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扬州：土地新政催化房价之变
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http://www.cnestate.com 扬州晚报 2005/3/15
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对房价影响：短期平平；长期利好。
开发商囤积土地谋暴利
在业界，土地储备被当做衡量房地产公司实力的重要尺度，储备土地成了房地产企业的必下之棋。据了解，目前市区闲置土地最长的有四五年，等待开发约有数千亩土地。
造成开发商土地闲置的原因是多方面的。有的是拆迁交地不及时；有的规划方案通不过；有的地块周边配套没有做好；有的开发商资金实力不够，在取得土地后无力开发等等。但背后的“暴利”却是他们囤积土地的最大原动力。
近几年土地出让价格迅速抬高，相似地块单价一年一个台阶。一般而言，开发商的商品房价格体系中的土地成本，是按现行的土地市场价格来核定。于是，开发商拿到地后，普遍存在等待心理，短期等待，却有如此高的收益，这就是很多开发商囤积土地的根源。
开发商争相“圈地”，并把土地囤积在手中，这样市场上可以出售的土地会大量减少，地价就会迅速飙升。土地成本的增加，楼盘价格只能不断上涨。
短期对房价影响不大
业内人士认为，扬州开征土地闲置费，短期内对我市房地产市场影响不是很大。相对于高额的土地出让金，土地闲置费在开发商的开发成本中所占的份额实在是太小。
例如，Ａ开发商在２００３年以每亩８０万元价格取得一块土地，假如这块土地定位为闲置土地，按此次政策规定，经营性用地和其他用地按１０％计征，这样Ａ开发商今年就要向政府缴纳８万元土地闲置费。而２００５年，此地块已经上涨至每亩１００万元，即开发商增加了每亩２０万元的土地收益，他只须从这２０万元土地收益中拿出８万元作为闲置费上缴给政府，对其用地成本而言，并没有增加。因而，开征土地闲置费短期内对房价没有带来多大影响。
长期房产市场酝酿新变局
然而，从长期看，随着国家和各地政府一系列土地政策的“收紧”，开发商拿地的游戏规则也开始逐渐发生微妙的变化，房产市场也将酝酿新的变局。业内人士认为，对很多囤积土地的开发商来讲，这次高规格的闲置用地调查确实蕴含着很大的风险。
伴随巨额土地闲置费的征收，不可否认，很多开发商考虑到利益受损，就会把囤积多年的土地重新投放市场。这样，大量闲置的土地陆续进入市场，开始新一轮的开发。“供”的一头增加了，房产市场必然开始新的变局。
“数千亩的土地进入市场后，土地供应的增加，地价会小幅度下降，开发成本会降低，也直接带来房价的走低”，业内人士称。但是，两年之内对房产市场的影响不大，“土地从供出去到开发商建好房子，一般要两至三年的时间”。
多种因素抑制房价过热
除房价外，开征闲置费带来其他方面影响也是显而易见的。一是开征土地闲置费及银行贷款利息的压力，将迫使扬州房地产开发商加快开发速度；二是由于宏观环境偏紧，迫使一些手中有土地但无力进行开发的中小企业进行转让或变相转让，从而繁荣土地二级市场；同时由于开征土地闲置费，势必影响开发商下一步拿地的愿望。这一系列影响均有助于抑制房产市场的过热行为。
对此，我市有关人士在接受采访时认为，此次开征土地闲置费具有多重意义：一方面表明保护国土资源，节约土地利用成为全国共识；另一方面暗示政府对房地产市场的宏观调控可能还将进行。 |
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