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    成都楼市,“疯狂”会否远去

    http://www.cnestate.com　 四川日报　　 2005/3/15
    　　“不要谈房价,一谈房价我就晕。”全国人大代表、上海市发改委副主任俞国生说。正在召开的全国“两会”上,居高不下的房价,引来代表委员们一片挞伐声。也是在这一片挞伐声中,前期房价坚挺的国内若干城市,近期纷纷传出房价回落的消息。

    　　据广州市房管部门数据,广州老八区商品房楼价在连续数月上涨之后,今年1月份首度下跌,跌价多达600元,达到最近三个月的最低成交均价。上海楼市整体成交价出现下跌,住宅均价小幅下滑0.6%。而杭州一度猛烈的倒房、炒楼热也在降温,一些楼盘开始由热转滞。在成都,虽然还没有明确的统计数据表明楼价的上涨或跌落,但记者在若干售楼现场目睹的情况似乎显现出,如2004年般楼市的疯狂正在渐渐远去。开发商不再像去年那样“惜货”,而是急于“出货”。在一楼盘售楼中心,销售人员竭力推荐某套户型,不惜开出“一次性付款更多优惠”、“内部打折价”、“送家电”等条件“诱惑”。

    　　面对久违的房价跌落之声,有专家分析认为,虽然各地跌价的原因不尽相同,但几条主线正在显现:宏观政策发挥作用、供求关系改变、消费热情走低、“热钱”分流等。专家认为,开年后房产市场两个明显的变化尤其值得注意:建设部及各地房产主管部门铁腕整治市场无序状况,房产商造势、哄抬价格的行为有所收敛;投资渠道增多,去年支撑房市投资性需求的“热钱”出现从市场撤离的趋势。

    　　消化空置房和放量供应商品房供求关系调整今年购楼还用抢?

    　　成都市房管局的数据显示,去年末,全市空置商品房153.18万平方米,其中,住宅空置58.82万平方米,写字楼空置15.93万平方米,商业营业用房空置54.92万平方米。空置商品房中,45.6%为一年期内的短期空置,即待销商品房。超过一年期的空置商品房83.37万平方米,其中空置1-3年的滞销房64.54万平方米,3年以上的积压房18.84万平方米。市场已经显现,空置房有“以价格换市场”和变身次新房出售的冲动,消化这些空置房,会给2005年的楼市带来不小的冲击。

    　　值得注意的另一个环节是,虽然很多楼盘早已售出,但沉淀在消费者手中的空关房在显著增多。4日晚11点,记者用最原始的方法调查了几个楼盘的入住情况。西一环一大型楼盘可容纳1500户,竣工已经8个多月,卖出1千多套房子,但亮灯和晾衣服的住户不到500户。售楼小姐说,没有入住,可能是买来投资或是暂时没有装修。位于城南二环至三环之间的一楼盘,更是“这里的夜晚静悄悄”,亮灯和晾衣服的寥寥无几。

    　　这种现象绝非凤毛麟角。在成都三环路内外落成的大量楼盘,都出现空关率居高不下的情况。前些年城南华阳开发的几处高档楼盘,空关率至今仍在40%-60%之间。业内人士透露,造成已购房屋大量空关,最主要的原因不外乎两条,其一是表明这些楼房的主人“楼外有楼”,在现有住房之外多购一套或数套房,为今后改善居住作打算;其二是表明这些楼房的主人一开始就抱定购楼升值的主意,一伺价位合理,随时可能抛出。

    　　在空关房不断增加的同时,今年房地产的供应总量仍将放大。去年房地产开发完成投资291.41亿元,有相当部分未实现的竣工面积将在今年陆续上市。从分类看,增大的供应量仍以住房为主。

    　　主管部门铁腕整治无序状况房价回归是市场的滞后回应

    　　让购房者看到的一个最积极的消息是,建设部部长汪光焘去年底所作的“整治房产市场”的表示,近日在一些城市正在落实。去年房价高涨时备受质疑的“开发商哄抬价格”行为首当其冲,成为上海整肃房产市场的第一把火。

    　　2005年,加强房地产开发建设行为的监管,成为建设部工作的重点:完善房地产信用档案体系,加大失信行为的曝光力度,发挥失信惩戒机制的作用,及时查处业主违反招投标法规、违反工程建设程序等违法行为。

    　　土地和信贷一直是开发商的两大命脉,有了这两样资源,房产开发的过程似乎可以用举重若轻来形容。西南财大副校长丁任重认为,政府对这两方面的调控都加大了力度,房价回归是正常的市场反映。

    　　据成都市国土局透露,成都2005年中心城区经营性土地供应量预计5000亩,与2004年相比有大幅减少。这是继去年土地政策打压过热投资的延续。而今年初,从各大商业银行都传出提高房贷门槛的消息,有的银行预计全年缩减幅度将达20%。2个月以来,个人住房信贷的投放已有实质性的缩减。或许,个人住房贷款的收缩会让买房者更多一丝冷静。

    　　同时,成都市政府下发了《关于下达2005年重点项目计划的通知》,《通知》规定,成都决定总投资74.7亿元,建设533万平方米经济适用房。去年已投资42亿元,开工建设的经济适用房总面积达521.82万平方米,今年还将投资32.7亿元。经济适用房大幅上市,对平抑房价将起到重要作用。

    　　投资渠道由单一向多元

    　　化解热钱“跷跷板”效应

    　　有分析曾认为,去年房价高涨的另一支撑来自激增的投资性需求。原因在于,投资渠道单一,甚至有分析将股市的低迷和房市的热闹联系在一起。

    　　自股份制商业银行去年获准经营人民币理财产品后,投资渠道似乎一下变得开朗。一夜间,各类理财、基金热卖。有统计表明,去年11月,四川地区股份制商业银行人民币理财产品推出后当月,人民币储蓄存款新增9.45亿元,比10月份多增长9.11亿元。今年,这类金融中间业务更在国有商业银行以大规模强势推出。

    　　3月1日,国债市场见証了人们的投资热情。2005年第一期4个亿的凭証式国债在四川推出的当天就销售一空。而在之前的2月1日,原定销售5天的建行人民币理财产品利得盈一期,在四川省建行挂牌的当天上午,即告售罄。

    　　与此同时,开年以后,评论股市的言论渐多暖风,经历了连续三年低迷的股票市场,在今年2月1日探底至1187.26点后,近期出现不疾不徐的攀升势头。近日,証监会主席尚福林表示,今年如果各方达成共识,股市可能出现转机。

    　　伴随多股力量聚合,今年的楼市,是否回归理性的轨道?