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上海：今明两年楼市供应放量
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http://www.cnestate.com 房地产时报 2005/3/10
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众所周知，从拿到地块到开盘上市，一般需一年半至两年左右的时间。今明两年，即2005 、2006 年，上海楼市的新盘供应量，将取决于2003 、2004 年上海经营性土地出让的新增供应量，具体分析如下：
供求矛盾趋于缓和
据统计，2003 年上海新增土地供应的可建商品房面积为3876 万平方米，2004 年为4361 万平方米。由此而言，未来供应将会大幅增长，
上海今明两年新建商品房的年均新盘供应量将会超过4000 万平方米，比2004 年猛增约36％。今年供应的这一高增长率，已远远超出去年需求激增的年需求增长率。也就是说，在今年的供应增幅将远超过需求增幅的情况下，上海楼市今年的供求矛盾，必然趋于缓和。
从今年具体的供应量与成交量的预期面积来看，同样体现出今年的供求关系将基本达到平衡。统计表明，2004 年的成交量的增幅为21．5％，如果以此增幅计算今年的成交量，则今年的新增商品房成交量最多也只能达到4200 多万平方米，即与今年的新增供应量大致持平。但按照今年以“三个为主”的进一步市场调控，楼市的投机需求将会有较大的抑制。而投资需求随着今年股市的回暖，也将会有部分分流。因此今年楼市需求的增幅可能有所回落，基于此判断，今年上海楼市的供求关系，将会发生较大的变化。
松江、闵行供应激增
如果松江、闵行两区在2003 年拿到的地块，各发展商都能正常如期开发的话，那么，今年这两个区将会成为上海楼市前所未有的供应大户。2003 年松江、闵行土地供应的可建商品房面积，均突破600万平方米，创下历年的区域供应之最。这两个区的可建面积合计，竟占到当年全市土地供应可建商品房面积的32．73％。这就意味着，其未来的商品房供应量，将会有可能占到全市供应总量的三分之一的巨量比重。
即使上述供应量再打折扣，其今年的实际上市量，仍会有600万平方米左右的规模。2004 年闵行、松江的商品房预售供应量都不足400万平方米，由此而言，今年两区的供应增幅都会在50％以上。
宝山明年供应翻倍
宝山区今年的供应增幅有限，而明年将会翻倍增长。因为2003 年宝山的土地供应的可建商品房面积仅256．7 万平方米，比闵行、松江要少约380万平方米。这表明，宝山区今年的供应最多也只在200多万平方米。但由于2004 年宝山区新增土地供应的可建商品房面积，一跃达到513万平方米，是上年256．7 万平方米的两倍。预计到2006 年该区的供应将会突破500万平方米，成倍放量。
从2004 年全年的统计数据来看，宝山的商品房供求比为1∶1．12 ，呈现出明显的供不应求。但今明两年，这一供应紧张的矛盾将会有较大缓和，尤其是明年，500多万平方米的商品房可建面积，可称是“巨量供应”。
浦东供应持续放量
浦东2003 年新增土地供应的商品房可建面积达429．3 万平方米，2004 年则高达540．7 万平方米。由此可见，今明两年浦东商品房的新增供应量，都将维持在500万平方米左右的规模。而松江、闵行今年大幅放量后，明年几乎骤降三分之一。相对松江、闵行的大增大减，浦东今明两年将持续放量，供求矛盾也会因此有所缓和。
今年上海楼市在一片“涨”声中拉开序幕。但随着今明两年楼市供应的放量，供求矛盾趋缓，也随着今年政府进一步的相关调控措施的出台与实施，上海楼市会有所降温。 |
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