|
|
| |
|
业界呼吁让市民读懂房产数据
|
|
http://www.cnestate.com 新快报 2005/3/15
|
广州市国土房管局日前公佈的数据让市场十分惊讶：2005年1月广州老八区商品房均价比上月下降了621元/平方米，消息一出令市场一片哗然。事实上，广州市整体楼价并未出现“滑铁卢”，只不过一场虚惊。原来，“商品房”包括住宅、商铺和写字楼，而1月住宅均价实际上只下降了162元/平方米，降幅并不如市民想像的大。
“我无法相信这个数据”
广州市1月份商品房均价下降621元/平方米的消息公佈后，立即成为市场上的热点话题，许多市民大呼不解：2004年广州房地产市道强劲，各大楼盘涨价势头一浪接一浪，形势一片大好，刚踏入2005年，广州房地产市场怎会立刻出现价格暴跌呢？大家奔走相告，议论纷纷，一位刚在去年年底购入新房的业主不停致电记者求証事实，“我简直无法相信这个数据，我刚买楼，不会一入市就碰上楼价大滑坡那么倒霉吧？事实上，售楼部公佈的楼价并没有下降，这究竟是怎么一回事呢？”
商品房并非单指住宅
对此，广州市房地产交易中心有关人员澄清，商品房并非单一指一手住宅，还包括一手商铺和一手写字楼。商品房成交均价是将上述三种物业的总成交金额除以总成交面积得出来的数据，也就是说，商品房的均价就是上述三种物业的总平均价。
以2004年为例，广州市一手商铺、一手写字楼和一手住宅的均价分别为1万多元/平方米、7700元/平方米和4600元/平方米，商品房总成交均价约为7000多元/平方米，这与单一的一手住宅成交均价相差甚远。
有关地产界资深人士表示，广州市房地产交易中心依据各个发展商提交国土房管局备案登记合同上的实际成交金额和成交面积作为依据，统计出相关数据。该数据极具权威性，但统计方式过于笼统，难以准确反映市场现状，即使数字出现暴跌，市民也大可不必恐慌。
商用物业成交萎缩
市房地产交易中心有关人员还表示，1月份商品房楼价下降主要是受一手商铺和写字楼成交量萎缩的影响，中高端物业成交量的下跌拖累大市整体均价的下降，这是造成1月份广州老八区商品房均价大幅下降的主要原因。
事实上，2005年广州老八区一手住宅成交均价为5542元/平方米，比上月下降162元/平方米，降幅2.8%。但由于番禺楼价继续上升，1月份广州全市十区均价比上月升了2.5%。由此可见，1月份广州楼价的确是下降了，但降幅不大，整体楼价仍然平稳。
实地考察掌握有用数据
为增加房地产市场交易信息的透明度，广州市国土局定期公佈房地产市场的成交量和成交金额，其权威性毋庸置疑，但它究竟对小买家和投资者的帮助有多大呢？它能成为市民投资置业的“盲公竹”吗？
满堂红地产研究部主管周峰认为，单纯看一个区域的均价来判断市场走势并无意义，如天河区2004年多层住宅成交均价为8090元/平方米，比2003年上升了79.22%，均价暴涨只是因为该区有部分别墅如珠江别墅、汇景新城别墅等成交价纳入了多层住宅成交价统计，因此拉高了多层住宅整体成交均价。即使在同一个楼盘，假设2月份中层单位成交量多，3月份高层单位成交量多，这也间接拉高了楼盘的成交均价，但并非代表这个楼盘已经升值。合富置业海珠区营业总监汤肖卿也坦言，房管局公佈的统计数据对自己的工作有很大的参考价值，但不会即时影响对市道的判断。
既然如此，那么房地产业内外人士若要为楼市“把脉”就得各施各法了。
1、留意宏观大环境
汤肖卿指出，判断楼市升跌切莫忽略宏观大环境，一方面要关注各项国民经济数据、社会就业率，零售消费状况以及龙头企业发展情况等。另一方面也要关注政府的土地供应计划，市场的供求关系始终是“指挥”市场价格升跌的无形手。
2、实地考察必不可少
业内人士有“近水楼台先得月”的优势，要获知市场信息，判断市场走势并不难，但作为小买家和小投资者，这可能要多花一点工夫了。
周峰表示，市民买房要亲身接触市场，进行实地考察，不论买一手楼还是二手楼都应该多到中介公司询问行情，而且询问的目标要非常明确，如一手楼要细化到某一个盘，二手楼要细化到某一个居住区。在比较房价时，要拿相同属性的单位进行比较，因为不同楼层、座向、间隔、楼龄等的单位，价格差距也会很大。
具体而言，买一手盘要了解该盘的开盘价、早几期单位现在的二手价或者是周边同类型物业的二手价等，如果二手价与当时的一手价相差不大，那么新推的一手单位价格肯定走高。另外，也要看同一楼盘早几期单位或者周边物业的入住率，越多人入住表明越多人对此居住环境的认同，楼价也有机会向上走。
3、点面结合
中原地产研究部高级研究主任刘志武表示，他几乎每天都上房管局的网站查看是否有最新统计信息公佈，但最终判断，市场的依据还是以自己的调查为主，因为自己能够掌握第一手数据，自己调查是点、房管局公佈的数据是面，最好做到点面结合。
