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2005：中国楼市悬疑开局
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http://www.cnestate.com 中国楼市 2005/3/9
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谁也没有料到，一条极富人本色彩、与购房按揭贷款相关的司法解释，竟会在中国银行业掀起轩然大波。
这条司法解释出自最高人民法院2004年11月4日正式公布的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。《规定》第六条，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。《规定》于今年1月1日起实行。
2005楼市悬疑开局
司法解释引发多方争议
银行业人士担心，按此规定，如果银行贷款人未能如约还贷，商业银行有可能不能拍卖、变卖或者抵债，这将大大提高商业银行的房贷风险。尤其是在《规定》出台后，由于《担保合同》属于普通法律,在和最高人民法院司法解释发生抵触时，必须遵从后者的规定。因此，商业银行的贷款基本条件将被完全改变，这更是令众多商业银行觉得发放住房贷款没有任何保障。
在银行业之外，更普遍的观点是，在落实科学发展观和构建和谐社会的背景下，这条司法解释顺理成章。
上海锦天城律师事务所合伙人程乃蔚表示：“最高人民法院出台的《规定》其实还是很合理的，它区分了投资性买房和个人居住买房的区别。通常法律法规在制定时都会通盘考虑各方利益、社会稳定等基本因素，针对弱势群体更会有倾向性，类似的《规定》在民事执行中有很多。”
“对于首次购房的人来说，提供两套住宅抵押的要求匪夷所思。”媒体的理解源自专家的忧虑。
清华大学经济管理学院副教授王洪担心，在现实条件下，由于银行没有更好的办法，只能将中低收入购房人群推向窘迫的境地。“银行是商业机构，规避市场风险很正常，但是这次冲击也说明了银行住房贷款监控机制的问题，是对银行的一个警示”。王洪认为，针对房贷单纯强调抵押是下策，国外金融机构在中国处理不良资产包中的居民住房时一般都不看重其作用而且会做好坏账的充分心理准备。应该对贷款人进行更为详细的分类，正是因为粗放的监管方式才使得银行面对最高人民法院新规定时没有更好的处理办法。
“如果银行采取行动可能就会影响中低收入人群的基本居住”，建设部政策研究中心副处长文林峰也表示忧虑。
银行业反应激烈
据悉，上海市银行同业公会已于近日完成了题为《关于对最高人民法院〈人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉的意见》，并送交最高人民法院，要求最高人民法院对《规定》再作研究，对相关条例进行修改，在体现以人为本、维护借款人权益的同时能够保障银行房贷权益，同时鉴于《规定》较简单且难以操作，呼吁最高人民法院早日出台实施细则。
上海市银行同业公会秘书长朱德林透露，不仅仅是上海市银行同业公会，深圳和北京两地的银行同业公会也已向最高人民法院递交了意见，呼吁对《规定》再作斟酌。
就在《规定》实施前两天，上海市银行同业公会召集了部分中外资会员银行法律部负责人开会。与会中外资银行人士反应强烈，认为《规定》相关内容确实不利银行维护房贷债权。公会随即决定由工行、中行、建行的上海市分行负责起草报告，并在其基础上，由上海市银行同业公会组织有关法律专家定稿，已于上个月中旬正式递交最高人民法院。
朱德林表示，“虽然《规定》出台对规范查封、扣押、冻结行为，维护当事人的合法权益将起积极作用，但《规定》的出台确实增加了银行的经营风险。同时，《规定》出台还与《担保法》立法宗旨和精神相悖，对社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展产生了负面影响。”
房贷门槛会否因此提高？
尽管最高人民法院的新规定尚未对关系民生的住房按揭贷款产生实际的冲击，但已足够显示出这种“不协调”对住宅与房地产业的影响。
美国特罗斯房地产投资有限公司执行董事、麻省理工大学房地产金融硕士王谦预测，随着最高人民法院司法解释的出台，上海个人按揭不良贷款的问题，很可能在不久之后逐渐显现。
中国工商银行上海市分行一位人士表示，“由于《规定》的实施，商业银行房贷风险的增加是毫无疑义的，目前各家银行正在对个人住房贷款进行观察，一旦出现欠贷者增多的现象，将立即采取相关措施。”
整个银行业都行动起来了。
杭州部分银行将首付的比例由20%提高到30%，办理住房抵押贷款时被要求提供两套住房证明。上海的一家银行也表示，该行要求首付为30%，即便贷款人出现还款问题，银行也可以用这笔资金为其安排其他住所再处置抵押房产，不至于银行形成不良贷款。海南省部分银行则已经开始“嫌贫爱富”，紧缩甚至停止低档客户房贷。房贷门槛的提高，给很多未购房者造成“怪圈”，除了投资性购房外，有房的人一般不需要购房，而要购房的市民则无钱可贷。
因为在现实中，对于个人房贷不良贷款，各银行一直以拍卖抵押房产来减少损失。如果抵押房产无法变卖，对住房按揭业务而言，银行的风险就太大了，其实现债权的惟一可靠保障———抵押权就可能形同虚设。最高人民法院的司法解释让银行业深深感受到了可能由此产生的金融风险。 |
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