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美国房地产有否泡沫？
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http://www.cnestate.com 信报财经新闻 2005/3/10
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近年不单内地出现房地产泡沫的争辩，就连美国也一样，尤以住宅物业，其中又以某些市场更被关注。笔者近日阅读了一份由美国麻省理工学院房地产中心撰写的简报，觉得其中一些数据有用，相信对读者亦有参考作用，主要如下：
实质住宅价格指数 「实质」代表计算通胀率后数字，即不是只以名义价格为准，报告显示美国整体价格指数现在约一百四十五点，指数一百点，基数年为一九七五年，这亦即是说三十年来，住宅只是贵了百分之四十五，虽名义价格可以数倍或更多计算，这百分之四十五增幅大部分发生于近十年时间。
工作人均收入指数 若同样以实质方式计算，现今的收入只比一九七五年的高了百分之二十左右，这意味以现阶段计，住宅价格升幅较工资高，多出了百分之二十五左右。
实质住宅价格和经济表现挂钩 这里经济表现以就业人口转变为主，而和住宅价格的转变很脗合，但近三年左右出现背道而驰，如就业人数减慢或甚至负增长，住宅价格仍然向上，因由有待细究。
住宅租务指数和住宅价格指数背道而驰 这始于约二○○一年，但之前的数十年两指数基本上很脗合，住宅价格指数一般比租务指数高十至二十点之间，但现在则相隔五十点；简单而言，价格升但租金跌。
住宅价格表现及风险全国不一 大致上可分东、南、西及中部如下：
东（东北）部分包括波士顿、纽约市、首都华盛顿等，若以一九八七年为一百点的基数年，现在最多只增加了百分之四十余左右，风险评级属高。
南部包括侯斯顿（Huston）、奥士丁（Austin）、达拉斯（Dallas）等城市及地区，以一九八七年为基础，目前价格只是「和局」，过程中还曾下调百分之三十左右，风险评级属高。
西部包括加州及其他城市，如三藩市及洛杉矶等，以一九八七年为基础，现在约升了百分之八十或更高；然而，风险评级相当高。
中部包括芝加哥及底特律等城市，以一九八七年基础年计，目前约增加了百分之五十，但风险评级相当低。
以上各风险评级相信是基于其价格历年来的走势及波幅而定，愈是不稳定及幅度大便风险愈高。
近十年多了五百万个家庭置业 这是不少的数目，因美国共有家庭一亿左右，即多了百分之五家庭在近十年变了业主，不再租住楼房。除业主百分比由以往的百分六十五升至差不多百分之七十外，租住需求亦有所下降。此外，这增幅亦建基于「置业群」的增加，研究显示置业意欲在二十至三十四岁，以及四十五至四十九岁间较为旺盛。
利率诱因 近年的低（名义）利率或许有助解释突然其来的置业热，但留意实质利率并非很低；细究下发现或许和二线借贷（Sub-prime lending）的增加有关，这些二线借贷由上世纪九十年代初不足四百亿美元，高速增至现在的三千二百亿美元。
近六年供求不对称 由一九九八年至二○○四年，每年约有一百二十万个新家庭（新婚等），住宅单位供应则有一百四十万套，约多了二十万套，且租住增幅放缓，因而估计或许部分多出的单位是用作「第二家居」（second homes），如用来度假或避寒等。研究亦显示，这些第二居所只占总量百分之三左右，不算离轨。
住宅借贷用途显示另一角度 虽有部分房贷是用作购买第二居所，但更多是用来投资（投机？），而这亦引致另一猜测，就是市场现今认为投资房地产较好，尤以科网股爆破后，资金转移至房地产。
总括而言，美国住宅市场像存在了不少的风险，且甚倚靠借贷；加上部分置业者现在采用浮动息率（美国传统喜用定息率）按揭，若利率大幅调高，不排除有相当大的负面反应。 |
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