发展商声音：房产数据应细化、科学分析和具时效性
对于房管局定期公佈的房地产成交数据，发展商们大多表示关注，认为数据的公开使他们对整体市场的分析有很大帮助，尤其总体成交量、成交金额、政府土地批出量等数据，是开发商分析整体市场容量的重要参考数据，权威性毋庸置疑。同时，发展商也提出三点希望：
1.尽量细化
目前很多大发展商都设有一套市场研究班子，他们更关注的是将建楼盘周边区域的环境、消费人群和市场变化，这方面的数据对于开发商的开发行为更有指导性意义。所以，有发展商指出，同一区域，不同路段的房价和成交也会有很大差别，房管局定期公佈的成交数字应细化，最好能细化到片区。
即使同一路段、不同楼盘的房价和成交也会相差很大，市民和发展商从统计数据只能看到市场平均的发展态势，具体到个盘就可能会跟市场走势有所偏差。
2.科学分析
有发展商指出，有关部门在公佈统计数据时，最好结合一定的分析。他们表示，由于构成房地产价格的因素相当复杂，简单将房地产总价汇总，有时会出现数据与市场情况不符甚至背道而驰的结果，这样容易对市民造成误导。更有人建议将分析房地产成交数据的工作交由民间机构完成，更能公正地反映市场的走势。
在这方面，发达国家有成功经验。市民除了可以在政府部门如土地注册登记处拿到相关地产成交数据，还可以从私人房地产资讯公司购买，而有关的房地产资讯公司除提供原始数据外，也会把数据进行分析，方便相关的开发商或估价师使用。
3.加强时效
另外，有发展商还希望房管局公佈成交数据的时效性可以再强一些。如1月份的成交数据应在2月上旬就出来，目前通常要在2月下旬才公佈，对购房者和发展商的参考意义不是很大。
在这方面，上海房管局的经验是：通过上海房管局的网站即时公佈房屋交易信息，而且具体到每个片区、每个楼盘，并将平均成交价即时显示。虽然香港并未将交易信息即时公示，但有关房地产的统计数据却十分详细，政府有关部门会编制各种数据，包括土地注册处的每月楼宇买卖合约的数字、地政总署有关换地及契约修订交易记录、屋宇署每月出版的资料月报载录有关新建住宅楼宇动工数字等，另外还有个别物业代理或地产研究分析部，应不同的对象和用途编制不同的资料。
指标意义：发展商卖楼放卫星房管局数据最权威
虽然对于房管局定期公佈的成交数据，目前争议的声音不少，说其过于简单、缺乏分析性，而且由于房管局统计数据的来源是当月递交鉴証的买卖合同，所以部分市场人士表示房管局的成交数据并不能即时反映到当月的销售，存在一定的滞后性。
然而必须指出的是，目前各发展商不定期地公佈旗下楼盘或集团的销售数字，同时又缺乏相关的监管部门，行业约束又比较薄弱，部分发展商放数字卫星、吹嘘销售的行为，让市民对数字更是如雾里看花。相对于其他统计部门的数据，房管局对房地产成交数据的采集全部来自本市向该局送件进行鉴証的买卖合同，所以在数据采集渠道上，房管局掌握着最真实有效的数据。同时由于全市所有房屋交易都必须通过房管局来进行合同鉴証，所以房管局采集数据的覆盖面最广，而且最齐全。可以说，通过房管局发佈出来的成交数据，采集渠道最为真实有效而且覆盖全面，虽然在公佈时间上存在滞后性，未能反映当月的销售，但仍是目前众多对外公佈的统计数据中最权威，可信性最高，参考性最强的。
市民声音：雾里看花完全看不懂
最近几天，记者走在广州的街头巷尾甚至公交车和地铁上，都经常听到类似的对话：
“报纸讲一月份楼价跌啦，看来我们今年想买平屋都有指望。”
“唔系吧？真系跌了？”“一跌就六百几哦！真有口甘犀利？”
“听讲买楼的人都少了，一月成交跌了两成几！”
春节刚过，广州市国土资源房管局公佈“一月广州老八区商品房成交均价下降621元/平方米”的消息，楼价说降就降了，一石激起千层浪，引得市民议论纷纷。
市民在议论之余，对这组数字也大呼“看不懂”。不少市民反映：为什么1月楼价骤跌621元/平方米？这个数字是如何计算得出？什么是“商品房成交均价”？不少人误以为“商品房”就是“住宅”，不知道“商品房”还包括商铺和写字楼，更多人以为房管局公佈的一月成交数据就是在一月份的成交数据，不知道因合同鉴証的原因，数据的统计滞后了约30天。至于房管局公佈的各种数据究竟对自己购房行为有什么意义，懂得看数据的人就更少了。
一位热衷买房投资、对房管局数据“跟踪”了一年多的某香港企业行政经理告诉记者，出于投资考虑，他每个月都会关心广州市政府公佈的房地产市场统计数据。他认为，广州市政府每月、每季度公佈的数字过于笼统，只有全市的总数，也欠缺数字的统计方式，让人仿如雾里看花。 |
|
|
