|
|
| |
|
物业税开征：房价会下降 但幅度不会太大
|
|
http://www.cnestate.com 2005/3/14
|
2004年，相关物业税的开征问题已经吵的沸沸扬扬，而在2005年1月16日举行的中国经济形势报告会上，财政部副部长楼继伟明确表示，由于目前房地产生产流通环节税负较高，而保有环节完全免税，已经产生了一些不合理的现象，因此物业税的开征已是大势所趋，目前物业税已处于模拟测试阶段，成熟后会在部分地区先行试点。首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳三个城市，由此拉开物业税征收的序目。
针对物业税可能给房地产市场带来的影响，“链家”市场专业人士认为，物业税虽然会使楼市“炒房”行为得到有效遏制，有助平抑商品房价；但是，房价的下降幅度不会太大。总体而言，物业税的征收可能对房地产市场产生三大影响：
利于遏制房地产过度投机行为
在目前尚不规范和健全的房地产市场环境中，房地产的过度投机行为甚为流行，主要表现为两种现象：一种是在房地产开发环节，“炒地”现象极为严重，许多好地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中。另一种就是“炒楼”，近乎疯狂的“炒楼”行为导致房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。开征物业税后，由于土地取得成本大幅下降，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，从而打击了“炒楼”者的“积极性”。
贷款购房者后期风险可能加大
由于物业税的征收使得购房的税费从一次性交付分摊到持有年限时间内上缴，很可能会使消费者出现买得起供不起的现象，增加消费者的购房风险。据“链家”统计资料分析，在商品房的购买人群中有80%以上都是采取按揭贷款方式，即使是二手房也将近40%的人是最终通过按揭贷款完成置业，这些人已经是“支取”了未来钱，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险。现在进一步降低购房的门槛，却加重供楼和税赋的负担，肯定会造成供不起楼、纳不起税的普遍现象，从而增加金融和楼市的风险。另外，即使新房旧房采取不同的物业税税收标准，也不可避免出现不合理和不公允的现象。因为，税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在不可能退还已经收缴的税费；而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主将会遭受物业贬值的打击。
房价下调空间有限
“链家”市场专业人士认为，税改对房价下降绝对是个有利因素，但房价能降多少以及在多大程度上起作用，这还要看其他因素的相互配合。因为房价下降，一定是一个市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。房价取决于许多因素，不能说物业税开征就会降房价。虽然，目前10％—20％的降价空间是理论界测算出来的理论空间；但是，“链家”市场专业人士认为，就目前实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显，主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。而目前北京住房需求十分旺盛，发展商让利空间也不会太大；相反，开发商会变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者，而消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。
因此，“链家”市场专业人士认为，由于目前买房后没有税费，没有养房费用，而开征物业税后，百姓会逐渐意识到买房以后要付相关税费，增加了保有时间财产的成本，因此在买房投资保值之前，一定会衡量买房投资是否合适，很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产市场降温。另一部分已经拥有几套房产的人，同样因为保有财产的成本增加可能会卖房，这样就增加了二手房市场的供应，从而更利于盘活京城二手房市场。 |
|
|
