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苏州：2005年地产投资谋略 如何把握不同的机会点？
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http://www.cnestate.com 2005/3/9
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前不久，家园推出的“新春新盘搜索”系列专题，对05年已售和将要发售的楼盘进行了全景式扫描。但由于苏州各个区域的楼盘定位、消费客层、产品价格都有较大差异，也产生了不同的投资机会点，那么，作为买房人，又该如何把握这些机会点呢？今天，我们就来聊聊这个话题。
据市统计局统计资料显示，2005年，苏州可开发土地已经超过800万方，这意味着05年里苏州房地产市场将会有更多的新盘被推向市场。与已经过去的2004年相比，05年苏州房地产市场产品细分化趋势更加明显。无论是中低档公寓、高端别墅，还是酒店式公寓、写字楼、商铺、不同类型的房产品都找到了各自独立的市场和客层。
从房产品区域分布看，这些产品类型基本上处于杂交状态，但随着各个区域定位的逐渐清晰，不同类型房产品在各个区域的走势也将产生明显分化，那么，怎样才能在纷繁变幻的市场中挑选出最具投资价值的潜力股呢？关键还在于把握各个区域的市场热点。
首先，我们还是来看园区。传统意义上的苏州工业园区只是金鸡湖以西8平方公里的土地。但随着近两年园区二期项目的启动，湖东房地产市场异军突起，成为一个具有独立地理概念的新城区。因此，我们也将园区分成湖西和湖东两块加以讨论。
首先看湖西，2005年，湖西除了都市花园的收尾曲目——天域二期和中茵皇冠国际这两个苏州顶级高档公寓唱响湖西楼市最后的辉煌外，其它楼盘即使有售，也基本处于尾盘状态。而目前，湖西已经没有新的住宅用地，另外，由于园区建设时间短，可以完全排除拆迁等市场更新的可能，所有这些都意味着今后，湖西将不再有新的住宅盘推出。但关注湖西的人们却不难发现，目前，湖西最核心的区域仍处于空置状态，从规划看，未来，这里将成为苏州中央商贸区和高档商业写字楼的最为聚集的地方。
采访：目前，湖西商业配套逐步完善，写字楼的设施也达到甲级写字楼标准，每月每平方米的租金区间则在90元到120多元。长远看来，这一价格仍有不小上扬空间。湖西当下写字楼阵营，除了现有的国际大厦、世纪金融大厦、建园大厦、农业银行大厦、星海国际广场、高峰会、万怡大酒店等之外，两幢60层高的东方之门也将在4年内完成。目前，每平方米的售价从8.9000元至12000元不等，接近甚至低于临近高档公寓的价格，从市场前景看，升值潜力巨大。因此，湖西高档写字楼不失为2005苏州房地产市场理想的投资品种。
2005工业园区湖西房地产投资重点——高档写字楼
推荐项目：高峰会 星海时代广场
我们再来看湖东。工业园区湖东是2005年苏州市土地可开发面积最大，新盘推出最为密集的区域，而且，这些土地绝大多数为住宅用地。从住宅形态看，2005年的湖东房地产市场将结束高层、小高层统领天下的局面。独栋别墅、townhouse、联体叠加、花园洋房、多层公寓等低密度产品形态将极大地丰富05年湖东房地产市场。
另一方面， 金鸡湖周边文化水廊、红枫林等景观已初现雏形，水巷邻里，白塘公园等景观建设正在进行中，湖东其它市政绿化也随着道路交通线的延伸而进一步完善，政府如此大力度的市政投入决定了未来的湖东将会是一块非常适宜人居的乐土。因此，随着湖东规划与现实距离的逐步缩小，其住宅产品的上升空间不可小觑。
从规划看，环绕金鸡湖一圈基本为纯别墅项目，在由湖中心向外围延伸的过程中，住宅产品的容积率逐渐增加，有联排和多层出现，再向外，容积率进一步加大，小高层、高层成为主要住宅品种。
采访：湖东房产品有着较大差异，从单栋价格过千万的金水湾别墅到每平方米单价5000元上下的普通高层公寓房，湖东住宅为不同客层的人群提供了置业空间。从投资的角度看，依据“物以稀为贵”原则，临湖别墅因为其占有资源的不可再生性依然是住宅投资的首选品种，其次是联体叠加和多层公寓，再次是高层和小高层。
2005工业园区湖东房地产投资重点—住宅，尤以临湖别墅为佳
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凤凰城花园洋房
新区：随着这几年园区的高速发展，曾代表新苏州形象的高新区在新一轮苏州城市开发建设中的地位显得有些尴尬。论大手笔的现代规划，新区显然比不过园区，论古城风貌，更无法与古城区相媲美。但这并不意味着新区在2005年苏州房地产市场中的竞争优势彻底缺失。
