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支持土地一二级开发分离 三边工程将杜绝
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http://www.cnestate.com 新京报 2005/3/15
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有开发商认为，将利于政府有计划地供应土地，预期并调控产品结构；业界有人指出，对于项目二三期用地，通过开发商一定运作，一级二级联动依然有可能发生
3月4日，在北京市规委举行的北京市土地规划与土地控制管理学术报告会上，北京市国土局有关领导透露今年一季度左右将出台“北京市国有建设用地供应办法”，该办法的主要内容之一是土地两级市场完全分开，从事土地一级开发的地产商不允许直接从事土地二级市场的开发，据记者了解，对于这一规定，无论是否从事过土地一二级开发，开发商们均表示了支持，他们认为这将提高政府调控土地供应的能力，让尚不够规范的土地市场尽快走向规范。
目前北京有200多家房企做一二级联动
位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线大钟寺站旁的大钟寺国际广场是“北京市2003年60项重大工程”之一，北京市三环以内最大的综合性商业地产项目，总投资约30亿元人民币。中坤集团董事长黄怒波告诉记者这个由他们投资开发的项目正是一个土地一级开发和二级开发联动的项目。在北京像大钟寺国际广场这样由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目并不少见。比如，赫赫有名的建外SOHO，号称北京最大项目的世纪城、北辰绿色家园等，这些知名楼盘从找地、拿地、拆迁、平整土地、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。
这种做法即使在“8?31”之后的今天也不少见。据北京市国际投资发展公司总裁杜猛介绍，目前在北京从事土地一级二级联动开发的开发商约有两百多家。记者从北京市建委得到的数据是，目前北京有4000多家房地产企业，从事土地一级开发的有五六百家，从事土地一级二级联动开发的有200多家。这200多家大多数正是在“8?31”大限中过关的288个项目的开发商。
新办法把土地一二级开发彻底分离
3月4日，在北京市规委举行的北京市土地规划与土地控制管理学术报告会上，市国土局有关领导透露即将出台的北京市国有建设用地供应办法将把土地一级开发与二级开发彻底分开。据了解，该“办法”将明确指出，土地一级开发是按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、竖向标高和土地用途及规划设计、地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为，使“生地”成为“熟地”，达到出让的条件。该“办法”将规定北京市土地一级市场的开发商不允许直接做土地二级市场的开发，也就是不允许开发商做完土地一级市场后直接搞房地产开发，该地块必须进入土地市场公开交易。
即将出台的该“办法”还指出，政府把土地一级开发权上收后就可以通过对土地一级开发进行招标，从而合理地安排向市场年度供给土地的计划。而一级开发企业的利益则与土地招、拍、挂的价格没有直接的联系，只按政府的招标条件完成开发工作，这种情况下，开发商做土地一级开发只是在为政府打工，由政府出面平衡整体土地供应市场的情况。
此外，据了解在土地一二级市场开发分开后，一些像交通论证、项目规划、容积率等开发商在进行二级市场开发的前期环节将由原来开发商自己来做改成由政府在土地上市公开交易之前完成。以后开发商不需要再为跑前期手续而为难，只需到土地市场直接拿地即可。从这个角度看政府将加强服务功能。
政府将有计划有预期地供给土地
对于这个即将出台的“办法”，开发商们普遍表示欢迎。北京玉泉新城的总经理庄宗汨称，明确土地市场一二级开发必须分开，将避免房地产市场的一些问题，更加有利于二级市场的开发商。他说，以前一些没钱或者没有开发能力的人拿了土地，不能及时把“生地”变成“熟地”，就等着地价上涨，再拿去交易，这无形中提高了土地价格。此外，一些开发商在土地一级开发上是强项，但是在做二级开发时则显得很弱，做出的产品也一般，这时政府将承担开发商的风险。
据记者了解，以前一些“地虫”（倒卖土地的人）会通过合法手续想尽办法引入二级开发商，等引入之后，会突然提出很多条件，把土地二级开发商套牢。而这个“办法”将通过透明的土地市场交易，来有效回避。
黄怒波表示，政府收回土地一级开发权，将能对土地总体的供应量进行有效控制，这是好事。“作为开发商要适应这个过程，这对于房地产市场是有利好之处的，地产市场不能继续这么混乱下去。中国实际上是一个缺地的国家，土地是不可再生资源，开发商拿到土地以后，应该做有特色的产品，使土地本身的增值达到最大化。”
华远总裁任志强在接受记者采访时强调，这样做可以使政府有计划和有预期地向市场供给土地，有利于政府充分掌握市场的情况，如土地成本，也能充分预期土地供给时的产品结构，并通过调节用地的条件来整体控制产品的结构，保证市场的供给。更进一步看，政府通过土地的供给对市场进行调控，将回避现行政策中的不利因素、改善市场的预期，促进市场的发展、解除现有市场中的争议和担心，使房地产业成为经济发展的健康支柱产业。
