|
|
| |
|
对天津房地产市场的若干判断和建议
|
|
http://www.cnestate.com 2005/3/9
|
全球化背景下的天津房企之路，走出去
不仅是经济、信息等，甚至恐怖主义也出现了全球化，全球化已经成为大势。在过去的2004年，我们看到了很多国内知名企业的全球化之举：联想收购IBM公司全球PC业务，上汽集团收购韩国双龙汽车等等，这只是中国企业成功全球化的开端，在这背后，很多的中国企业在全球化进程中被挫。不管2004年结果如何，中国企业的未来出路必然是国际化，全球化。
在这样的大背景下，我们冷静去看天津的房地产市场。在2004年一个典型的现象是，顺驰一个走出去，大批“外来和尚”走进来。这是一个既正常又很不正常的现象，正常的是，房地产企业从本地走出去，寻求异地、全国化经营，这是一个趋势，是房地产企业做大做强的必经之路，而且近两年是最佳时机；不正常的是，天津仅仅一个顺驰走了出去。
这种状况一定要改变，也必须改变，因为在房地产全国化的背景下，你不走出去，别人就走进来，别人在走进来的同时，并不是仅仅走进你的“地盘”，而本地企业丧失的不是眼前的利益，而是长远的发展机会。更糟的结果是，长期在信息和可整合资源不对等的情况下，本地的发展也将受大的限制。
相信，本地企业走出去是我们在新年里的一个期待。
天津房企经历第一次定位时期，中国龙吞噬地头蛇
在全国房地产企业经历风雨洗礼，而天津市场却波澜不惊的2004年，天津房地产企业在经历着“第一次定位”时期，这是在整个行业发展趋势和天津城市发展固有特征下的，一次企业的“隐形变革”。
在房地产行业外部宏观环境不明朗，不规范的条件下，房地产十余年的发展其实是盲目的，无秩序的发展，这十余年应该是行业原始积累的过程，经历这个过程后，企业必须重新定位，长远规划，才能适应市场，长足发展。
另外一个地域特色是，珠三角、长三角地区经济的腾飞，是人们的目光聚集在了“津三角”地区，正是这一地区长期蕴藏的潜力，使该地区今天面临着一个历史机缘的巧合，“津三角”产业结构布局和城镇结构严重不合理的情况下，开发商们面临着一个重要的历史使命，在政府和市场之间充当中间角色，从开发商蜕变为真正的城市运营商，他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。这样的事情不会发生在中国其他城市，天津的极少开发商将在未来享受着历史的馈赠。
当然，也会有部分“无法定位”的开发商将受煎熬，因为原来的法则已经慢慢的跟不上市场发展的步伐，变则通，不变则“小”，未来只有“中国龙”，不会再有“地头蛇”。
“短板效应”将制约企业的发展
经济学上有一个“短板效应”，就是说木桶的容积决定于最短那块板的长度。这个效应也将在天津房地产企业的发展中体现得越来越明显。
行业的趋于成熟必然带来百家争鸣，地产企业数量越来越多的局面，行业竞争加剧并细化，并且随着公司的专业化程度越来越高，公司各部门间的危机互补性越来越差，公司各部门、各合作伙伴的协调发展越来越重要，“短板效应”成为制约企业发展的因素之一。
打个比方，要用市场营销手段掩盖产品设计的不足，去参与市场竞争将处于劣势，必须练好内功。
天津城市中心复兴，为时过早
在2004年里，城市复兴被很多的地产企业提及。这不过只是企业作为项目宣传的一个工具而已。城市复兴是对城市功能的再造，在目前天津城市中心区功能还未明显衰败，城市中心还熙熙攘攘，城市还在强劲东扩、外向发展之际，何谈城市复兴？
城市复兴，在今年内还不会成为天津城市的“关键词”。但是，古建筑区特别是五大道地区的保护应该引起我们的重视。前段时间，利用业余时间对五大道地区进行了一次系统的调研，发现一些很好的房子，在长久的日蚀雨腐下，已经苦不堪言；一些临建房影响着五大道的“尊容”；如果这样下去，十年后，五大道还有什么好房子？不得而知。
该区域必须进行大规模的、系统的“拯救”行动，而且一定要通过市场化的，商业化的手段来解决，相信，天津有能力使该区域成为集办公、餐饮、休闲和旅游为一体的新五大道魅力区。
房价依然上扬，调控依然进行，高层成为主流
就天津市场来说，房价在新的一年里上扬是无需再赘述的。新的市场中将呈现几个趋势，一个是高层真正成为主流产品；二是科技产品将在住房中体现，这是必然的，因为科技创新就是为了造福人们，当然会越来越多的应用于居住。
再者就是，户型将慢慢的呈现出多元化。2004年的小户型热销是一个不良现象，这其中一定的原因，是由于三级市场的不规范造成的，而在新的一年里，相信三级市场会进一步规范，这将促进梯次消费的形成。 |
|
|
