，要么承担风险，尝试集资建房。
个人集资建房绝不是一群年轻人的网络游戏，而是由一帮有着高学历的正当职业者发起，吸引了包括律师、规划设计师、会计师等专业人士以及政府公务员在内的大量人群参与，依靠团队的力量，一步步越过操作门槛、推进计划。
“你可以认为他们是对眼下的房地产市场作出的群体性反抗，但不能漠视他们的行动，他们不是胡闹者！”上海房地产学会高级经济师顾海波说，个人集资建房的矛头其实直指房市乱象。在北京“蓝城计划”的支持者中，硕士学历以上的有１００多人，博士有２０多人。
这一高素质人群不可能不清楚，与开发商的专业化、规模化运作相比，个人集资给自己盖楼这种“手工作坊”式的自产自销，无论在拿地皮、融资还是在公司化运作的环节，莫不障碍重重，随时可能夭折。从社会分工的角度看，自己给自己盖楼也是一种“倒退”。但为什么这种“倒退”竟在全国应者如云？唯一的解释便是眼下购房人深陷“囚徒困境”：要么忍受市场高房价的压榨，要么承担风险，尝试集资建房。
眼下，“房价已彻底脱离老百姓的实际购买力。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。以上海为例，现在外环线以内的房价已涨到９０００元╱平方米，以三口之家所需８０平方米一套保守计算，需支付７２万元。而２００４年上海人均可支配收入为１６８万元，三口之家平均可支配收入约为５万元，这意味着想买这样一套住房，普通人家不吃不喝也要等上１４年。
“公众不会甘心被市场长期挤压。”顾海波指出，尽管合作建房前途未卜，但它以平和的方式向市场发出了强烈信号：整治房市的种种乱象刻不容缓，否则，人们迟早要将其抛弃。
解决之道 房价控制权不能完全交给市场
“政府不能将房价的控制权完全交给市场，因为房子不仅是商品更是生存必需品。房地产业的导向应该是让更多的人住得起房，而不是把大量的市民‘套牢’。”
在表达对市场利益分配不满甚至反抗之外，个人集资建房更向政府发出了信号：“居者有其屋”的梦想何时能走上现实的解决轨道？“高房价正在‘要挟’社会发展！”华东师范大学余南平研究员指出，“房价的持续非理性上涨与建立和谐社会的目标是背道而驰的。”许多人不解：房改搞了多年，很多城市的总房价却接近居民年收入的１５倍。支付完了银行少则２０年多则３０年的贷款，“真正享受自有住房和无债一身轻的生命还能有几个１０年？”
余南平认为，政府不能将房价的控制权完全交给市场，因为房子不仅是商品更是生存必需品，人们没有冰箱最多只会不满，但没有住房就会不安。政府必须掌控两项内容：住房权和房价收入比。房地产业的导向应该是让更多的人住得起房，而不是把大量的市民“套牢”。
眼下，上海已提出以居住而非炒作为主、以中低价位而非高价为主、以普通市民居住而非外地人置业为主的房地产发展方向，分类调控市场，同时做大房屋租赁。能买则买，不能买则租，这确是多途径解决“居者有其屋”的现实方法，但如何将其实化，而不是做些数字游戏，这才是关键。
新闻链接1 去年全国房价上涨9.7%
2月25日，中国人民银行发佈了2004年《第四季度中国货币政策执行报告》。报告显示，在35个大中城市中,2004年第四季度土地交易价格同比涨幅超过10%的城市有9个,前几位为上海、厦门、杭州、大连。央行数据显示,2004年全国土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨10.1%、9.7%和1.4%。其中,房屋销售价格去年各季分别上涨7.7%、10.4%、9.9%和10.8%。
新闻链接2 美国低房价源于政府政策
从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，是美国家庭平均税后年收入的三至五倍。
从统计资料上可以看到，近30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数；只有很少年份超过5%。
美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓。合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。
美国房价总体水平较低，使得美国人的购房和还贷压力相对较小。平均每月支付银行还款占家庭税后收入的33%。美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜也是重要原因之一。美国土地价格大约只占房价的20%。
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