观察
开发商会创造条件让一二级联动
控制公开交易条件以适合自己摘牌，或在业界放风“死了心要做这块地”
在采访时，记者发现即使土地一二级市场分开，对一心想要土地一二级开发一起做的开发商来说也并非没有操作的空间。北京市国际投资发展公司总裁杜猛表示，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，是可以通过一定手段来达到目的的。比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌，此其一；同时在业内不断地放风，表示死了心就是要做这块地的二级开发，此其二。对于其二，说明业内有一个不成文的行规在起作用，别人做了一半的项目，很少有开发商会插一手；对于其一，是为了防范一些“不明事理”的开发商，于是设置一些只有自己适合的条件，别人虽然看好这块地，因为时间和条件都不能凑齐，最后还是只能放弃。此外，对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。
杜猛还向记者表示，把土地一二级市场一刀切是切不干净的。他认为，一刀切是计划经济时的行政手段，目前只有用市场经济才能解决这些问题。他建议，通过利益驱动，从经济角度使开发商感到做土地一级二级联动是微利，开发商会通过利润取舍，实现真正的切换。
另外华远总裁任志强也希望政府应对从事土地一级开发的企业设定进入的资格和限制性的条件。如土地一级开发企业必须有相应资质、必须拥有征地拆迁的资格、有一定的资本实力和完整的管理队伍；有较高的专业化规划水平，能赋予土地开发增值的能力；及拆迁安置用房建设的能力和资格等等，从而建立公开的市场和竞争机制，有利于降低土地开发的成本和规范市场。
“争取一二级联动开发很正常”
刘晓光称，一二级联动能节省时间、提高效率，减少成本约10%首创置业董事长刘晓光在3月9日接受本报记者采访时表示，土地一二级市场联动开发之所以受到开发商喜欢，是因为能够在正常的情况下，节省时间、提高效率、减少成本。据他介绍，此前协议拿地的开发商，基本都是开发商做前期开发，然后接着搞二级开发；还有一种是土地方或者其他公司拆迁完毕，拿地的开发商再给原土地方或者其他公司一定的补偿。刘晓光表示，在一般的情况下，一二级联动能省开发成本近乎10%，甚至更多。在拆迁上能达到七通一平，提高开发效率，缓解资金压力。在这种情况下，大家都争着做土地市场一二级联动开发是很正常的。
刘晓光表示，但现在仍然有许多开发商想做土地一级开发并顺势做二级开发，只是没有机会，因为只有土地方才有机会成为一级开发商，再就是政府指定的实力比较强的首创集团、鲁能集团等大公司为一级开发商。还有在竞争一级开发商时，由于土地一级开发投入的成本很高，一些小的开发商根本没有能力竞争，虽然眼热，但是心有余而力不足，同样会无缘土地一级开发。
据黄怒波介绍，大钟寺国际广场仅拆迁就要花掉12个亿，还要算上后来的土地成本，也就是土地出让金4个多亿，加起来一共近16个亿左右。黄怒波称，如果这块地不是自己来做，由其他人来做土地一级开发，一级二级分开，成本可能会大得没谱，那么这个项目就不一定会进展顺利，也不一定会在今年下半年让部分商户进入。从某种程度上来说，土地一级开发和二级开发，给开发商留下了很大的喘息机会，让项目得以顺利进展。
影响
“三边”工程将被杜绝
项目开发前的一些手续都由政府来做，边规划、边施工、边办证的开发模式将被杜绝
据了解，在即将出台的“办法”中，还将规定包括交通论证、项目规划、容积率等一些土地二级开发的前期手续都由政府来做，以后土地放量将是菜单式消费，开发商不用再为跑前期手续而为难，只需到土地市场直接公开拿地即可，见有适合自己的地块就可以做。这样也有效地解决了此前一些房地产开发商在办证上大打“擦边球”，做所谓“三边”工程。比如，往往开工几个月了还在办规划手续，楼房盖了十多层才办下施工许可证，直到售楼时才把建设手续办完。
有关政府部门认为，边规划、边施工、边办证的开发模式正在被开发商们纷纷效仿，但却会严重影响建设工程的质量和安全。有的开发商为了抢进度，不顾手续证件是否齐全，开工之后再去补办，记者在北京市规划委查到，就有数家开发商的规划证是补办的。
观点
土地一级开发利润并不高
西现代城开发商北京天海兆业房地产开发有限公司总经理王瑛琦表示，目前土地一级开发的利润一般在3%，利润并不多，他表示公司不会介入土地一级开发，因为现在土地一级市场和二级市场不能联动。他称，自己是一个非常规范的开发商，又不会玩一些虚的，只是踏踏实实地做项目。
在采访时，记者发现有此想法的还大有人在，万科集团总经理郁亮在3月7日接受本报记者采访时表示，如果将来一级开发与二级开发不能联动，万科对土地一级开发市场的兴趣不大。
开发二级是把利润进行到底
北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨介绍说，只要地块的物理状态达到“三通一平”的程度，就可以开始进行二级市场的开发。目前来看，通过协议出让拿的地，还有从工厂或农村乡政府拿的地块，几乎都属于这种情况。可对于土地一级开发商来说，只要土地手续齐全，除非它没钱，否则都会想要开发二级市场，因为大家都想把利润进行到底。 |
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