从区位看，新区是城区向西的横向延伸，从道前街到三香路再到狮山路完全无缝对接，同时，又有数十条公交线路连接新区与市区，交通壁垒几乎不存在；从生活角度考虑，新区因为开发时间早，商业、文化、教育配套已经非常成熟，现在居住新区，不会再有早期移民那种种不便感受。另外，作为苏州首个国家级经济开发区，新区曾是苏州外向型经济启动的引擎，这里聚集了苏州最早一批外籍高层管理人士，同时也最早涌现出像御花园、锦华苑这样的涉外居住小区。即使现在，新区仍然是日本、韩国侨民最为集中的区域，由于居住的短期性，他们大多以租房或住酒店为主，但长期住酒店的成本十分昂贵，所以精装修酒店式公寓会成为这一人群退而求其次的选择，一方面，精装修酒店式公寓通常有着齐备的设施和良好的物业管理服务，而费用却远低于长期酒店包房，另一方面，精装修酒店式公寓又能令他们在异国他乡找到住酒店所无法体味的家的归属感。
从2004年新区新盘发售情况看，精装修酒店式公寓供销两畅。先有狮山丽晶、狮山峰会，后有新河国际、吴宫丽都、作为面向租赁市场的投资型物业，他们也给投资者带来了丰厚的回报，目前，新区精装修酒店式公寓每平米的首价基本在？每平米的租金回报则为？ 收益率？远高于市场平均水平。因此，2005，精装修酒店式公寓在新区依旧大有作为。
2005新区房地产投资重点——精装修酒店式公寓
推荐项目：吴宫丽都
吴中区建成区：把守苏州南大门的吴中区建成区从地理距离讲，与苏州城区最为接近，从吴中区中心苏苑饭店附近到南门商圈不过两公里；但现如今，吴中区在不少苏州市民的眼中，仍然是乡下地方。即使这里交通十分便捷、即使这里配套万般齐全，但许多有着老苏州情结的人们还是不愿迁居吴中，这也是吴中区房价至今难以跟上市区脚步的一个重要原因。因此，从居住角度讲，吴中区住宅的性价比很高，但从投资的角度看，住宅类产品却并不是投资的最佳品种。那么，吴中区房地产投资的机会点究竟在哪里呢？这时，你不妨将在中小型商铺中寻找一些投资机会。目前看来，吴中区商铺基本还是以传统的沿街铺面为住，这一类产品的保值性和增值性最好，而且价格不过在6000~7000元/平方米之间。远低于的同一区域内商铺价格是住宅价格2到3倍的这一常规比例。
目前，吴中区商铺主要还是作为住宅配套零星开发，缺少大规模的集中供应，作为投资客，需要的则是眼明手快的迅捷和沙里淘金的耐心。
2005吴中区房地产投资重点——小型沿街商铺
推荐项目：嘉业阳光水榭的沿街铺面
相城区：从地图上看，相城区紧邻苏州城北大门，距市中心观前街的直线距离与园区、新区大体相当。但京沪铁路、沪宁高速、312国道等几条连接苏州与外界交通的主动脉并列成三重巨大的屏障，清晰地划分出城里、城外两个地理概念。这仍是今天的相城。
相城区楼市的花样年华似乎是2003年初到2004年上半年这一年间，其房价从华美家园首期开盘的1580元/平方米到嘉和丽园三期的3900元/平方米，翻了一倍不止，增幅大大高过其它区域。然而从04年下半年开始，相城区楼市突然发生戏剧性的逆转，04年7月，相城区重量级项目香城花园开盘，均价3200元/平方米，时隔两月，南亚花园二期开盘，销售均价仅3000出头/平方米，综观刚刚过去的2004年，相城区房价不升反降的状况颇耐人寻味。
但较低的房价水平却为2005年的相城区房地产打开了阻滞价格上涨的天花板，随着相城区交通及商业配套的进一步完善，3000出头/平方米的低价位公寓房不仅令首次置业的年轻人有了安家的希望，也将为投资客赢得丰厚的利润空间。
2005相城区房地产投资重点——中低价公寓房
推荐项目：香城花园公寓
古城区：最后，再让我们将目光回到古城区。护城河以内，方圆十五公里的古城区称得上寸土寸金。早在几年前，苏州市政府就对古城区内建筑的高度及形态有了严格的控制，建筑高度不超过9米，建筑外观也限定为粉墙黛瓦的古典模式，外加土地成本的大幅提高，种种限制决定了苏州古城区今后新建公寓房几乎没有可能，而别墅会成为唯一的住宅形态。
从2001年开始，在苏州楼市最火爆的几年间却始终不见古城区楼盘的身影，直到今年一月，低调运作三年之久的拙政东园随着首位业主——香港影星刘嘉玲的签约入住而正式吹响古城区楼盘销售的号角，它所营造的苏派园林式建筑风格将代表今后古城区基本住宅形态，同时，800万一套的起步价也为未来古城区楼盘树立起价格的标高。据业内人士分析，今后古城区楼盘单价都将在万元以上，土地价值也将随着楼盘价格的飙升而进一步凸显。因此，在古城区最有价值的投资是投资土地，房产品的回报率也将根据其占用土地的多寡而有所区别。
2005古城区房地产投资重点——园林式别墅
推荐项目：拙政东园
现在，人们都说，属于房产投资客的黄金时代已经过去。确实，随着房价的逐波上扬，投资客的利润空间正被一点点挤兑，但这并不意味着2005年的苏州房地产市场彻底丧失投资机会。恰恰相反，与以往相比，今天房地产投资的选择面更大，投资品种也更为丰富。但同时，投资客的准入门槛也在不知不觉间被抬高。不是“拾到篮里都是菜”，在风云变幻的楼市里沙里淘金，除了资金，更需要的是对市场的准确判断。 |
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